企业邮箱
31
2020年08月上半年房企销售业绩完成率不足四成 积极调整策略冲击全年目标
增速分化 部分房企业绩增长幅度较大。新城控股上半年实现营业收入377.36亿元，同比增长121.15%；实现净利润32.04亿元，同比增长23.59%。公司表示，这得益于聚焦自身，深入挖掘运营和产品红利。 中南建设上半年实现营业收入296.93亿元，同比增长27.32%；净利润为20.50亿元，同比增长56.20%。雅居乐集团上半年实现营业收入335.27亿元，同比增长23.7%。 部分房企营收进入缓增长期。保利地产上半年实现营业收入736.77亿元，同比增长3.59%。越秀地产上半年营业收入约为237.1亿元，同比增长8.8%。 从已披露全年销售目标的房企来看，各房企全年目标完成率分化明显，部分房企完成率低于4成。 中国奥园上半年实现合同销售额508.7亿元，全年目标的完成率不足4成。在日前的业绩说明会上，中国奥园方面表示，未来几个月会加大销售力度，有信心完成销售额同比增长12%的年度目标。 中指研究院数据显示，上半年，从已公布销售目标的28家房企来看，其全年目标完成率均值仅为39.9%，同比减少7.7个百分点。规模房企因拥有广泛的市场布局、强大的资源聚焦能力和稳健的运营策略，整体优势明显。 调整应对策略 结合各房企披露的情况来看，上半年业绩增速明显的房企多与调整产品、销售策略等有关。如宝龙地产方面表示，上半年销售取得不错的成绩主要得益于产品力的提升、项目销售策略的灵活调整。 展望下半年，不少房企表示要灵活调整策略、深耕区域、多举措“促销售、抢回款”。 新城控股表示，下半年公司将重点关注市场，整合内外部资源，立足深耕区域，多模式并举创新投资，用好各类融资工具，围绕销售目标“促销售、抢回款”。同时，公司计划下半年新开工79个子项目，住宅建筑面积767.79万平方米；计划竣工136个子项目，住宅建筑面积1537.70万平方米。 阳光100中国表示，下半年公司将加快原有住宅项目开发和喜马拉雅公寓入市，恢复销售增长，保证全年销售额跨过百亿元大关；抓住和央企、国企及地方政府的合作机会，加快多重业务增长。 中国奥园指出，下半年将积极根据市场变化调整策略，加大对一、二线及强三线城市的投资布局，聚焦深耕粤港澳大湾区、环渤海、长三角、中西部地区四大核心区域，加速推动城市更新项目转化，持续提升产品设计、运营及安全管理等方面的标准化体系要求。 不少房企继续提及不再追求规模效应，而是追求有品质的增长。中指研究院企业研究总监李建桥认为，随着居住需求升级和政策调控持续，房企发展战略将发生改变。房企在规模上将更加追求适度、稳健增长，同时注重产品品质和更高质量的服务。 诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，当前房地产行业已基本告别高速扩张的时代，盲目追求规模的策略已不适用，高质量发展将成为房企转型的必然选择。 下半年抢收或加速 “预计短期在房地产市场恢复和需求回补的背景下，积极推盘、抢收回款、保持现金流稳定会成为下半年行业的共识。具体表现为房企积极推盘营销，延续高周转策略，下半年开工有望稳中增长。营销上，预计房企仍会采用线上线下相结合方式，力促销售回款。”李建桥表示。 华创证券认为，下半年政策面仍将偏于宽松，需求端坚持房住不炒、延续因城施策；供给端包括土地供应等仍积极支持；基本面上，三季度销售将保持二季度的市场热度，“低库存+销售回暖”将继续推动投资端数据修复，后续市场仍将平稳发展。 东北证券称，受疫情影响，房企推盘计划普遍延后，三季度推盘的数量有望占全年的30%。7月、8月为传统的销售淡季，但因今年房企推盘的数量较往年明显提升，销售表现超预期。 “房企上半年业绩完成率较低，大部分房企下半年面临销售压力。因此，预计房企下半年推盘节奏将加快，打折促销仍将存在。”陈霄表示。 需要指出的是，近期房地产行业调控政策从融资管理、土拍等方面整体趋严。李建桥分析称，预计下半年调控政策仍以稳为主，金融监管依旧较为严格，房企未来需要加强现金流管理，注重高品质稳健增长。同时，去化较慢、融资渠道单一、杠杆率较高的房企将承压，对其管理将提出挑战。
31
2020年08月集团召开2020年第二次管理工作（视频）会议
