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2021年10月

发展保障性租赁住房,五个关键问题

流入多、房价高的城市为重点,扩大保障性租赁住房供给,着力解决困难群体和新市民住房问题。”今年7月2日,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(以下简称《意见》),明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。7月25日,财政部、税务总局和住房城乡建设部发布《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》,明确了进一步支持住房租赁市场发展的税收优惠政策。我省积极响应党中央和国务院的部署,大力推进保障性租赁住房建设,各项工作均走在全国前列:我省住建部门已制定《广东省住房发展“十四五”规划》、《广东省发展保障性租赁住房三年行动计划(2021—2023年)》、《广东省发展保障性租赁住房试点工作方案》等文件,并计划“十四五”期间筹集建设保障性租赁住房74.05万套/间。试点城市充分发挥主体责任,广州、深圳、珠海、佛山、东莞等城市均在研究出台配套政策并积极推进筹集建设保障性租赁住房工作。加快发展保障性租赁住房是一项新任务,在落实党中央和国务院相关部署过程中还面临一定的困难,需要进一步寻找对策。二、落实发展保障性租赁住房面临的主要困难(一)覆盖对象标准尚未明确。落实发展保障性租赁住房,首先要明确覆盖对象。《意见》指出,保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题,具体标准由城市人民政府确定。目前,各城市在明确保障性租赁住房覆盖对象方面存在一定的困难。珠海市已率先出台《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》,省外城市如成都等也出台了类似文件,但均未明确保障性租赁住房的覆盖对象。尚未明确覆盖对象的主要原因是目前各地政府统筹在建在管公共租赁房、人才住房等,要完全避免保障性租赁住房与之重复交叉有一定的困难。如果不明确覆盖对象,就无法实现供需匹配和建设目标。(二)租金标准制定存在一定困难。《意见》要求,保障性租赁住房租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。在已出台落实文件的部分城市,保障性租赁住房租金标准为市场租金的90%。从国际上来看,保障性住房的租金制定原则是基于收入水平,一般参考人均可支配收入而不是市场租金水平。如果按照市场租金90%这一标准,保障性租赁住房的保障功能比较弱,无法吸引新市民和青年人。如果租金标准定的过低,又会影响市场主体参与保障性租赁住房开发建设及运营管理的积极性。所以,合理制定保障性租赁住房租金标准比较难。(三)相关试点工作的经验总结和推广尚不够。《意见》提出主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设和适当利用新供应国有建设用地建设保障性租赁住房的思路。国土资源部、住房城乡建设部2017年出台《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定第一批在北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。