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2020年02月

“房住不炒”定位不能因“疫”而变

,虽然受疫情影响,春节返乡置业按下“暂停键”,但刚性住房需求并未消失,只是将延后释放,房地产市场需求整体稳定,疫情对房地产市场需求的总体影响不大。从供给端看,受疫情影响,房地产在建项目集中复工难度较大,可能导致一些房地产开发企业不能如期交房;同时,售楼处现场暂时关闭,将导致销售回款减少。此外,商业地产的租户延期开业,在现金断流的同时,还面临租金压力,住房租赁市场则出现客源减少。在这一特殊时期,要始终坚持“房住不炒”定位,继续“因城施策”落实房地产长效管理机制,保持房地产市场平稳运行。一是要有序推进复工复产。停工对房地产市场供给端的影响较大,各地应在确保疫情防控需要的前提下,加强疫情的分级分区管理,有序推进房地产企业办公场所、售楼处、项目施工现场全面复工。房地产租赁市场方面,应积极稳妥推进商场复工开业,逐步畅通社会商品流转,支持业主减免租户租金,同舟共济共抗疫情。此外,还要逐步推进房地产中介复工。二是鼓励房地产开发企业积极主动应对。积极发挥房地产开发企业主观能动作用,鼓励企业开展各种形式灵活自救措施,支持“线上售楼”,地方政府协助做好“网上购房展”“网签”和“不见面”政务服务;支持房地产开发企业促销,加快销售资金回笼,增收节支,提升流动性水平。三是需求端政策要保持连续、一致和稳定。虽然疫情影响到房地产市场销售,但并没有实质改变市场需求总量,合理的房地产市场需求不会凭空消失。历史经验表明,房地产需求端的政策细微变化,很容易引致投资投机性需求卷土重来,使得来之不易的调控成果付诸东流。近日,中国人民银行金融市场工作电视电话会议提出要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。地方房地产需求端政策也需要保持连续性、一致性和稳定性,当前重点是落实金融管理部门和住建部相关政策,有效缓解因疫情影响导致部分个贷还款压力上升的情况。四是稳定房地产市场预期。疫情会影响我国房地产市场预期,为缓解疫情对房地产供给端的冲击,近期部分地方政府陆续出台了临时性支持政策,但“房住不炒”定位并没有改变。在强化疫情防控同时,也要加强房地产市场预期引导,及时有效消除网上不实言论的负面影响,确保房地产市场预期持续稳定。五是完善基本住房保障体系。继续“因城施策”落实房地产长效管理机制,规范发展商业住房租赁市场;深入开展中央财政支持住房租赁市场发展试点、城镇老旧小区改造等工作,推动完善基本住房保障体系。

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2020年02月

央行货币政策报告:加大对新冠肺炎疫情防控的货币信贷支持力度

路,报告提出以下几个方面:一是实施好稳健货币政策,科学稳健把握逆周期调节力度,保持流动性合理充裕,促进货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应。灵活运用多种货币政策工具,以适度的货币增长支持高质量发展,有效支持经济运行在合理区间。增强调控前瞻性、精准性、主动性和有效性,根据经济增长和价格形势变化及时预调微调,精准把握好调控的度,加强预期引导,维护我国在全球主要经济体中少数实行正常货币政策国家的地位。健全可持续的资本补充体制机制,推动银行通过发行永续债等方式多渠道补充资本,拓宽永续债投资主体,分散风险。重点支持中小银行补充资本,提升银行服务实体经济和防范化解金融风险的能力,防范社会信用收缩风险。二是把疫情防控作为当前最重要的工作来抓,加大对新冠肺炎疫情防控的货币信贷支持力度。要求主要全国性银行和10个重点省(市)地方法人银行充分用好专项再贷款,快速精准地将资金用于直接参与防疫的重点企业。对直接参与防疫的重点医用物品和生活物资的生产、运输和销售重点企业实行名单制管理,支持金融机构向名单内的企业提供优惠利率信贷支持。引导金融机构主动加强与有关医院、医疗科研单位和相关企业的服务对接,提供足额信贷资源。对受疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等行业,以及有发展前景但暂遇困难的小微企业,不得盲目抽贷、断贷、压贷。对受疫情影响严重的企业到期还款困难的,可予以展期或续贷。在做好防控工作的前提下,全力支持各类生产企业复工复产。通过适当下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款等方式,支持相关企业战胜疫情灾害影响。强化对疫情防控相关领域的金融服务,对受疫情影响较大的地区、行业和企业提供差异化优惠的金融服务。三是发挥货币信贷政策促进经济结构调整的作用,更好地服务实体经济。进一步完善“三档两优”存款准备金框架,建立健全银行增加小微企业贷款投放的长效机制。运用好定向降准、再贷款、再贴现、宏观审慎评估等多种货币政策工具,引导金融机构加大对小微、民营企业和制造业的信贷支持。督促银行降低贷款附加费用,确保小微企业融资成本下降,更好地服务实体经济。加强政策协调,促进金融要素流向供需共同受益、具有乘数效应的先进制造、民生建设、基础设施短板等领域,促进产业和消费双升级。推动金融支持与产业扶贫融合发展,增强贫困地区内生发展动力。研究出台商业银行服务乡村振兴考核办法,进一步做好乡村振兴金融服务。优化创业担保贷款政策,做好退役军人、高校毕业生、自主创业农民工等群体金融服务。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,按照“因城施策”的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。四是进一步深化利率市场化和人民币汇率形成机制改革,提高金融资源配置效率。健全基准利率和市场化利率体系,完善LPR传导机制,推进存量浮动利率贷款定价基准转换,促进银行积极有序运用LPR定价,转变传统定价思维,坚决打破贷款利率隐性下限,疏通货币政策传导。发挥好市场利率定价自律机制作用,维护公平定价秩序,严格落实明示贷款年化利率的要求,切实保护金融消费者权益。稳步深化汇率市场化改革,完善以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度,保持人民币汇率弹性,发挥汇率调节宏观经济和国际收支自动稳定器的作用。加强宏观审慎管理,稳定市场预期,保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。加快发展外汇市场,为基于实需原则的进出口企业提供汇率风险管理服务。引导企业树立“风险中性”的财务理念,以锁定外汇成本、降低生产经营不确定性为目的,通过外汇衍生品管理汇率风险。稳步推进人民币资本项目可兑换,完善人民币跨境使用的政策框架和基础设施,支持人民币在跨境贸易和投资中的使用。五是完善金融市场体系,切实发挥好金融市场在稳增长、调结构、促改革和防风险方面的作用。支持民营企业发行债券融资,增强金融服务实体经济能力。促进公司信用类债券信息披露标准统一,完善相关制度建设。坚持市场化、法治化原则,完善债券违约风险防范和处置机制。加强金融市场基础设施统筹监管与互联互通,推进托管行与交易报告库建设,确保金融市场整体稳定和安全高效运行。积极稳妥推动债券市场制度性、系统性开放,引入更多中长期投资者。六是深化金融供给侧结构性改革,健全具有高度适应性、竞争力、普惠性的现代金融体系。进一步推进金融机构改革。继续推动全面落实开发性金融机构、政策性银行改革方案,完善治理体系,遵循金融机构经营规律,发挥开发性、政策性金融机构作用。持续深化大型商业银行和其他大型金融企业改革,完善公司治理,规范股东大会、董事会、监事会与管理层关系,完善经营授权制度,形成有效的决策、执行、制衡机制,提高经营管理水平和风险控制能力。进一步扩大金融业对外开放。七是继续打好防范化解重大金融风险攻坚战。在国务院金融稳定发展委员会的领导下,在巩固已经取得的阶段性成果基础上,不断提高风险应对的全局性和前瞻性,继续做好重点领域高风险机构的“精准拆弹”工作。进一步厘清各方职责边界,压实金融机构的主体责任、地方政府属地风险处置责任和维稳第一责任、金融监管部门监管责任和人民银行最后贷款人责任,坚决防范道德风险。着力推动完善防范化解金融风险长效机制建设,用改革的办法推进金融业高质量发展,牢牢守住不发生系统性风险的底线。

