专家关于房地产调控与房价上涨的思考

致我国房价上涨的因素很多，不断出台的调控政策进一步强化了民众对房价上涨的预期，此次“新国五条”的所得税条款更是直接助长了房价的上涨。 　　为什么房价会涨 　　我国房价的上涨在很大程度上符合市场规律。 　　首先，土地供给是有限的，随着需求的增加，地价就必然上涨。其次，我国的居民收入水平提高很快，激发了民众改善居住条件的愿望，推高了对住房的需求。第三，经济发展存在较为严重的地区不平衡，从而导致人口的跨区流动，即使流动人口在原居住地拥有住房，他们也需要在新居住地购买新的住房。第四，我国的劳动人口比例于2010年达到最高峰，每年有大批年轻人加入劳动大军，他们对住房的需求非常旺盛。第五，我国的收入分配状况日益恶化，财富持续向少数高收入者手中集中，这部分人需要投资渠道，在其他投资渠道匮乏的情况下，房地产成为他们的自然选择。第六，我国的M2增长很快，但通胀率较低，资产市场势必吸收大量的货币，资产价格自然上涨。最后，北上广一线城市房价的上涨在很大程度上是因为全国人民到这些城市买房的结果，这些城市的房价因此不具有代表性。 　　在这个背景下，政府的调控政策不仅不容易生效，而且还会起到适得其反的作用。要理解这一点，需要从“卢卡斯批评”说起。卢卡斯是芝加哥大学的经济学教授，诺贝尔经济学奖获得者，主要贡献在宏观经济学理论方面。根据他提出的“理性预期假说”，公众能够完全预期到政府政策的初衷和效果，并事先采取应对措施，从而使政府政策失效。公众不是政府政策的被动接受者，而是会积极地做反向推演，揣摩政府政策的用意，并预先做出回应。人们常说的“上有政策、下有对策”就是其中的回应部分。 　　把这个批评应用到中央政府的房地产调控政策上来，是非常恰当的。公众的推理是：政府之所以不断出台房地产调控政策，是因为政府认为房价还会上涨，既然如此，在政府更严厉政策实施之前抓紧买房就是理性的选择。“新国五条”颁布之后的乱象就是一个很好的证明。 　　“新国五条”尚未实施，许多家庭抓紧这段空当买房。一些住房数量超标的夫妇选择暂时离婚抓紧时间买房，许多父母则忙着把名下的住房卖给子女，以规避目前高额的转让税费以及“新国五条”实施之后高额的个人所得税。这些都极大刺激了房价的上涨。 　　“新国五条”的重头戏是对二手房交易的卖方征收房价增值部分20%的个税。经济学常识告诉我们，这将导致二手房交易量的萎缩和房价的上涨，其中的道理是：面对高额税收，二手房房主会尽量把税负转移给买家，在目前房价上涨预期的压力下，多数买家往往会接受，这相当于房价的上涨，但这也会吓退一些买家，从而导致交易量下降。另一方面，由于新建住宅交易没有额外税收，一些潜在的二手房买家会转而购买新建住宅，其后果必然是导致新建住宅价格的上升。 　　如果政府的目的是通过对交易环节征税降低房价，那么就应该对购房者征税，因为这样的话需求会下降，价格也就随之下降。但是，对购房者征税很难被民意所接受，这也许是政府最终决定对卖房者征税的原因。 　　事实上，控制房价的最好办法是增加持有住房的成本，如征收房产税。如果对第二套房征收2%的房产税，按照目前一线城市的房价，一栋150平方米的公寓每年的税负将超过7万元，接近它一年能够挣得的房租，因此将大大降低购房者的投资动机。 　　房价上涨真的对公众不利吗 　　政府的房地产调控措施屡屡失效，且引起社会道德的滑坡，政府的公信力因此大打折扣。既然如此，政府有必要在房价上如此较真吗？ 　　一个必须明确的事实是，一线城市的房价即使下降一半，处于收入下端的50%的家庭也不可能买得起房。以北京为例。五环以外的房价已接近每平方米3万元，即便下降一半，100平方米的房子也要150万元，而北京市去年职工平均工资不到6万元，说明超过一半的家庭的年收入不超过12万元，买五环以外100平方米的房子需要花费他们12年以上的全部收入。