息优势将企业布局迅速拉开。未来五至十年内，国家第三产业（旅游业、服务业）将会迎来大发展，特别是西南和西北地区市场。这便要求我们企业也要顺势而为，充分迎合国家战略发展大方向，提前进行市场布局，优化市场占有面。在管理层面上，集团要不断对管理架构、考核指标进行优化，借鉴恒大集团的优秀管理规范；全体管理人员要始终将公司利益摆在首位，将工作认真落到实处。针对下一步工作计划，董事局主席强调下半年是进一步调整发展战略及步伐的重要时期，集团需做好以下几点工作：一是调整组织架构，对集团总部组织架构进一步优化，对大区及项目部管理人员进行有针对性的合并及调整。二是明确市场定位，华南、华东两大区以面进行发展，华北、西南、西北三大区以点进行发展。集团主要资金、人力、材料向珠三角和长三角地区倾斜。三是提高管理效能，集团内部管理流程应更加集中、各单位须严格执行流程、按制度办事。四是强化考核指标，将产值、利润要素深刻纳入考评体系中。五是做好人员调配，人事调整要及时、合理，注重青年员工的培养和提拔。同时，他要求各项目部项目经理要注重能力提升，会管理、会经营、会协调，真正做到能打硬仗，能打胜仗！会议最后，宣布了集团内部具体人事调整的相关决定。
31
2020年08月集团召开2020年第二次管理工作（视频）会议
息优势将企业布局迅速拉开。未来五至十年内，国家第三产业（旅游业、服务业）将会迎来大发展，特别是西南和西北地区市场。这便要求我们企业也要顺势而为，充分迎合国家战略发展大方向，提前进行市场布局，优化市场占有面。在管理层面上，集团要不断对管理架构、考核指标进行优化，借鉴恒大集团的优秀管理规范；全体管理人员要始终将公司利益摆在首位，将工作认真落到实处。针对下一步工作计划，董事局主席强调下半年是进一步调整发展战略及步伐的重要时期，集团需做好以下几点工作：一是调整组织架构，对集团总部组织架构进一步优化，对大区及项目部管理人员进行有针对性的合并及调整。二是明确市场定位，华南、华东两大区以面进行发展，华北、西南、西北三大区以点进行发展。集团主要资金、人力、材料向珠三角和长三角地区倾斜。三是提高管理效能，集团内部管理流程应更加集中、各单位须严格执行流程、按制度办事。四是强化考核指标，将产值、利润要素深刻纳入考评体系中。五是做好人员调配，人事调整要及时、合理，注重青年员工的培养和提拔。同时，他要求各项目部项目经理要注重能力提升，会管理、会经营、会协调，真正做到能打硬仗，能打胜仗！会议最后，宣布了集团内部具体人事调整的相关决定。
28
2020年08月华南大区开展2020年实习生、放线员系列培训活动
专业知识技能的要求，为做好大区2020年度实习生、放线员的在职培训，提升团队协作能力、增强个人素质，培养大区管理人员后备力量，华南大区人力资源部进行了周详的策划和安排。本次培训将从8月持续至10月，连续进行四期培训，每一期分别举行安全、质量、技术和预算四方面的专业系列培训。此次系列培训从大区总部及项目部中挑选出相关专业人员组成培训讲师团队，结合对工程实体、工程管理、工程施工等过程中常见的问题，采取图文并茂的方式进行授课。知识点涵盖基本概念知识、各类工艺流程简介、施工工艺标准化及建筑工程全过程管理等内容，此次培训主旨是由浅入深，循序渐进地对实习生及放线员实施全面的过程培训。各位培训讲师也结合各自岗位实际，总结了一些工作经验和收益，分享了在项目现场可能遇到的各类问题应注意事项等个人见解。华南大区希望通过此次系列培训，实习生、放线员不仅能够进一步了解集团整体发展概况、企业文化以及集团对专业技术追求精益求精的理念，更能在今后的工作中注意细节、脚踏实地、勇于挑战、敢于担当、常怀感恩，努力实现人生价值。集团公司及华南大区为实习生、放线员以及其他广大员工提供了施展才华的广阔舞台，相信员工能通过自己的辛勤劳动和智慧，在这个舞台上谱写自己最满意的乐章。
20
2020年08月房地产市场买卖双方地位不对等，对楼市整治要“真亮剑”