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2020年02月

疫情下的房产经纪行业:交易量锐减 要做好现金流准备

想而知。这不仅影响经纪人个人的收入,也对经纪公司的收入和现金流带来打击。近日,贝壳研究院联合中房经联发起《2020年新型冠状病毒对中国房产经纪影响》的问卷调查显示,在无交易情形下,七成经纪公司表示现金流撑不过半年。受此影响,市场收缩、经纪人流失的现象将会大概率出现。现金流压力明显“从以往的经验来看,每年大约农历正月初八之后,流量就会快速回升,而今年从安居客的线上表现来看,流量的回升已经明显向后推延。”对于疫情如何影响线上交易,58安居客房产研究院分院院长张波向21世纪经济报道表示。张波认为,疫情的短期影响体现在交易量锐减,这和当前人群的关注焦点不在房产、线下无法带看有着直接关系,但另一层面则是对交易双方的心理形成影响,这一影响可能导致疫情过后,市场需要一段恢复期。张波预计,今年一季度,二手房市场的销量将明显低于去年同期。二季度之后的销量或出现一定反弹,但很难超过去年的整体水平。交易量下滑会直接影响现金流,这也是房产经纪行业的“生命线”。2月12日,贝壳找房CEO彭永东表示,淡市和疫市是不同的策略,淡市拼的是效率,你的效率高就扛得住,市场上效率不高的会逐步被淘汰,直到整个供给和交易量稳定;而疫市是断崖式的,要做好现金流准备。他建议,“可以按照2月起下降9成、7成、5成、3成、1成做未来5-6个月的现金流测算。”中房经联和贝壳研究院的上述调查显示,春节假期叠加疫情,导致交易停摆、收入显著减少,但门店租金和人工成本又占用刚性支出,经纪公司现金流承压,经营困难。“在无交易情形下,七成经纪公司明确表示现金流撑不过半年;而考虑到11%的经纪公司选择不确定,按照其他选项的平均分布,预计近八成经纪公司处境艰难。”上述调查指出。但并不是所有从业者都态度悲观。58同城、安居客面向经纪人的调研结果显示,55.48%的经纪人预测疫情结束后市场平稳运行,不会有太大变化,另外20%左右的经纪人则认为市场会出现下滑。对于疫情之后的市场,七成以上的经纪人抱有信心。 长租公寓面对空置期在经纪行业整体受影响的情况下,“利如纸薄”的租赁业务,经营压力更大。春节后,长租公寓运营商蛋壳公寓遭遇疫情下的道德拷问。在多个城市,蛋壳公寓被曝以疫情“不可抗力”为由,要求房东免除1~3个月的租金。但与此同时,蛋壳并未对租客实施减租。尽管蛋壳方面否认了这种说法,并称正与房主和租客共同协商解决问题,但事情发酵后,蛋壳声誉遭受的影响已是事实。另一家长租公寓运营商自如则陷入涨价风波。春节后,自如被曝在多个城市大幅调涨租金,涨幅多在15%-30%左右,超过以往承诺的涨幅2%-10%的范围。此后,自如CEO熊林回应称,一方面是客户从长租变更为月租或季租(包含服务费),另一方面是房源价格显著低于同地段、同小区类似房源价格。他还强调,“绝无针对疫情的任何价格钻营伎俩”。长租公寓行业利润微薄,且尚未形成有效的商业模式。蛋壳公寓虽然刚刚在美国上市,但根据公告,2017年、2018年和2019年前三季度,其经营活动现金流均录得负值,分别为-1.15亿元、-11.6亿元和-16.3亿元。受访者普遍认为,除了声誉影响外,此次疫情对长租公寓业务上的冲击不可避免。某资深从业者向21世纪经济报道表示,春节通常是退租、换租期,由于疫情影响,这一期限开始拉长,很多长租公寓运营商旗下房源出现较长时间的空置。如果规模不大、资金实力不强,这种空置将给公司现金流带来很大压力。1月30日,自如CEO熊林就表示,“在这场突如其来的疫情之中,之后,自如将与多数企业一样,遭受重大的损失,有些企业甚至会难以为继。”张波也指出,对于长租公寓行业来说,今年是非常困难的一年。行业会不断面临短期内空置率提升、整体收入减少,整体租金上涨乏力的压力,一些公司的“爆雷”现象或将出现。