解决低收入家庭住房的唯一办法是多建廉租保障房，而不是鼓励他们买房。 　　各种调查表明，我国城市家庭中的80%拥有自有住房，农村更是100%的拥有率，全世界第一。我国目前的住房需求因此主要来源于以下几个方面：一是“漂”在外地的年轻人的需求，他们的父母在家乡有住房，但无法解决他们在工作地的住房；二是已经拥有住房的家庭希望二次置业改善居住环境；三是投资购房；四是纯粹的投机性购房。 　　值得注意的是，以上四种购房动机往往很难区分。房屋既是消费品，但更是投资品。国民收入核算将新建住房作为投资品对待，从中按租金提取收入，并同时计入居民消费。政府的房地产调控政策多次提到要限制“投资性”购房、打击“投机性”购房，这在现实中很难做到。 　　仔细分析一下各种买房动机的家庭，可以更清楚地了解抑制房价的作用。显然，对于买房投资或投机的人来说，房价上涨是求之不得的事情。对于那些拥有自有住房、同时也不想再购房的家庭来说，房价上涨意味着他们的资产在增值，涨价对他们也不是一件坏事。真正受困于房价上涨的是那些有刚性住房需求的人群，特别是“漂”在外地的年轻人。事实上，网上对房价的抱怨，多出自这些年轻人。但是，世界上没有一个国家富裕到让年轻人拥有自有住房的地步，中国更不可能。另一方面，有调查表明，城市居民第一次购房的平均年龄只有28岁，说明我国年轻人购房非常早。当然，他们当中的大多数人都会或多或少得到父母的资助，但这也足以说明我国年轻一代的购买力。 　　对第一套房以外的住房开征房产税 　　在房地产调控方面，政府退出对股市的扶持值得借鉴。 　　在股市开办之后的一段时间里，政府为股市确定的任务之一是为国有企业解困服务，因而在一定程度上让民众形成了“股市不会垮”的信念。整个上世纪90年代，股市乱象丛生，但由于怕整顿股市导致民众财富流失，监管部门迟迟不加强监管。进入21世纪之后，监管部门开始对股市采取严厉的监管措施，股市先后出现两次大崩盘，监管部门遭到股民们的炮轰。从第二次崩盘到现在，我国的股市一直处于不温不火的状态，股民对股市的投资趋于理性。这说明，只有市场才可能起到教育公众的作用。 　　房市和股市在本质上都是资产市场，因此遵循同样的市场规律。股市的经验表明，要想抑制房价上涨，最好的老师是市场本身。当市场中投机行为盛行的时候，资产价格就会上涨，等涨到一定程度之后，一些投机者就会卖掉资产，从而引起资产价格的迅速下跌。也就是说，要想让房价下跌，最有效的办法是让它先涨上去。政府要做的，是如何避免房价下跌太快以至于影响实体经济。 　　我国的房市和美国的不同。美国家庭购房主要靠房贷，我国家庭在购房的时候首付平均达到房价的一半，因此，房价下跌不会通过房贷这条路径影响实体经济。房价下跌对实体经济的影响主要是降低开发商对未来的预期。由于预期下降，他们的投资就会下降，从而降低经济增长速度。政府要做的，是稳定开发商的预期。 　　综上所述，笔者建议采取下列步骤有序展开： 　　第一步，从二线城市开始，三年内取消所有城市的二套和三套房限购措施，降低房贷门槛。本届政府把推动新型城镇化作为一项重大任务，但是，如果不给房地产业松绑，城镇化就只能停留在纸面上。而且，在新型城镇化过程中，地方政府需要更多的资金，放松对房地产开发的管制有利于取得地方官员对新型城镇化的支持。 　　第二步，取消北上广等地对非户籍人口的限购政策。新型城市化的内容之一是实现对不同户籍人口的平等待遇，对非户籍人口的限购显然和这个目标相左的。 　　第三步，对第一套房以外的住房开征房产税，税率在2%~5%之间，根据住房的套数累进。 　　第四步，在第一和第二步实施之后，房价会上涨，但第三步实施之后房价会趋于平稳，甚至下跌。政府要做的，可能更是要为房价下跌作准备。如果看到房价下跌过快的迹象，政府可以通过收紧土地供应的方式托市。   来自：中国建筑新闻网