其中,我省广州、佛山、肇庆等三个城市入选试点。广州共有6个项目纳入第一批试点,但进展较为缓慢,目前尚未竣工。“工改租”难度较大,今年8月,广州继园东“工改租”项目将竣工并对外出租。这个项目是省内首个有合规“出生证”的非住改租赁改造项目。深圳推动企事业单位利用自有闲置土地建设保障性住房,并取得一定进展。总体来看,我省在拓宽保障性租赁住房供给渠道已开展试点并取得一定的成绩。下一步需要尽快总结试点经验和存在的问题,推动配套政策法规的修订,进一步拓宽保障性租赁住房供给渠道,加快供给。(四)各城市在财政支持方面尚未启动。目前,国家已出台针对含保障性租赁住房在内的住房租赁减税政策,同时中央财政将在三年投入402亿支持住房租赁市场发展。通过财政政策支持市场主体积极参与保障性租赁住房建设和运营,是地方政府可动用的核心手段。目前,我省通过贷款担保、贴息等财政补贴措施支持市场主体的做法尚未启动。(五)缺乏专业化规模化的建设、租赁和运营管理机构。建设、租赁和运营管理保障性租赁住房是一项长期工作,需要专业机构参与。保障性租赁住房主要服务于新市民和青年人,这一群体年龄轻,思维活跃,对居住品质要求较高。因此,他们对保障性租赁住房的建设和运营服务水平都会提出较高的要求。目前,在住房租赁领域尚未形成专业化规模化的机构,在相关建设和管理方面缺乏经验和品牌。三、对策建议针对上述问题,建议我省推进以下工作:(一)尽快推动各城市制定本市保障性租赁住房覆盖对象的标准。在省住建部门的统筹下,组织各城市对“新市民、青年人”群体进行深入研究和清晰界定。建议保障性租赁住房与公租房、人才房形成错位,尽量向非户籍人口、新就业人口和从事邮政、快递、环卫、公交等基本公共服务人口倾斜。(二)制定保障性租赁住房租金标准指导意见。建议省住建部门与五个试点城市,以城市人均可支配收入作为基础,同时参考周边住房的市场租金水平,制定相应的租金标准。(三)尽快总结和推广试点工作经验,拓宽保障性租赁住房来源。建议组织研究广州继园东“工改租”项目,推进“工改租”项目的机制体制创新和推广部署。建议组织研究广州在利用集体建设用地建设租赁住房方面试点经验,并与集体建设用地建设租赁性保障房工作衔接。建议组织研究深圳在企事业单位利用自有闲置土地建设保障性住房方面的经验。考虑到广深等城市土地资源有限,建议在省级层面协调推动跨城供地建设保障性租赁住房,提供更广阔的住房来源。(四)推动各城市出台支持保障性租赁住房的财政支持措施。为改变目前以政府、国有企业为主的单一保障性住房供给格局,建议在中央财政支持的基础上推动各城市加大地方财政支持力度,形成多方参与的新局面。重点对从事租赁住房开发的企业,给予一定比例的贷款贴息或者提供政府担保低息贷款,降低开发和运营成本,提高企业参与租赁住房开发建设和运营管理的积极性。(五)加快培育专业化规模化的建设、租赁和运营管理机构。把企业参与保障性租赁住房建设情况作为参与土地拍卖、城市更新的前置条件,引导大型房地产企业积极投资建设保障性租赁住房。组建以主管部门、行业领军企业、行业专家等构成的保障性租赁住房交易平台指导委员会,开展行业指导、规范等工作。鼓励所有权和运营管理权分离,支持具备较好运营管理水平的专业机构服务保障性租赁住房。定期对保障性租赁住房运营管理机构进行第三方测评,督促其提高服务质量。