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2020年02月

疫情加剧写字楼租金下行 空置率攀高难题待解

及出售价格继续下滑,免租期延长,但成交量、咨询量都比较少。业内人士认为,在经济放缓、供应持续加码、需求走弱以及疫情叠加下,写字楼租金下行、空置率攀升趋势不变,未来整个行业亟待转型。写字楼租金下行趋势明显近日,《财经》新媒体记者调查发现,国贸附近的金地中心、建外SOHO、万达广场等写字楼租金均已下调,同时推出免租1-3月的优惠。“万达广场A座写字楼2019年同期每平方米日租金在11元左右,今年已降至6元左右。”安居客网站推荐的一位中介人士告诉记者,“年前很多写字楼都空着,现在也没人租,加上疫情影响,房主只能再降价。如果可以租,价格可议再商议,免租也可以,目前免租期普遍是2-3个月,也可以往4个月去谈。”事实上,不少中介人士告诉记者,受疫情影响,目前签单量减少,咨询租赁的客户也很少,也无法带看。很多租赁客户延缓换租,也有部分客户为了节约成本,减少租金预算,大面积换小面积,高档写字楼换中低档写字楼。“2019年四季度至今,不少写字楼成交租金下滑20%-40%。目前受疫情影响,不少写字楼继续降价,并推出更优惠的免租政策。”一位北京写字楼中介人士说道。受疫情的影响,近期苏州、北京等多个城市政府部要求国企需帮助中小企业减免厂房、写字楼、产业园租金。同时,成都等各地房协机构建议,写字楼、产业园业主方支持租户延期复工,根据自身情况适当给予减免优惠等措施。目前,花样年、氪空间等部分公司和产业园纷纷宣布减租或免租,最高免租达3个月。事实上,在疫情发生前,写字楼的租金就出现下滑的情况。戴德梁行数据显示,2019年以来北京等城市的甲级写字楼租金呈现下滑态势,其中四季度北京全市写字楼每月每平租金为382.4元,同比下降4.4%。中指院报告指出,受宏观经济持续下行影响,2020年一季度写字楼市场需求有所下降,一、二线城市写字楼租金环比均有所下跌,写字楼市场整体利好租户方。部分大型企业灵活利用各类优惠条款,适时搬迁扩张,而部分中小企业则倾向于迁址租金较低的新兴商务区,以降低办公成本。在中指研究院商业及数据事业部总经理葛海峰看来,在经济放缓、供应持续加码、需求走弱以及疫情叠加下,企业对于写字楼的租赁的需求在短期内也会更加谨慎,特别是这种扩租和换租的需求会有所减少。未来,写字楼租赁市场将延续供过于求的租户市场现状,预计租金下行趋势不变,写字楼持有者以及相关物业公司收入将一步下滑。中国企业资本联盟副理事长柏文喜提出担忧,若疫情快速结束,各类企业恢复运作尚需一定时间,写字楼将面临一定的去库存的压力。如果疫情延续较长时间,将会对写字楼租赁市场带来较大压力。空置率攀升背后阶段需求放缓造成租金下行的一大原因是供大于求。第一太平戴维斯最新数据显示,2019年北京甲级写字楼市场有134.5万平方米的新增供应,是十年来的最高值。而需求侧方面,2019年北京全市场净吸纳量约为46万平方米,较2018年下降16.7%。正是由于2019年部分城市写字楼新供应量增加、需求疲软,相应的空置率不断攀升。据戴德梁行统计数据显示,2019年上海、深圳、北京的甲级写字楼空置率分别高达20%和22%、13%,创近年新高。预计,未来一线城市写字楼市场供应庞大,市场压力巨大。除供应量相对较大外,第一太平戴维斯市场研究部助理董事李想认为,2019年全年,北京写字楼租赁的主要驱动力如金融、互联网等头部行业均面临调整与波动,导致企业谨慎扩张、租赁需求走弱。其他实体行业暂时不具备强劲的租赁需求,吸纳能力有限。同时,大量联合办公空间吸纳掉部分需求,导致写字楼需求呈现阶段性放缓。事实上,无论传统写字楼还是共享办公,目前均存在存量较大的情况。记者从一家从事写字楼租赁的公司了解到,目前望京区域、亦庄、上地西二旗、高碑店在租的写字楼房源均达到千套之多,分别为1738套、1617套、1369套、1339套,每套面积在几十平方米至几千平方米之间。据一位租赁中介人士介绍,北京联合办公租金主要分为三个档,高档写字楼租金为每人每月5000元至8000元,中档为每人每月2000元至3000元,低档为每人每月1000元至2000元。目前,国贸附近有50多个共享办公品牌的项目可选。在华润华南大区写字楼市场部副总经理杨贤钊看来,此次疫情对于部分资金流紧张的中小微企业而言,有可能会从传统办公楼搬迁至共享办公楼或缩减办公面积,传统写字楼可进行更适合中小企业灵活办公的共享办公或共享会议室的改造,而这对于写字楼整体配套服务提出了更高要求,满足员工便捷、健康办公需求的共享办公空间将成行业趋势。“写字楼运营商如果还沿用传统模式,经营将会越来越困难。“中国房产经纪公义联合会主席胡景晖表示,写字楼此类产品需进行转型,一方面可改造为三四星级适合家庭旅游的酒店或者中端商务酒店;另一方面可改造成为长租公寓,因为一旦疫情结束,大批务工人员返程,居住问题依然是大家都需要解决的。

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2020年02月

北京用区块链登记房地产,房地产的区块链时代要来了吗?