从业者穷尽办法“玩变通”“钻空子”；同时也从另一方面暴露出一些地方，对房地产市场的监管、执法仍然存在懈怠和缺失。以本案为例，涉案人员的违法犯罪行为之所以被曝光，并最终受到惩处，是因为开发商管理人员听说自己的楼盘存在这种违规违法销售、公司的利益被侵占后，主动向公安机关报案。但仅仅依靠企业自查自净恐怕还不足以完全禁绝这种违法违规行为。试想如果这样的行为本身就是开发商授意，甚至组织销售开展的“业务”，一方面会使得违法违规行为更具隐蔽性；另一方面，按照以往的处理结果来看，如果房产公司被有关部门查实违规销售，后续受到的可能也只是限期整改、停业整顿等行政处罚。相较于潜在的巨大利益，这样的处罚显然过轻。中央三令五申“房住不炒”的基本定位下，一方面相关房地产企业要打消投机炒作的想法，把重心放到产品品质、客户服务上来，对销售团队的违规违法行为要敢于自查自纠；另一方面更为重要的是，房管的相关职能部门要敢于“亮剑”。尤其是在部分城市楼市热度不减、市场信息披露不健全等客观情况下，房地产市场买卖双方仍处于不对等的地位，很容易滋生寻租行为。近年来，整治房地产市场乱象的法律法规、制度办法不胜枚举，但真正要让法律法规长出“牙齿”还得落实于执行。针对房地产市场仍然存在、不时抬头的违法违规行为，相关部门要切实采取信用考评扣分、公开曝光、列入行业黑名单、取消网签资格等措施，真正用好联合惩戒“组合拳”，刹住市场的不正之风。
19
2020年08月买房，选择中间户还是边户？内行分析两点，答案出来了！
多。随着物价的上涨，城市人口的增加，高层住宅的增多是必然的。高层楼房的户型设计大多数为一梯四户。整个楼层只有两个户型，中间户和边户。中间户和边户都在各自的优点。一些购房者在选房时，在中间户和边户之间不知该如何选择。买房，选择中间户还是边户？内行分析两点，答案出来了！第一，采光条件。在高层小区买房，业主最应该关注采光条件。高层小区楼房的采光最容易被遮挡。采光条件好，业主的居住舒适度高，采光条件差，屋内阴暗潮湿，业主的居住舒适度差。具体分析，中间户和边户位于同一楼层，楼层高度相同。通常情况下，边户的采光面较大，中间户的采光面较小。因此，边户的采光条件好一些。第二，户型合理性。合理的户型更加舒适，二手房市场上，合理的户型更容易出售。合理的户型一般符合几个标准：比如干湿分离，动静分离等。合理的户型设计还体现在多个方面，比如房间的整体形状上。合理的户型设计更符合人们的居住习惯。综上所述，买房，选择中间户还是边户？内行分析两点，答案出来了！边户的采光条件好一些，如果你买房，你会选择边户还是中间户呢？欢迎留言。
15
2020年08月央行、住建部将召集部分开发商在京面谈
收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。“通知是真的，昨天接到券商的电话，这个政策对负债较高的房企简直就是定向打击。”一家总部在深圳的上市房企投关负责人向财联社表示。一家大型房企CFO也向记者证实了融资新规的真实性，但表示目前尚未收到具体文件。“这次监管层释放的信号是非常清晰的，就是要求房企管住有息负债，同时降低负债率，如果做不到，房企融资受到的限制会非常大。这次对房地产公司是一件大事，房企应该认真对待，尽快按照指示调整自身的负债结构。但负债率短期内是很难调下来，对短期融资会受到很大冲击。”一家TOP20上市房企副总裁告诉记者。新规剑指高负债房企“今年下半年，对于开发商的融资环境应该不会太好，监管部门不仅是对房企有息负债的增加进行限制，同时借新还旧也进行了一定比例的限制融资，主要还是为了引导资金流入实体经济，控制流向房地产。”一家总部位于北京的房企高层指出。雅居乐控股副总裁潘智勇则表示，“关于最近融资的一些政策，我们也关注到了，我觉得出台这些也很正常。做好自己的管控，做好我们的经营，这是对应对这些融资环境的政策变化最有利的。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉记者，“对于一些高负债、高杠杆的高周转型企业而言，其三项指标远远超出监管红线，以永续债、信托和基金支持的明股实债等杠杆之上再加杠杆的情况十分普遍。此次监管新规将大幅压缩此类加杠杆的空间，也给房企降负债和去杠杆带来很大压力，如何在限制有息负债增长的同时实现平稳过渡是一个十分严峻的问题。”“三道红线直指房地产负债水平的关键财务判断要素，资产负债率是判断企业整体负债水平的常用财务指标，由于房企的预收款较大，剔除之后指标更能反映实际负债水平。净负债率则是判断房企自身财务风险的重要指标，可反映房企的真实负债压力和杠杆水平。而现金短债比则更倾向于判别短期财务风险，可体现房企当下的现金流压力及安全性。”