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2021年10月

大转折!房贷政策最紧时期要过去?多地房贷利率下调

但是在局部地区,银行和市场博弈的反转信号在出现。据无忧找房平台调研统计,广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率。广州方面,目前中国银行、农业银行、广州银行、招商银行、光大银行等房贷利率已经较过往有所下降,其中光大银行的首套房利率下降至5.60%,下降了40BP;广州银行的首套房利率已经降到5.45%,二套房利率降至5.65%。从数据上也可以看到,下调房贷利率在银行间的分歧仍然存在,有银行9月份对房贷利率有小幅上提。佛山方面,也有银行房贷利率出现下调。8家当地的主流银行中,建设银行、农业银行的房贷利率有所下调,农业银行的首套和二套房下降较多,均为20BP。不过,主流银行中有3家银行的房贷利率保持不变,2家银行有所上调。这一现象足以令刚需购房者们感到惊喜。要知道,今年前8个月,广州多家银行对房贷利率进行了5次提价,令广州毫无悬念地成了一线城市中贷款利率最高的城市。银行放款速度加快除了房贷利率出现松动的势头,另一个好消息是,有客户表示,排队等款的时间缩短了。“最近有银行针对买一手房的客户放款在加快,两个月就放款了。”一位房地产中介人士对记者表示,这个现象发生在广州。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,无论新房还是二手房,目前贷款一律收紧,很多银行二手房贷款甚至停了,造成“卖一买一”改善型需求释放受阻,楼市交易量快速下行,导致二手房价下跌,市场可能明显或大幅波动。这样的金融政策,违背了防止“误伤”刚需群体,违背了金融资源促进共同富裕,也违背了楼市政策防止“一刀切”的基本要求。可能造成市场明显下行,不利于“三稳”。对于未来房贷政策预判,他表示,楼市问题的解决,要寄望于中长期,不是毕其功于一役。保持楼市稳定,支持合理需求,必然要金融资源跟上。因此,央行提出“维护住房消费者的合法权益”,意味着对首套房购置、“卖一买一”改善型需求,未来的信贷投放会增加,并缩短放贷周期,利率再上升的概率不大了。“目前,广州房贷按揭利率已经开始下行,这就是一个信号。因此,对于热点城市来说,四季度下跌的幅度可能会收窄放缓。”李宇嘉说。政策暖风频吹节前,中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度(总第94次)例会在北京召开。会议在对国内外经济金融形势和货币政策表态方面并无明显变化,但指出,要“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。”货币政策委员会上对房地产市场的提法,被认为是提振房地产行业的重要信号。9月29日,人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议由人民银行行长易纲主持,人民银行副行长潘功胜、银保监会副主席周亮、肖远企出席,住房城乡建设部、证监会相关部门负责人及全国24家主要银行负责人参加会议。会议要求,金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,“维护住房消费者合法权益”,含义包括两种:一是正常的购房合同签约后,信贷应及时跟进。这种情况近期非常明显,各地信贷政策收紧后,一些在途交易合同面临影响,信贷审批不及时,导致合法购房权益受损害,这和贷款额度过紧有关。二是鉴于近期房企债务问题较多,楼盘有烂尾可能,要保障住房及时交付,否则一边偿还贷款,一边又承受烂尾风险,对于购房者是不公平的。所以要求房企保障住房的及时竣工和交付,保障按揭贷款购房者的合法权益。李宇嘉表示,应该正确理解房地产金融调控。2019年12月,央行行长易纲强调,“对房地产融资逆周期调节”,这有助于我们理解“三道红线”、“贷款集中度”管理等制度,但这些房地产金融调控并不等于收紧地产金融,而是追求动态平稳,在土地市场、杠杆等过快上行时政策会收紧,回落和优化时政策也会改善。李宇嘉认为当前环境地产金融进一步收紧的调节空间已经不具备。