非住宅物业交易此次政策明确,企业之间进行非住宅物业交易,可以通过网上服务平台填写登记和纳税业务信息,通过预约即可以完成办理。类似政策简化了企业之间的物业交易流程,尤其是对于一些商业办公物业的交割等有积极作用,客观上有助于存量商办物业的加快流通。2、抵押业务此次政策明确,无论是抵押登记还是抵押注销,都可以在银行或公积金等服务网点进行操作。换而言之,这会简化相关流程和减少办理时间。尤其是对于二手房抵押贷款等业务,过去操作流程过于繁琐,而现在相关房东可以直接在银行办理抵押登记业务,这也利好其贷款业务的办理。3、夫妻间房屋转移登记针对夫妻之间的房屋转移登记,此次政策明确,当夫妻双方至少有一方为北京户籍且有婚姻登记记录的,那么夫妻之间的房屋转移登记就会明显简化,即先预约而后凭身份证就可以进行业务办理。类似操作更为简便,降低了相关成本,比如说夫妻个人名下房产登记为双方名下房产时,相关办理过程就会比较简洁。4、存量房交易登记此次政策明确,存量房交易登记优化了相关流程,当申请人进行现场核验时,是不用再提交契税完税证明的。类似规定,使得房屋登记等效率更高。尤其是过去有契税完税等证明的要求,客观上延长了周期,对于买卖双方来说也增加了相关负担。当前此类证明开具工作减少,二手房或存量房的交易效率会加快。

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2020年01月

影响超10亿人!二代征信报告今可查询,有啥变化?

019年底,征信系统收录10.2亿自然人、2834.1万户企业和其他组织的信息,规模已位居世界前列。2019年,个人和企业征信系统累计查询量分别为24亿次和1.1亿次,日均查询量分别为657万次和29.6万次。二代征信报告有哪些变化?与一代征信系统提供的信用报告相比,二代征信系统提供的信用报告主要是丰富了基本信息和信贷信息内容,改进了信息展示形式,提升了信息更新效率。具体有这些变化——1、显示“共同借款”信息央行征信中心有关负责人对媒体表示,“共同借款”是指一笔贷款由两个或两个以上借款人共同承担连带偿还责任的借款,征信中心在二代格式信用报告中设计展示“共同借款”信息,是为了更为全面反映企业和个人状况。很多人认为,此举意味着离婚买房不再享受首套房贷认定资格,假离婚买房的行为将受到打击。这是真的吗?央行征信中心有关负责人解释,如后续借款主体发生变更,征信系统将按照金融机构报送的信息,及时更新信息,客观记录实际情况。例如,如果发生后续共同借款协议解除,金融机构向征信系统报送更新信息后,不再承担还款责任借款人的信用报告中将不再展示这笔贷款信息。不过,今天你还不能立即查询到共同借款的具体信息。因为,据介绍,1月19日上线的二代格式信用报告中尚未展示个人“共同借款”信息,待下一步金融机构开始采用二代格式报送数据后,这类信息才开始展示。2、显示5年还款记录央行征信中心有关负责人此前表示,新版个人信用报告设计展示“5年还款记录”(包括还款状态、逾期金额),现行个人信用报告也展示了5年的还款记录,只是展示方式略有差异。个人信用报告展示“5年还款记录”是为了更好地展示信息主体的信用状况,帮助公众积累信用财富,促进获得融资。3、尚未采集水电费缴费信息对于大家关心的水电费缴费信息是否纳入的问题,上述负责人介绍,目前二代征信系统尚未采集个人水费、电费缴费信息,仅在二代格式信用报告中设计预留了展示格式。但二代征信系统将继承展示一代征信系统中已采集的个人电信正常缴费和欠费信息。也就是说,如果你去查询新版个人征信报告,可能会发现报告中预留了个人水费、电费缴费信息的展示格式,但里面并没有具体信息展示。据介绍,在实际采集时,征信中心将与相关数据源单位协商,并将严格落实《征信业管理条例》第十三条“采集个人信息应当经信息主体本人同意,未经本人同意不得采集”规定,在数据源单位取得信息主体授权同意后才报送数据。同时,征信中心将严把数据质量关,只有在确保数据质量和安全的情况下,才会切实将数据采集入库并对外提供查询。4、还有哪些新增内容?据媒体报道,二代格式信用报告还新增了相关数据项格式,个人增加 “循环贷款”、“信用卡大额专项分期”、“授信协议信息”等信息;企业增加“循环透支”、“企业为个人提供担保”、“逾期总额、本金和月数等逾期指标”等信息。还有部分数据是新增展示,个人信息增加展示“个人为企业提供担保”、“就业状况”、“国籍”、“联系电话”等;企业信息增加展示“上级机构”、“企业规模”、“所属行业”等。如何进行查询?鉴于二代格式信用报告进一步丰富了个人和企业的信用信息,信息更新效率提高,更为全面、及时地反映了个人和企业的信用状况,央行征信中心建议个人和企业及时关注自身信用状况变化,切勿过度负债,按时足额还款,维护良好信用记录。个人可以通过央行征信中心官方网站、全国各地人民银行分支机构设立的查询点,及部分金融机构网点、部分地区政务大厅进行柜台或自助查询机查询。个人通过互联网查询自身信用报告免费,通过柜台查询自身信用报告,每年前2次免费,自第3次起每次收费10元。央行征信中心建议一年查询两次,一方面,能发现本人信用信息是否存在问题;另一方面,在发现错误信息后能够及时纠正。需要注意的是,短期内查询次数太频繁并不好。因为每次查询会被记录并在报告里显示,如果个人在申请贷款前短期内过于频繁查询,会使金融机构认为该个体存在信用风险,可能谨慎放贷。

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2020年01月

溢价率走高 谁助推开年土地升温?