58安居客房产研究院分院院长张波说。不过一位不具名的券商分析师对记者表示，“具体条款是剔除预售款负债率还是有息负债率，现在说法不一。”而根据“三道红线”触线情况不同，新规将房地产企业分为“红-橙-黄-绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。据21世纪报道，如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。“这个政策是在规范房地产企业加杠杆的行为，政策不是不让加杠杆，而是保持杠杆稳定增长，其实所有的政策都是希望房地产行业维持稳定。”一家A股上市公司的董秘告诉财联社记者。张波认为，若新规严格执行，下半年房企融资的“好日子”已经基本结束，整体很难再有类似上半年的低成本融资水平，即使是财务稳健的房企依然会面临挑战。贝壳研究院发布的数据显示，今年前7个月房企境内外债券融资累计约7379亿元，整体融资规模占2019年全年的62.5%。其中7月单月，房企境内外债券融资共发行109笔，累计约1234亿元，同比上升6%。受疫情影响，今年上半年房地产融资环境有所放松，但在下半年再次出现收紧趋势。多位受访人士告诉记者，房地产融资再度收紧，或与火热的土地市场有关，房企高杠杆拿地等现象，引发了高层关注。“为保证国内经济的顺畅运行，就势必要控制房价和地价，这也是监管部门设置三道红线的主要原因所在。”柏文喜说。“下半年收紧房企融资，是在响应中央关于‘房住不炒’和严控违规资金流入房地产等指示。今年上半年制造业、基建投资增速表现不及房地产，个人按揭贷款恢复比较快，行业景气度上行趋势明显。需求端调控政策未明显放松，但又需要防止地产过热，调控途径由需求端向供给端传导。”上述券商机构分析师向记者表示。开发商或降价回笼资金“‘房住不炒’是长期的政策基调，当土地价格以及资金等方面过热就要压制一下，融资新规如果执行，将考验各房企的综合能力，包括负债情况、融资能力、股东背景等。”上述A股上市公司董秘告诉财联社记者。“此次融资新规，将令房企总体融资增量受限，房企融资受限会传导到土地投资端，土地投资热度会减弱，土地溢价率可能会下行。”上述券商分析师指出。一家百亿规模的港股上市房企副总裁则表示，“目前公司还没收到通知，但网上弄流传的文件太严格了，如果真的执行，没有多少房企会买地了。”多位接受记者采访的人士均认为，政策如果严格执行，房企下半年肯定是围绕加速回款展开一些动作，包括降价促销、转让项目等行为。“这次政策如果实行，对投资的影响比较大，四季度开发商资金压力会加剧，又要冲全年业绩，可能会有降价行为。”一家闽系上市房企的投资中心副总裁如是分析。上述TOP20上市房企副总裁也表示，因为要改善负债率、改善融资结构，下半年在销售方面，地产公司促销力度会加大，促销活动可能会增加。柏文喜亦认为，在此种情况之下，房企为了继续推高周转速度和加快销售回款，一方面可能会降价促销，另一方面可能会加快施工进度，因此工程质量和施工安全需要特别重视，而降价幅度则受制于成本因素和行业监管。“开发商会更多选择像分拆物业上市这样的变通方法拓展资金来源。”香颂资本执行董事沈萌告诉记者。“房企会明显加快资金回笼的速度，一方面是由于资金压力，尤其是负债水平过高的房企更是会加大销售回款力度，另一方面与房企整体业绩完成度不理想相关，为冲刺全年业绩目标，房企在金九银十加大促销力度的概率会明显增大。”张波指出。而在严峻的融资环境下，房地产行业集中度或将进一步提升。一位房地产行业分析师认为，“房企本身并不会因为规模大小不同，造成触碰‘三道红线’的概率出现明显差异，不少大型品牌房企也明显触碰到‘三道红线’，但中小房企由于融资难度整体大于大型房企，形势依旧严峻。”“房地产行业有这么多公司，已经到了兼并重组、结构分化的时代。”上述房企董秘告诉记者。
10
2020年08月还款中的房子还可以申请个人房屋抵押贷款吗？