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2021年09月

住房租赁市场应在规范中发展

。虽然是与他人合租,共用厨卫,但有独立居室,电子门锁,每周还会有专人来打扫卫生。  但不安全感仍在。比如,随意涨价,二房东卷款跑路,以及花样繁多的租金贷陷阱等。新市民和年轻人是住房租赁市场的主体,但支付能力低,没有议价权,需要加强保护。  主管部门这些年对住房租赁市场是高度重视的,出台了一系列的规范性文件。4月26日发布的《住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》,则是专门对从事转租经营的轻资产住房租赁企业行为进行规范。  我个人分析,这个文件主要是解决住房租赁资金的安全监管问题。背景应该就是类似蛋壳、青客等多起长租公寓机构爆雷事件引发了社会强烈关注。  单次收取租金的周期原则上不超过3个月;支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。——这两条规定,是防止某些运营机构拿到融资后,为了抢占市场份额,“高进低出”,随后又利用收取的租金设立资金池继续扩张。但“高进低出”的本质就如同庞氏骗局,是不可持续的。  开展住房租赁资金监管;企业不得利用承租人信用套取租金贷,不得诱导承租人使用租金贷。——二手房买卖经过多年才纳入资金监管,现在住房租赁纳入资金监管正当其时。租金贷既是极少数运营机构赖以扩张的倚仗,又是后来燃爆危机的火药,管理失序导致多方利益受损,银行、房东、租客没有一个赢家。  一个文件不可能解决所有问题,而是有针对性地解决某一类问题。上述文件为何选择轻资产住房租赁企业?  据住建部有关负责人介绍,住房租赁企业按照投入和持有周期分为三类:重资产企业指依靠新建方式建设租赁住房并长期持有的企业;中资产企业是按一定比例投入,通过整栋商改租、工改租等方式持有房源10-15年的企业;轻资产企业则主要是收取个人房源经过改造后或直接转租,賺取租金差价,持有周期为3到5年。  从现实来看,住房租赁重资产企业和中资产企业,需要投入的金额较大,建设和经营的半径、周期都比较长,整个过程基本已纳入相关部门的监管范畴。而轻资产企业的房源分散,单体投入较小,平时多运用科技手段进行管理,很容易逃脱监管。近两年发展最快、爆发危机最多的也恰恰是轻资产企业,所以加强对这个领域的监管是非常必要的。  必须强调的是,作为房地产市场重要内容的住房租赁市场,一方面要规范、整治,一方面也要鼓励发展,规范是为了更健康地发展。  2016年以来,与新一轮房地产调控相伴随,中央也发布了一系列加快发展住房租赁市场的政策措施。由于过去更多是分散的个体租赁为主,国家特别提出鼓励机构型租赁企业发展。长租公寓的快速增长,就是近几年的现象。  房价的持续上涨,令大城市的住房问题更显突出。新市民和年轻人,买不起房,只有租房住。包括长租公寓在内的住房租赁市场的发展,给这个群体带来了更多的房源更多的选择。长租公寓频频爆雷,没有赢家,也不利于住房租赁市场的长远发展。  我们看到,这些运营机构除了高进低出盲目扩大规模的经营模式本身存在的弊端,另一个重要问题在于成本太高,尤其是融资成本过高,导致盈利艰难。这个问题由来已久,实践中尚未找到很好的解决办法。  这方面我个人有四个建议:一是,对信用较高、经营规范的住房租赁机构,银行对其应适用较低的利率。银行住房租赁贷款不纳入房地产贷款两道红线管理,就是为了鼓励发展住房租赁金融。二是,应尽快扩大住房租赁REITs规模,时机已经成熟。三是,提倡险资进入住房租赁市场。四是,给予一定的税收优惠。  去年12月召开的中央经济工作会议,对发展住房租赁市场提出了具体而明确的要求:规范发展长租房市场;单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房;降低租赁住房税费负担等。如果全都落实到位,住房租赁市场将迎来规模空前的健康发展。  举两个例子。一是,我们都看到,很多大城市里,都有大批量的商业用房、厂房空置着,将这些房子改建为长租公寓,是多方共赢的事情,为什么不动起来?二是,集体建设用地建租赁房,已没有任何法律障碍,农民也可获得持续稳定的分红,为什么不能扩大规模?  有些房企已介入长租公寓领域,万科、龙湖的规模还比较大。房地产长效机制离不开租赁市场的发展,但长租房市场必须建立起一种可持续的商业模式,这需要更多的房企和机构参与,也需要政府部门付诸实际的支持与鼓励。