集团举办大型文艺晚会庆祝成立十五周年

量，配备了各种LED灯，安装了40平米的LED大屏。　　联欢会以精彩的3D片头开场，主持人场外音宣布礼仪小姐呈蛋糕，伴随着祝你生日快乐的音乐，两名身穿红色旗袍的礼仪小姐从舞台一侧推着一个有着十五圈年轮样式的蛋糕缓缓走到舞台中央，市建工局刘亚珍局长、正余镇党委黄静书记和集团公司董事局花世华主席共同切启了蛋糕，拉开了集团公司成立十五周年联欢会的帷幕。　　联欢会分三个篇章，第一篇章为含苞待放，主要是回顾了创业发展历程；第二篇章为百花齐放，形象地表现了集团公司业务遍布全国各地；第三篇章为国色天香，真切地反映了集团公司取得的辉煌成就，成为了国内一流的建筑企业。三个篇章还蕴涵了三个内容，分别为感谢、感动和感恩。　　联欢会除了歌舞表演外，还对入职集团公司十五年的管理人员和职工进行了奖励，同时宣读了2012年度的岗位标兵、优秀管理人员和优秀职工名单。刘亚珍和黄静分别作了讲话，她们祝贺了集团公司成立十五周年联欢会的胜利召开，肯定了集团公司十五年来取得的成就，同时也对集团公司的未来发展提出了新的要求和希望。　　联欢会上，董事局主席花世华作了重要讲话，李义总裁致辞。                                                    联欢会现场    王宁/摄影                       

集团公司召开2012年总结暨2013年动员大会

至今后五年，集团产值要在2012年的基础上实现翻两番，集团组织架构的搭建要满足公司资质升级的要求；二是每个分公司管理要做精做实，至2013年底，都要基本实现一亿元的产值目标，同时加大每个分公司应收账款力度；三是转变管理意识，每个分公司要加强对项目部的精细化管理，检查每个管理人员每天所做的工作，强化高效工作的理念；四是扩大分公司编制，加大对工作能力突出和有学历人员的培养力度，为公司长远发展奠定基础；五是提高合同评审力度，2013年对不规范的合同要予以补充；六是自2013年起，提高管理人员收入，让所有管理人员在公司不断发展壮大的过程中共享公司发展成果。　　　会上，总裁李义作了题为《科学发展 稳中求进 为打造特级资质施工企业而努力奋斗》的工作报告。报告首先对2012年的各项工作进行了总结。2012年，集团公司坚持以“做国内一流、有国际影响的建筑专家”为宗旨，以“降本增效”为立足点，以项目管理和经营为中心，克服了国内房地产萧条的不利局面，在全体员工的共同努力下，企业综合能力在应对形势变化的过程中得到提升。　　　李义在报告中指出了当前企业在运营中存在的一些突出问题和矛盾，并明确了集团公司在2013年的主要工作规划。他强调，为全面完成集团公司在2013年的任务目标，必须进一步抓好安全生产工作、技术创新工作、降本增效工作，进一步提高服务意识，进一步加强人才的引进与培养，各级管理人员要增强责任心与使命感，奋发有为、创新超越，认认真真干好每一天，踏踏实实做好每件事。　　　会议由集团公司副总裁康建主持。