17日,杭州市区出让7宗地块,出让总起始价约113.6亿元,最终收金131.3亿元。其中,有两宗地块成交金额均超过40亿元。其中,下沙中心区综合性混合社区地块经过58轮报价,由融创联合体以41.1亿元总价竞得,楼面价17768.46元/平方米,溢价率20.5%。江干区一纯住宅用地经过25轮报价,花样年以18.19亿元竞得,楼面价27367.23元/平方米,溢价率18.97%。而位于未来科技城的首宗“双限”(限地价及限售价)地块尤其引人关注,多达十几家房企参与。最终,中梁以49亿元总价竞得该地块,成交楼面价22843元/平方米,溢价率14.21%。从2017年开始,杭州连续三年土地出让金超过2000亿元。中原地产研究中心统计数据显示,2019年全国卖地城市最多的是杭州2836亿元,卖地金额屡创新高。不过,2019年杭州土地成交溢价率开始走低,达到16.44%,同比下降38.4%原因在于从2019年4月开始,杭州土地政策收紧,将封顶溢价率由之前的50%下调至30%,而后的2019年6月29日又开始提出“双限”,也就是限地价、限房价。其中限房价精确到毛坯均价,最高均价以及精装修价格。此后,杭州土拍应声降温,低溢价率成为主流。直到进入2020年以来,又因为多宗优质涉宅地块入市,房企积极拿地,土地市场暖风袭来。2020年1月2日,杭州开年首场土拍,余杭一商住地经过35轮报价,由中天以18.17亿元总价竞得,楼面价11686.40元/平方米,溢价率23.01%。而余杭的另一宗商住地经过25轮报价,由新希望以13.46亿元总价竞得,楼面价12341.89元/平方米,溢价率29.91%,接近封顶价成交。成交价接近封顶价格的还有杭州三墩北A-R21-20住宅用地,1月10日,以29.17%溢价率成交。上述现象在2019年下半年的土地市场很难见到。截至目前,据不完全统计,2020年杭州已经卖出近30宗地块,总体成交金额超过300亿元。按此速度,今年有望再次登顶城市卖地榜首。多地土地市场现高溢价成交,高溢价率超100%事实上,开年土地热的不仅只有杭州,北京、成都、南京、常州、宁波等很多土地市场都出现了升温迹象。1月15日是春节前土地集中出让的日子,当天,南京迎来2020年的第一场土拍,两宗涉宅用地入市交易,总起价49.75亿元。与此前不同,备受关注的南部新城G107地块,吸引了保利、招商、龙湖、金茂、中梁、中铁建等20家房企报名。在经过72轮报价后,最终被金基等联合体拿下,成交总价34.3亿元,楼面价31149元/平方米。该地块优质被认为是竞争激烈的主要原因。同样在1月15日,常州武进区出让2宗商住地,其中编号JCJ20190501号地块经过46轮竞价,由蓝光旗下的子公司以3.96亿元竞得,楼面价7694元/平方米,溢价率73.68%。而1月17日,江苏常州两宗商住地成交,溢价率仍然不低,分别为34.48%、52.86%。在北京,1月3日,石景山两宗不限价地块收金70.5亿元,新年土地首拍一扫上个月一家房企报价、底价成交的阴霾。其中一宗地块有招商、融创、中海、首开、华润等15家房企竞价,最终被中海收入囊中,溢价率达到25.93%。重返土地市场的不限价地块是吸引众多房企的原因之一。1月3日,成都首场土拍,青羊区一宗宅地也以47.2%高溢价率成交。而在1月8日,郑州2020年土地市场首拍中,经开老城区中原福塔旁三宗地全部熔断价(是指当地块竞价达到最高限价时)成交,最低成交楼面价9776元/平方米。这3宗土地位于经开老城区河南电视塔附近,地块位置优越,参与此次土拍的房企高达20余家。按照业内预测,未来三环内房价两万将是常态。值得关注的是,溢价率超100%的土地已不鲜见。1月7日,浙江宁波慈溪市出让1宗商住地,起价1.65亿元。最终经过297轮竞价,荣盛以总价4.63亿元竞得该地块,楼面价2536元/平方米,溢价率达到了180.49%。而1月16日,上海闵行区1宗商办地成交价7410万元,楼面价18481元/平方米,溢价率也达到164.7%。得主为上海闵行储备粮管理总公司。融资助力房企拿地,优质地块提振市场为什么去年年底和今年初的土地市场的变化如此之大?在很多业内人士看来,个别地区为了缓解去年低迷的土地市场行情,新年伊始,推出优质地块提振市场。事实上,在众多高溢价地块出现的同时,也有不少底价成交的土地,甚至不乏流拍的土地。此外,融资环境破冰也在助力房企拿地。近日多家房企争相在境、内外发债,加上配股融资,手握现金的房企,自然不忘在土地市场淘金。据中原地产研究中心统计数据显示,进入1月,超过20家房企发布了超过90亿美元的融资计划。创造最近数年单月美元融资纪录。不过,年初的市场并不代表全年的土地市场趋势。中指研院分析人士认为,2019 年,全国土地市场热度呈前高后低态势,2020 年,融资环境收紧或将持续,企业应更加适应行业调控政策变化,顺势而为、理性拿地。