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2021年08月

政治局会议:防止以学区房等名义炒作房价

待一季度经济数据,当前经济恢复不均衡、基础不稳固。要用好稳增长压力较小的窗口期,推动经济稳中向好,凝神聚力深化供给侧结构性改革,打通国内大循环、国内国际双循环堵点,为“十四五”时期我国经济发展提供持续动力。会议要求,要坚持稳中求进工作总基调,准确把握新发展阶段,全面贯彻新发展理念,加快构建新发展格局,着力推动高质量发展,慎终如始抓好疫情防控。要精准实施宏观政策,保持宏观政策连续性、稳定性、可持续性,不急转弯,把握好时度效,固本培元,稳定预期,保持经济运行在合理区间,使经济在恢复中达到更高水平均衡。积极的财政政策要落实落细,兜牢基层“三保”底线,发挥对优化经济结构的撬动作用。稳健的货币政策要保持流动性合理充裕,强化对实体经济、重点领域、薄弱环节的支持。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。会议强调,要引领产业优化升级,强化国家战略科技力量,积极发展工业互联网,加快产业数字化。要有序推进碳达峰、碳中和工作,积极发展新能源。要促进国内需求加快恢复,促进制造业投资和民间投资尽快恢复,做好国家重大项目用地等要素保障,制定促进共同富裕行动纲要,以城乡居民收入普遍增长支撑内需持续扩大。要推进改革开放,深入实施国企改革三年行动方案,优化民营经济发展环境,加快建设各类高水平开放平台,推动共建“一带一路”高质量发展。要防范化解经济金融风险,建立地方党政主要领导负责的财政金融风险处置机制。要加强和改进平台经济监管,促进公平竞争。要保障和改善民生,强化就业优先政策,做好高校毕业生等重点群体就业,巩固拓展脱贫攻坚成果,在乡村振兴中持续改善脱贫人口生活,做好重要民生商品保供稳价。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价。要坚持不懈抓好安全生产。要始终绷紧疫情防控这根弦,坚持外防输入、内防反弹,抓好疫苗接种,推进疫情国际联防联控。会议指出,第三次全国国土调查是近年来开展的一次重大国情国力调查,也是党和国家机构改革后统一开展的自然资源基础调查,对调查中反映出的问题,要高度重视、深入分析,采取有针对性措施切实加以解决。会议强调,要坚持最严格耕地保护制度,优化调整农村用地布局,确定各地耕地保有量和永久基本农田保护任务,规范耕地占补平衡,确保可以长期稳定利用的耕地总量不再减少。要压实地方各级党委和政府责任,实行党政同责,从严查处各类违法违规占用耕地或改变耕地用途行为,遏制耕地“非农化”、严格管控“非粮化”,对在耕地保护方面有令不行、有禁不止、失职渎职的,要严肃追究责任。要坚持系统观念,加强顶层规划,因地制宜,统筹生态建设。要坚持节约集约,合理确定新增建设用地规模,提高土地开发利用效率。要继续推动城乡存量建设用地开发利用,完善政府引导市场参与的城镇低效用地再开发政策体系。要强化土地使用标准和节约集约用地评价,大力推广节地模式。要加强调查成果共享应用,在此基础上做好国土空间规划,调整并进一步明确生态保护红线、环境质量底线、资源利用上线。要深入开展资源国情宣传教育,推动全社会牢固树立资源节约利用意识。会议指出,组织严密是党的光荣传统和独特优势,制定出台《中国共产党组织工作条例》,对于坚持和加强党对组织工作的全面领导、深入贯彻新时代党的组织路线、推进组织工作制度化规范化科学化、全面提高组织工作质量,具有重要意义。会议强调,做好新时代组织工作,要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,坚持组织路线为政治路线服务,把党的领导贯彻到组织工作各方面全过程。要加强党的组织体系建设,健全维护党的集中统一的组织制度,完善上下贯通、执行有力的组织体系,不断增强党的政治领导力、思想引领力、群众组织力、社会号召力。要贯彻党管干部原则,坚持好干部标准,坚持德才兼备、以德为先、五湖四海、任人唯贤,坚持正确选人用人导向,着力建设忠诚干净担当的高素质专业化干部队伍。要贯彻党管人才原则,构建科学规范、开放包容、运行高效的人才发展治理体系,努力建设一支矢志爱国奋斗、勇于创新创造的优秀人才队伍。各级党委(党组)要主动承担起抓好组织工作的领导责任,加强系统谋划、统筹协调、把关定向,不断提高强组织、抓班子、带队伍、育人才的能力,为组织工作创造良好条件、营造良好环境。会议还研究了其他事项。

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2021年08月

中华人民共和国乡村振兴促进法(全文)