施进新出席中试研发楼等四项工程奠基仪式

四大城市20%个税仅北京较真 上广深略显轻松

深圳已出台的地方版“国五条”细则均未涉及二手房交易20%个税的问题。 　　市场博弈 　　作为新“国五条”的落地细则，3月30日，北京市人民政府办公厅正式下发了“贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知”，并于发布翌日正式开始执行，其中就包括，“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征”。 　　北京中原地产研究部的统计数据显示：截至4月24日，北京二手房合计网签仅3789套，而且这还包含了在网签暂停期间积压的网签量。 　　“在3月份创造历史最高月网签量43780套后，北京二手房市场明显进入了低谷，这一成交量也将是2009年来单月成交量仅高于2012年1月极端低值2934套的第二低点。”北京中原市场总监张大伟预计，4月全月北京二手房的签约量将跌至5300套左右，相比3月份创造历史新高的43780套下跌88%。 　　对于成交量的大幅下滑，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，除了前期的过度透支，北京二手房市场成交量跌幅如此明显，也是受到了交易个税大幅提高的影响。 　　的确，在北京的二手房市场中，已有征收20%个税的房源从挂牌出售开始陆续进入到买卖交易的网签、过户等相关阶段。 　　据北京中原统计，满五年唯一住宅占最近网签成交的70%，其他部分成交为最近1~2年的二手房房源。 　　“其中满五年唯一住宅房源量也有所减少，因为这部分房主之前部分有过贷款，如果卖一买一，首付等压力都有所增加，而且再寻找合适的改善型二手房难度也加大；最近1~2年房源，虽然有营业税，但是因为最低计税价在2011年整体上调过，目前买卖价格之间的差额并不算大。”张大伟如此分析。 　　而面对越来越多的需缴纳20%个税的房源，市场的博弈也在不断深化。 　　在北京丰台区四路通附近的链家及我爱我家门店的展示窗中，《第一财经日报》记者看到，目前在售房源中，以总价在200万元左右、面积约50平方米的小两居为例，不用缴纳20%个税的满五年唯一住宅的总价相比需缴纳房源高出约10万~20万元。 　　“现在有个税的房源报价还有商量，但满五年唯一住宅的价格相对比较坚挺。”上述门店的经纪人对记者表示。 　　“在买卖双方的博弈过程中，我们发现，涉及个税的房源税费都是买卖双方协商，大多数的解决办法是：卖方下调部分房价，买方支付个税。”张大伟表示，买方也会考虑综合支出，因此购买有个税房源的总支出大体应该与无个税房源相当。 　　另据我爱我家苏州街店店长介绍，目前除满五年唯一住宅不需要缴纳20%的个税以外，北京大量的已购公房由于在建委的系统中查不到购买原值，其个税仅需按1%征收。 　　“需要缴纳20%个税的房源，也可以通过提供装修款发票的方式对差额部分进行一定的抵扣。”该店长对本报记者表示，“实际缴纳的个税并没有理论上那么多。” 　　沪广深尚未执行 　　相比于北京4月1日之后对于20%个税的严格执行，与北京同时出台“国五条”细则的上海则略显轻松。 　　记者从沪上多个大型房产中介处获悉，上海细则中最具看点的“对二手房交易严格征收20%个人所得税”这一要求尚未开始执行。 　　昨日，包括中原地产、汉宇地产和21世纪不动产在内的沪上多家大型中介机构均称，由于上海方面细则落地后并未明确执行细则及执行时间，目前送交的二手房交易个税仍按照原先标准（即普通住宅按总价1%或差价20%；非普通住宅按总价2%或差价20%）执行，买卖双方仍普遍选择1%或2%的标准，与细则出台之前没有区别。 　　虽然“20%个人所得税”政策尚未在上海开始执行，但“国五条”细则“腰斩”市场成交量的杀伤力却不容忽视。 　　据上海中原研究咨询部提供的数据，上海“国五条”细则出台之后，中原门店二手房挂牌量减少五成左右，来客量减少五成，业务量较三月份同期大幅下滑六成左右。 　　来自汉宇地产的消息则显示，“国五条”细则出台后，公司的业务量存在明显的区别，尤其是二手房的业务量。3月份该公司二手房交易总量（仅指买卖）相比前几月，增长幅度达到了400%~500%。但进入4月份之后，无论交易量还是成交量，均出现50%~60%的下滑。 　　业内人士指出，在疯狂3月之后，楼市成交本就会出现一个休整期。目前，买卖双方心里预期差距开始扩大，市场成交量骤降，正驱使行情迅速向买方市场倾斜，购房者已经从去年底开始的房价快涨恐慌中回归平稳，不再追涨。普遍对市场持观望姿态，价格不到位，则不出手。 　　不仅仅上海，从目前的情况看，仅北京明确了个人住宅转让过程中税费的缴纳细则，包括广州、深圳在内的其他城市对该政策的表态依旧含糊不清。   来自：中国建筑新闻网