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2020年01月

北上广等调整共有产权住房管理政策 申购资格松绑

),自2020年2月1日起施行。  此次新政的一个主要变化是将非上海户籍常住人口纳入共有产权房的供应对象范围。《决定》提出,非上海市户籍家庭同时符合居住证持证和积分、住房、婚姻、缴纳社保、缴纳个税、收入和财产等条件的,可申请购买共有产权保障住房。  无独有偶,广州的共有产权住房也在向非户籍群体开放。1月7日,广州市住房和城乡建设局公布《广州市共有产权住房管理办法》,在申购资格上规定,本科学历申购共有产权住房不受户籍限制,单身申购人需要年满30岁。  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,近期共有产权住房实际上也出现了所谓“松绑限购”的内容,预计随着2020年全国共有产权住房建设的推进,后续申购方面的政策会放松,真正将共有产权住房推向市场,进一步体现了住房小康的政策目标和导向。  1月12日,北京市市长陈吉宁在北京“两会”上也表示,今年将优化共有产权住房分配政策。  有助于稳定房价数据  共有产权房政策微调的背后,一方面是进一步完善住房供应体系,另一方面也是现实所需。由于配套政策不尽完善,产权分割导致流转受限,一些共有产权房项目一度出现弃购现象。如果还将申购资格局限在户籍人口上,可能会出现共有产权房供需不能匹配的问题。  什么是共有产权住房?各地规定略有不同,但基本原则大同小异,共有产权房的特性包括:购房人和政府各分享一定比例产权,符合一定资格的人群方可购买,购房后的转让也有所限制等。  国内房产类型原本就较为复杂,廉租房、公租房、经济适用房、自住房、限价商品房、商品房等,分别对应从低收入到中高收入群体的多种住房诉求。  既然楼市如此纷繁,为何还要推出一个共有产权房?  中国房地产市场历来重购轻租,但纯商品房价格过高,低价的经济适用房和限价房又往往没有资格购买,城市夹心层——中等收入群体的购房诉求时常难以满足。  而共有产权房的适用群体则相对广泛,由于切分了产权,房产单价和总价都相对较低,一般民众也可以负担。同时,由于房产单价远低于周边纯商品房价,房地产企业的拿地价格也会随之大幅下降,地方政府在土地出让环节会损失部分收益,但可以通过持有部分房屋产权来弥补这部分损失。  “共有产权住房和普通住房的本质区别就是通过减少流动性来换取购房成本的降低。换言之,共有产权住房的转让是有一定的限制的,即政府回购优先,从而使得购房者的购房成本随之降低。”严跃进称。  如果操作得当,共有产权住房将是一个多方满意的产品,效果可谓一石三鸟:民众得以购买低价住房,满足居住需求;地方政府也不用像建设经济适用房那样无偿划拨土地;同时,由于共有产权住房总价要远低于周边同类型住宅,在一个城市房价上涨的背景下,政府推出一定数量的共有产权住房也有助于稳定当地房价。  “在解决刚需群体住房和稳定房价方面,共有产权住房肯定是发挥了很大作用的。”严跃进称。  这种期望中的多赢局面,将是地方推动共有产权住房的一大动力。  北京的25万套目标  推进共有产权住房,一线城市率先示范。住建部曾在2017年专门发文,支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作,大胆探索,力争形成可复制、可推广的试点经验。  北京住建委2017年曾表示,今后5年,北京将完成25万套共有产权住房供地,通过加快房源供应、公平合理分配,进一步稳定社会预期,抑制投资投机性购房需求。  据中原地产近日统计,2017~2019三年间,北京供应了包含居住属性的土地总计212宗地块(包括部分流标),其中共有产权住房地块就多达52宗。  土地供应出去了,是否能及时转化成房源?  2019年4月23日,北京住建委公开了共有产权住房的进展。北京市共有64个共有产权住房项目(含转化项目33个)实现了土地供应,可提供房源约6.55万套。  从数据上看,北京的共有产权住房供应量已经大幅增加,但作为新生事物,购房者对其接纳程度如何?  中原地产首席分析师张大伟表示,北京共有产权房从政策设置看,符合“房住不炒”的定位,剔除了投资属性后,从购买条件、使用情况看,都符合以自住为主的政策预期。  “从算账的角度看,共有产权已经没有投资价值。购房人买了共有产权房,未来通过共有产权房作为跳板,获得房屋升值的概率也已经非常低了。某种程度上,共有产权房实际变成了有部分产权的公租房,可以流转但投资属性弱。”张大伟称。  正是因为投资属性较低,加之一些共有产权住房项目位置较偏远,周边配套不尽完善,一些项目一度出现不少摇号中签家庭放弃选房的情况。张大伟表示,北京部分区域的共有产权住房项目出现了销售难的情况,但整体看,共有产权房整体去化比较好。  更令外界关注的是,北京还在2019年第一次利用集体土地建设共有产权住房。  2019年9月12日,北京上瑞置业有限公司以151283万元的价格,竞得北京大兴区瀛海镇YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地块。  这是一宗集体建设用地,按照规划,该宗地内将建设共有产权住房,销售均价为每平方米2.9万元,含全装修费用。地块规划建筑面积108059平方米,以成交价格计算,楼面价格约为1.4万元/平方米。  在集体建设用地上建设可公开对外销售的住房,这应是全国第一例。  不过,共有产权住房原本已经属于新生事物,而利用集体建设用地建共有产权房更是新上加新,这也导致外界的观望情绪较高。与上述成交地块一同挂牌的另外两宗集体建设用地,至今仍未成功出让。  配套政策影响民众申购热情  除了京沪两地在共有产权住房方面推进声势较大之外,其他城市近两年也开始陆续推出共有产权住房项目。  西安市2018年曾出台《深化住房供给侧结构性改革实施方案》,提出2018~2021年期间,全市计划建设和筹集公租房20万套、共有产权住房15万套。  自2019年12月1日起,烟台市重新制定的《共有产权住房管理办法》(下称《办法》)开始正式实施,与此前政策相比,新《办法》将出售产权份额比例调整为60%、70%、80%三个档次,由承购人根据自身支付能力自行选择,增强了灵活性。  此外,为更好体现“房住不炒”的原则,新《办法》将产权增购限制期由两年延长到5年,确定承购人自缴纳契税完税之日起5年内,不得增购产权份额。  不过,总体来看,一些二线城市的共有产权住房建设还处于探索阶段,总量并不大。  严跃进对第一财经记者表示,共有产权住房在整个住房总量上占比还不是很大,在推进共有产权住房的过程中,一些配套政策并未完全到位,也对其申购情况造成了一定影响。  在一些城市,虽然共有产权房政策早已落地,但在房产税务发票、子女入学等配套政策上并未明确,引发申购家庭的担忧。  “共有产权房本来是为了解决刚需住房难题,出发点是好的,但教育、税务等多个相关部门应进一步加强协调和沟通,把解决刚需居住难题的政策落实好。”严跃进称。