全面进步、农民全面发展,加快农业农村现代化,全面建设社会主义现代化国家,制定本法。  第二条 全面实施乡村振兴战略,开展促进乡村产业振兴、人才振兴、文化振兴、生态振兴、组织振兴,推进城乡融合发展等活动,适用本法。  本法所称乡村,是指城市建成区以外具有自然、社会、经济特征和生产、生活、生态、文化等多重功能的地域综合体,包括乡镇和村庄等。  第三条 促进乡村振兴应当按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求,统筹推进农村经济建设、政治建设、文化建设、社会建设、生态文明建设和党的建设,充分发挥乡村在保障农产品供给和粮食安全、保护生态环境、传承发展中华民族优秀传统文化等方面的特有功能。  第四条 全面实施乡村振兴战略,应当坚持中国共产党的领导,贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念,走中国特色社会主义乡村振兴道路,促进共同富裕,遵循以下原则:  (一)坚持农业农村优先发展,在干部配备上优先考虑,在要素配置上优先满足,在资金投入上优先保障,在公共服务上优先安排;  (二)坚持农民主体地位,充分尊重农民意愿,保障农民民主权利和其他合法权益,调动农民的积极性、主动性、创造性,维护农民根本利益;  (三)坚持人与自然和谐共生,统筹山水林田湖草沙系统治理,推动绿色发展,推进生态文明建设;  (四)坚持改革创新,充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,更好发挥政府作用,推进农业供给侧结构性改革和高质量发展,不断解放和发展乡村社会生产力,激发农村发展活力;  (五)坚持因地制宜、规划先行、循序渐进,顺应村庄发展规律,根据乡村的历史文化、发展现状、区位条件、资源禀赋、产业基础分类推进。  第五条 国家巩固和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制,发展壮大农村集体所有制经济。  第六条 国家建立健全城乡融合发展的体制机制和政策体系,推动城乡要素有序流动、平等交换和公共资源均衡配置,坚持以工补农、以城带乡,推动形成工农互促、城乡互补、协调发展、共同繁荣的新型工农城乡关系。  第七条 国家坚持以社会主义核心价值观为引领,大力弘扬民族精神和时代精神,加强乡村优秀传统文化保护和公共文化服务体系建设,繁荣发展乡村文化。  每年农历秋分日为中国农民丰收节。  第八条 国家实施以我为主、立足国内、确保产能、适度进口、科技支撑的粮食安全战略,坚持藏粮于地、藏粮于技,采取措施不断提高粮食综合生产能力,建设国家粮食安全产业带,完善粮食加工、流通、储备体系,确保谷物基本自给、口粮绝对安全,保障国家粮食安全。  国家完善粮食加工、储存、运输标准,提高粮食加工出品率和利用率,推动节粮减损。  第九条 国家建立健全中央统筹、省负总责、市县乡抓落实的乡村振兴工作机制。  各级人民政府应当将乡村振兴促进工作纳入国民经济和社会发展规划,并建立乡村振兴考核评价制度、工作年度报告制度和监督检查制度。  第十条 国务院农业农村主管部门负责全国乡村振兴促进工作的统筹协调、宏观指导和监督检查;国务院其他有关部门在各自职责范围内负责有关的乡村振兴促进工作。  县级以上地方人民政府农业农村主管部门负责本行政区域内乡村振兴促进工作的统筹协调、指导和监督检查;县级以上地方人民政府其他有关部门在各自职责范围内负责有关的乡村振兴促进工作。  第十一条 各级人民政府及其有关部门应当采取多种形式,广泛宣传乡村振兴促进相关法律法规和政策,鼓励、支持人民团体、社会组织、企事业单位等社会各方面参与乡村振兴促进相关活动。  对在乡村振兴促进工作中作出显著成绩的单位和个人,按照国家有关规定给予表彰和奖励。  第二章 产业发展  第十二条 国家完善农村集体产权制度,增强农村集体所有制经济发展活力,促进集体资产保值增值,确保农民受益。  各级人民政府应当坚持以农民为主体,以乡村优势特色资源为依托,支持、促进农村一二三产业融合发展,推动建立现代农业产业体系、生产体系和经营体系,推进数字乡村建设,培育新产业、新业态、新模式和新型农业经营主体,促进小农户和现代农业发展有机衔接。  第十三条 国家采取措施优化农业生产力布局,推进农业结构调整,发展优势特色产业,保障粮食和重要农产品有效供给和质量安全,推动品种培优、品质提升、品牌打造和标准化生产,推动农业对外开放,提高农业质量、效益和竞争力。  