企业总利润空间不足 房地产业利润去年同比降七成

“建筑物抗几级地震”说法不科学

只有一个震级，但是不同的地点有不同的烈度。”袁一凡说，离震中越近烈度越高，“比如在电灯下看书，离灯越近看得越清楚。” 　　根据现有“小震不坏、中震可修、大震不倒”的设防原则，袁一凡认为，地震发生后要允许房屋出现损毁，要正确地看待建筑的破坏程度。“就像人的身体，骨架没坏，只是手指坏了，身体整体情况还是好的。”袁一凡给记者做了一个很形象的比喻，以框架结构的建筑为例，只要不是承重墙，要允许它在地震中发生损坏，坏的部分拆了修好就能用了。 　　“地震是小概率事件，把房子修到像碉堡一样也不切实际，也要考虑建设成本的问题。”袁一凡说。 　　四川省地震局工程地震研究院院长周荣军表示，烈度不仅与震级和距离有关，还与震源深度密不可分。“震源深度越浅，形成的烈度也就可能越大，对房屋的破坏性也就会越大。” 　　震后第一时间赶往芦山灾区参与房屋安全应急评估工作的苗启松，是北京市建筑设计研究院副总工程师。他很高兴看到经过地震考验的隔震建筑基本完好，这也是中国隔震技术应用实例第一次经受强震检验。 　　据悉，地震专家们已完成了350个点位的地震烈度情况勘察；而住建部门业已完成了70%左右的房屋安全应急评估工作，将为安置民众和灾后重建提供数据参考。   来自：中国建筑新闻网