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2020年01月

建筑智能化工程等四个设计与施工资质标准实施办法出台

工一体化资质;新设立的企业申请设计施工一体化资质,最高不超过二级。根据该办法,设计施工一体化资质仍然分级审批,经国务院建设主管部门负责一级资质的审批,省、自治区、直辖市建设主管部门负责二级以下资质的审批。为了方便企业申请,实施办法还专门在附件中印发了申请表格,企业申请设计施工一体化资质,具体事项可先向工商注册所在地的省、自治区、直辖市建设主管理部门咨询并提出申请。办法对资质标准中有关指标进行了解释。如:注册资本金是指企业在工商部门登记并在企业法人营业执照上标明的注册资本金;净资产是指企业总资产减去总负债后的余额;工程结算收入是指企业承包工程实现的工程价款结算收入和向分包单位收取的按规定列作营业收入的各种款项,以及承担设计任务收取的设计费收入。具有施工和设计业务的企业可将两项收入合并计算。按企业近三年经审计的财务报表中的工程结算收入或主营业务收入填报。智能化专业以主营业务收入额为准;独立承担的工程(企业的业绩)是指企业独立完成的专项工程的设计、施工或设计施工一体的任务;企业技术负责人、专业技术人员的工程业绩是指由这些人主持完成的专项工程的设计、施工或设计施工一体的任务;专业技术人员是指与企业依法签定劳动合同的工程技术人员,包括注册执业人员和非注册执业人员。对注册执业人员只考核其注册执业证书,不考核其职称证明。智能化资质标准中要求的自动化、通信信息、计算机专业技术人员可由相近专业技术人员担任。其中,自动化相近专业为:电子、仪表、机械、电气、计算机应用等;通信信息相近专业为:有线通信、无线通信、卫星通信、微波、广播电视、计算机应用、公用设备等;计算机相近专业为:计算机系统、网络、软件设计等。建筑幕墙资质标准中要求的专业技术人员人数包括企业的技术负责人、注册结构工程师、注册建造师(项目经理)和其他专业技术人员的总和;资质标准中要求的注册执业人员,在国家尚未实施注册执业制度的情况下,按照具有相应职称、学历,在本专业从业十年以上的专业技术人员的条件考核。如注册电气工程师,可由具有电气或相近专业(发电、输变电、供配电、建筑电气、电气传动、电力系统、工企自动化、自控、机电一体化、机电安装、计算机应用等)中级及以上职称的工程师,十年以上本专业从业经历的专业技术人员替代。专业技术人员同时又具备注册执业资格的,可同时在专业技术人员和注册人员中考核;技术装备是指满足企业从事设计、施工生产经营用的主要技术设备。按实际拥有情况在资质申请表中填写;管理制度文件是企业已通过质量体系认证的,可提供有效的质量体系认证证书,未获得认证的提供企业质量管理制度文件;企业的技术、财务、经营、安全、人事、档案方面的管理文件,只需提供有文件名称和文号及企业公章的页面;固定的工作场所是提供企业办公场地的房屋产权证明或租赁证明。另外,办法中明确规定了资质申请原则、程序以及申报材料。■资质申请和审批的原则1.凡在中华人民共和国境内从事建设工程的设计、施工活动,依法取得工商行政管理部门颁发的《企业法人营业执照》的企业,均可申请建筑智能化、消防设施、建筑装饰装修、建筑幕墙工程的设计与施工资质(以下简称设计施工一体化资质)。2.设计施工一体化资质实行分级审批。国务院建设主管部门负责一级资质的审批,省、自治区、直辖市建设主管部门负责二级及以下资质的审批。3.设计施工一体化资质和设计资质、施工资质同时并存。企业可根据实际需要,按照相应标准,申请设计资质、施工资质或设计施工一体化资质。对已具有设计或施工资质的企业,在取得所申请的设计施工一体化资质后,资质审批部门应取消其原有的相应同级别或低级别的设计或施工资质。4.新设立的企业申请设计施工一体化资质,最高不超过二级。已具有设计或施工资质的企业,申请设计施工一体化资质时,其申请的资质等级可高于企业现有的相应专项的设计或施工资质一个等级。企业可申请四个专项中的一项或多项资质,申请多项资质的应选择一项作为主项资质,其余为增项资质。5.企业申请多项设计施工一体化资质的,应达到各项资质标准中同类指标的最高值,并同时满足不同类别资质条件的相应要求。■资质申请和审批的程序1.申请设计施工一体化一级资质的,应向企业工商注册所在地的省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门提出申请。国务院国资委管理的企业及其所属一层级的企业申请资质的,应由国资委管理的企业向国务院建设主管部门提出申请。省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门负责资质申请的受理(可自行确定本部门负责受理工作的内设机构),并在规定的期限内审查完毕,将审查意见和全部申请材料报国务院建设主管部门审批。2.申请设计施工一体化二级及以下资质的,由省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门确定受理和审批程序,并负责审批。审批结果在规定期限内报国务院建设主管部门备案。3.资质受理和审批部门负责进行审查,并将审查意见进行公示。公示无异议,准予许可的,发布公告并向申请人颁发资质证书。4.设计施工一体化资质证书的有效期为三年。有效期届满,企业需延续资质证书有效期的,应在有效期届满前30日内,通过初审部门向资质许可机关提出资质延续申请。未提出申请的,有效期届满后由资质发证机关收回资质证书。■资质申报的材料要求1.企业首次申请设计施工一体化资质,需提交以下材料:⑴工程设计施工资质申请表及电子文档;⑵企业法人营业执照副本;⑶企业的验资证明或经审计的资产负债表;⑷企业章程;⑸企业法定代表人身份证明、简历及任命文件;⑹企业技术负责人简历及任职文件、毕业证书、资格证书或注册证书、职称证书、主持完成的工程业绩证明;⑺企业注册执业人员身份证明、资格证书或注册证书、个人业绩证明(资质标准中要求提供的);⑻企业非注册专业技术人员的身份证明、毕业证书、职称证书、项目经理资质证书、个人业绩证明(资质标准中要求提供的);⑼企业专业技术人员(包括注册和非注册人员)与原聘用单位的解聘证明或有关人事管理部门出具的人事关系证明,与现聘用单位签定的劳动合同及社会保险证明;⑽企业的工作场所及必要的技术装备证明;⑾企业质量管理体系及技术、安全、档案等方面管理制度文件。2.企业申请资质升级、增项,除提供以上材料外,还需提供以下材料:⑴资质证书正、副本;⑵企业近三年经审计的财务报表;⑶企业完成的工程业绩证明。3.企业申请设计施工一体化资质要如实填报《工程设计施工资质申请表》,企业法定代表人须在申请表上签名,对其真实性负责。申请材料报出后,不得修改。申请材料要清楚、齐全,出现数据不全、字迹潦草、印鉴不清、难以辨认的,资质受理部门可不予受理。4.企业申请资质,需报送《工程设计施工资质申请表》一式二份,附件材料一份,电子文档一份。附件材料是指除资质申请表以外的其他材料。附件材料可采用复印件,原件须由资质受理部门进行审查核实,并在复印件上加盖已审核原件的印章。其中资质证书正、副本须全部复印,不得有缺页。复印件应加盖企业公章,注册执业人员应加盖个人执业印章(未注册人员除外)。材料中要求加盖公章或印鉴的,复印的无效。附件材料一律使用A4纸,并分类装订成册。  5.企业的专业技术人员、工程业绩、技术装备等资质条件,均是以独立企业法人为单位审核。