息后，如一时需要资金用于个人消费或经营，可用该房屋抵押价值减去原贷款余额后的差额作为抵押，再次向银行申请贷款。房产二次抵押贷款借款人必须是银行一手房抵押贷款的客户，无欠息行为，收入稳定，信用良好，有按期偿还借款本息的能力，并且已经按期偿还本息两年以上。02二次抵押的条件用于进行二次抵押的房屋，必须同时具备以下条件：第一、用于二次抵押贷款的房屋应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房。第二、用于二次抵押贷款的房屋必须是现房。第三、房屋必须是使用银行抵押贷款所购买的一手房。第四、房屋抵押登记已经办妥，并且该行是房屋的抵押权人。第五、房屋已办理保险，并且保险单正本由银行执管。第六、房屋所处的地理位置优越，交通便利，配套设施齐全，具有较大的升值潜力。03二次抵押所需材料第一、房屋所有权证。第二、房产抵押合同和他项权利登记表。抵押人为自然人的，房产抵押合同需进行公证。第三、房屋产权人为自然人的，需提交居民身份证或其他证明身份的有效证件。第四、房屋产权人为法人或其他组织的，需提交企业法人《营业执照》或单位证明、法定代表人身份证明书、法定代表人授权委托书、法定代表人居民身份证和受委托人居民身份证或其他证明身份的有效证件。第五、一次抵押的合同以及借款合同。04二次抵押登记流程第一、经办行已按审批要求作为第一顺位抵押权人办妥房产抵押登记并取得房产他项权证。第二、担保公司与抵押人、借款人、经办行达成二次抵押登记意向后，应准备以下材料：1、抵押人所提供的出具给房屋登记机构的房地产抵押登记申请表。2、担保公司向经办行出具的《关于后顺位抵押权申请人已知晓银行优先顺位抵押权情况的函》。3、担保公司向房屋登记机构出具的《关于后顺位抵押权申请人已知晓优先顺位抵押权情况的函》。4、担保公司向房屋登记机构出具的其与抵押人签订的《抵押合同》。5、担保公司向房屋登记机构出具的其与借款人签订的《委托担保合同》以及《反担保合同》。
27
2020年07月落实长效机制 房地产调控坚持“三稳”目标
视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。要全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施。要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。此次座谈会上，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市相关负责人参加。中原地产首席分析师张大伟表示，房地产工作座谈会再提“三稳”目标，落实长效机制。他认为，本轮房地产调控升级是由于市场不均衡回暖，部分城市的热度过热所致。参会的10个城市中就有房价上涨明显的城市，但也有房价调控较为稳定的北京、长沙等。因此，未来调控政策预计仍将是“一城一策”。今年3月以来，由于疫情防控形势逐步好转，我国房地产市场热度明显增加，多个城市出现环同比增长的高位，自住需求、投资、投机需求齐上阵，“万人摇”、“日光盘”等现象再现。进入7月后，部分参加座谈城市一改近两年微松态度，转而加入收紧房地产市场调控队伍。据统计，7月以来，已有深圳、东莞、杭州、郑州、南京等7个城市收紧房地产调控措施。张大伟认为，预计将有更多城市落地收紧调控政策。他表示，从目前来看，此轮收紧调控城市，大部分都属于房价明显上涨的城市。例如，南京在2020年6月新建住宅价格环比上涨1%，二手房环比上涨0.5%，杭州新建住宅环比上涨1.2%，二手房环比上涨1%，深圳二手房上涨1.9%。值得注意的是，除房地产调控措施有所收紧外，住房贷款利率也有回升调整的迹象。融360|简普科技大数据研究院研究员李万赋表示，7月，下调房贷利率的城市数量较前几个月有所减少。张大伟预测，一些城市预计后续加码调控的可能性非常大。“这一轮调控政策预计可能有超过15个城市会发布不同力度的收紧政策。”（完）
24
2020年07月集团顺利开展项目现场巡查及员工访谈工作
养战略，钱总强调让青年人迅速成长和锻炼是集团的愿望，也是企业的责任。集团始终鼓励青年人充分发挥工作热情、加强业务能力、提高创新意识。同时要严于自控自律，培养过硬作风，真正能够在中联世纪的大舞台上有长足的发展，奏响青春奋斗的乐章！据悉，巡查组一行已在华南大区及西南大区所有在施项目进行了访谈检查工作，该项走访工作也将继续开展。巡查组在珠海滨江左岸花园项目部与扬州工业职业技术学院实习大学生交流巡查组在北海嘉顺金城华府项目部与管理人员进行访谈巡查组在湖南郴州美达家园项目部与管理人员进行访谈