社科院的馊主意：投资中国楼市不如美国买房

地产调控政策、推进城镇化发展的调控政策影响下，预计2013年房价总体将趋于稳定。 　　蓝皮书认为，相比之下，2012年美国房地产市场销售和价格双双触底回升，新建房屋平均售价从2011年底的均价26.3万美元升到2012年底的30万美元以上。2013年美国房地产市场仍将延续量价齐升的态势。 　　蓝皮书称，从中美房地产的形势比较来看，中国楼市上涨的空间有限，且对投资需求有诸多限制，而美国正处于触底回升阶段，按照美国房地产周期的历史情况推断，该上升趋势大致能维持5到7年，有较大的上涨空间，所以投资中国楼市不如去美国买房地产。 　　“赴美买房”是社科院的馊主意 　　网友纷纷不同意社科院此说法，众多吐槽，称推出的《蓝皮书》是“闭门造车”。 　　社科院这个建议不咋地。不说美国楼市也有风险，这分明是将国人的钱送给美国，促进美国的经济嘛。作为研究机构，更该帮政府想办法如何引导资金需要的领域，以及研究如何为这种投资创造更好的环境，而不是乱出馊主意。 　　中国投资客美国买房需三思 　　近年来随着国内房价不断上涨，海外“抄底”成为不少人感兴趣的话题。对于他们来说，美国房屋的低价极具吸引力，但过去100多年来，美国的房价起伏很大，若想投资国外低价房还需三思。 　　美国整体经济仍主要以“弱势复苏”为主。前两个月，美国的各项经济指标也稍微好看了些。但并不能得到房地产已经进入全面复苏周期的结论。 　　在过去6年间一直经历去库存过程的美国房地产市场，仍然存在数以百万计的止赎房产，这些库存房屋大部分将会被挂牌亏损出售。除非美国就业市场回暖，房产税大幅削减，否很难有效刺激购房需求。 　　而从美国人口结构与房价关系看，人口因素对房地产市场会产生长期趋势性的影响。根据美国人口统计局预测，美国的婴儿出生率将长期维持低位，到2030年，美国婴儿潮一代都将超过65岁，那时近乎20%的美国居民超过65岁。2050年，这一年龄组的人数还会翻一番，从2008年的3870万增至8850万，生育率的下降和人口老龄化的加速不仅使美国住房总需求出现较大幅度的下降，也将对住房需求的结构产生新的深远影响。 　　在美国拥有任何房子，真正的持有成本还是房产税。房产税在美国各个州各个地区都不同，一般在1%-3%，在加州是1%-2%。新开发的区域，地产税会高一些。以加州现在的房屋平均中间价约30万美金，它每年的房产税在$3000到$6000之间。   来自：中国建筑新闻网

中联重科股价上涨1.18% 整体呈现回升态势

办法的公告》，投资者可於今年4月8日之回售登记日前，选择将持有的「08中联债」全部或部分回售给公司，回售价格为每张100元人民币。 　　据中证券数据显示，截至登记日共回售500张，金额为5.26万元人民币。 　　公司在2013年2月正式推出股权激励方案，包括公司董事、高管、核心员工在内超过1500人收益； 4月初湖南省国资委一举增持公司股份近600万股 　　战略收缩致业绩下滑 　　4月13日，中联重科发布业绩预告公告，预计公司一季度净利润盈利约为4.2亿-8.4亿之间，同比下降60-80%。公告显示，报告期内宏观经济复苏缓慢、工程机械行业市场需求不振，公司自去年第四季度以来主动调整了经营策略并延续至今年第一季度，使得公司主营销售收入较去年同期有较大幅度下降。 　　公司董秘申柯对记者介绍，经过两个季度的经营策略调整，中联重科已度过行业发展最为艰难的时期。自三月底开始，从公司订单及下游反馈的情况来看，公司业绩整体将呈现温和回升的态势。 　　中联全球企业实力位居779位 　　近日，福布斯全球企业2000强榜单揭晓，国内重工龙头企业中联重科位居779位，这也是中联连续两年登榜全球800强，而另一家工程企业三一重工也进入了千名榜单位居851位。中联重科业绩增长主要来自于混凝土机械和土石方机械业务的持续增长。 　　2008年中联携手弘毅投资、高盛和曼达林基金等PE机构联合收购世界排名第三的混凝土机械制造商CIFA公司，成功实现海外并购后，2012年底，中联重科宣布回购PE机构手中剩余股份，从而实现对CIFA100%控股，加快国际化进程。另据资料显示，自2008年并购意大利CIFA以来，中联重科混凝土产品在产品研发、基础研究和试验平台等方面实现了全面突破，长臂架、高毛利的泵车产品已经占据市场“半壁江山”。2012年9月，中联重科101m混凝土臂架泵车再次刷新“全球最长混凝土臂架泵车”等多项吉尼斯世界纪录认证。 　　2013年4月19日，中联重科3200吨履带式起重机特种设备制造许可发布会在北京隆重举行。国家工程机械机械质监中心主任李建友亲自为中联重科颁发了许可证书特种设备制造许可证书，自此，中联重科成为了国内第一家获得3000吨级以上履带起重机制造许可的企业。   来自：中国建筑新闻网

潘石屹微博驳斥"北京CBD是皮包公司盖的"