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2020年01月

买房?存钱?投资?2020年应当如何选择?

普遍的压力来源便是“购房”。我多次说过,畸高房价,是当今社会的百病之源,尤其是近年来的低生育率、低结婚率、高离婚率……都是拜高房价所赐!大家一辈子赚的钱都被一套房子给吞了,还有什么未来可言?很多人还都有这错误的观念,那就是“房价——只涨,不跌”。而如今便是对这一错误观点的最好驳斥:总价值760万元的房产,挂牌两月后竟然骤降170万元!首付已经跌没。北京的房价,在2017年4月到2019年11月这段期间内,短短两年半的时间内由最高点滑落至今,跌了这么多。那些持续妄想北京房价不会跌的人,沉睡在自己营造的“乌托邦”中,南柯一梦,不知现在是否大梦方醒?又譬如那个言之凿凿声称北京房价均价会达到80万元/平的教授,脸肿了没有?我一直说,世上绝没有只涨不跌的房价!北京也不例外!既然,北京房价已经降了,上海广州深圳,也会跟着降,只是时间早晚问题而已!北京的楼市长期被当作风向标,很多人都认为北京房价不会降,其支撑理由就是北京的市场需求旺盛。而此次房价下降,也让买房还是存钱这一本就经久不衰的话题更加触动在每一个人的神经。在我看来,对于“买房还是存钱”这一问题,情况只分简单的两种,区别仅在于是否是刚需家庭。若是刚需家庭,有着独属于自己的买房理由,面对着例如没有房子就没办法步入婚姻,没有房子孩子便无法入学等实际情况,那么在这种情况下存钱再多、投资再多都没有实际效果。“购房”这一行为甚至会成为他们拯救婚姻、拯救家庭的稻草,所以对于刚需家庭,我的建议当然是买房,没有其他道路可供选择。另一方面,对于非刚需家庭或个人,假设你有房,有车,什么都不缺,在不影响生活的情况下,我个人的建议是在未来的2020年中把钱做一个整体规划,既不要买房,也不要存钱。因为,在房住不炒成为铁律的当下,各地房价已经开始稳中有降,虽然现在北上广的房价在下降,北京下降得尤其显著,但依旧要小心谨慎,不要轻言买房,也不要轻言卖房,先观察为好。至于存钱,我觉得除了存储一定的生活备用金,其他的资金还是要用来投资,毕竟,现在存钱就意味着亏损。当然,无论是投资,还是自住,买房都需要谨慎对待。那么,投资什么呢?我觉得股票是首选,尤其是智能科技股。回顾过去的2019年,A股全年上涨了22%,其中,科技股表现亮眼,2019年的十大牛股,科技股占有七席,万集科技、诚迈科技涨幅均接近5倍。当下,我们迎来了第四次工业革命,即智能科技革命。在经济高质量发展指引下,我国走在了智能科技时代的前列。近年来,我们一直倡导的“科技强国”,为智能科技奠定了不可撼动的地位,当前集中爆发了以人工智能为代表的“智能科技”,包括:5G、人工智能、云计算,大数据、物联网、区块链等,我国都处于领航者地位。伴随着国家政策大力支持,官方层面也频频出台各项好政策,使得本就发展势头强劲的智能科技更加如虎添翼,相信在今年,智能科技领域的个股仍将有上佳表现。“智能科技”对人类的生活将带来难以想象的巨大改变,前景十分可观,前途无量。所以面对“买房”还是“存钱”的难题,如若非刚需,不妨考虑投资智能科技股。这,或许才是明智之举。

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