国家实行重要农产品保障战略,分品种明确保障目标,构建科学合理、安全高效的重要农产品供给保障体系。  第十四条 国家建立农用地分类管理制度,严格保护耕地,严格控制农用地转为建设用地,严格控制耕地转为林地、园地等其他类型农用地。省、自治区、直辖市人民政府应当采取措施确保耕地总量不减少、质量有提高。  国家实行永久基本农田保护制度,建设粮食生产功能区、重要农产品生产保护区,建设并保护高标准农田。  地方各级人民政府应当推进农村土地整理和农用地科学安全利用,加强农田水利等基础设施建设,改善农业生产条件。  第十五条 国家加强农业种质资源保护利用和种质资源库建设,支持育种基础性、前沿性和应用技术研究,实施农作物和畜禽等良种培育、育种关键技术攻关,鼓励种业科技成果转化和优良品种推广,建立并实施种业国家安全审查机制,促进种业高质量发展。  第十六条 国家采取措施加强农业科技创新,培育创新主体,构建以企业为主体、产学研协同的创新机制,强化高等学校、科研机构、农业企业创新能力,建立创新平台,加强新品种、新技术、新装备、新产品研发,加强农业知识产权保护,推进生物种业、智慧农业、设施农业、农产品加工、绿色农业投入品等领域创新,建设现代农业产业技术体系,推动农业农村创新驱动发展。  国家健全农业科研项目评审、人才评价、成果产权保护制度,保障对农业科技基础性、公益性研究的投入,激发农业科技人员创新积极性。  第十七条 国家加强农业技术推广体系建设,促进建立有利于农业科技成果转化推广的激励机制和利益分享机制,鼓励企业、高等学校、职业学校、科研机构、科学技术社会团体、农民专业合作社、农业专业化社会化服务组织、农业科技人员等创新推广方式,开展农业技术推广服务。  第十八条 国家鼓励农业机械生产研发和推广应用,推进主要农作物生产全程机械化,提高设施农业、林草业、畜牧业、渔业和农产品初加工的装备水平,推动农机农艺融合、机械化信息化融合,促进机械化生产与农田建设相适应、服务模式与农业适度规模经营相适应。  国家鼓励农业信息化建设,加强农业信息监测预警和综合服务,推进农业生产经营信息化。  第十九条 各级人民政府应当发挥农村资源和生态优势,支持特色农业、休闲农业、现代农产品加工业、乡村手工业、绿色建材、红色旅游、乡村旅游、康养和乡村物流、电子商务等乡村产业的发展;引导新型经营主体通过特色化、专业化经营,合理配置生产要素,促进乡村产业深度融合;支持特色农产品优势区、现代农业产业园、农业科技园、农村创业园、休闲农业和乡村旅游重点村镇等的建设;统筹农产品生产地、集散地、销售地市场建设,加强农产品流通骨干网络和冷链物流体系建设;鼓励企业获得国际通行的农产品认证,增强乡村产业竞争力。  发展乡村产业应当符合国土空间规划和产业政策、环境保护的要求。  第二十条 各级人民政府应当完善扶持政策,加强指导服务,支持农民、返乡入乡人员在乡村创业创新,促进乡村产业发展和农民就业。  第二十一条 各级人民政府应当建立健全有利于农民收入稳定增长的机制,鼓励支持农民拓宽增收渠道,促进农民增加收入。  国家采取措施支持农村集体经济组织发展,为本集体成员提供生产生活服务,保障成员从集体经营收入中获得收益分配的权利。  国家支持农民专业合作社、家庭农场和涉农企业、电子商务企业、农业专业化社会化服务组织等以多种方式与农民建立紧密型利益联结机制,让农民共享全产业链增值收益。  第二十二条 各级人民政府应当加强国有农(林、牧、渔)场规划建设,推进国有农(林、牧、渔)场现代农业发展,鼓励国有农(林、牧、渔)场在农业农村现代化建设中发挥示范引领作用。  第二十三条 各级人民政府应当深化供销合作社综合改革,鼓励供销合作社加强与农民利益联结,完善市场运作机制,强化为农服务功能,发挥其为农服务综合性合作经济组织的作用。  第三章 人才支撑  第二十四条 国家健全乡村人才工作体制机制,采取措施鼓励和支持社会各方面提供教育培训、技术支持、创业指导等服务,培养本土人才,引导城市人才下乡,推动专业人才服务乡村,促进农业农村人才队伍建设。  第二十五条 各级人民政府应当加强农村教育工作统筹,持续改善农村学校办学条件,支持开展网络远程教育,提高农村基础教育质量,加大乡村教师培养力度,采取公费师范教育等方式吸引高等学校毕业生到乡村任教,对长期在乡村任教的教师在职称评定等方面给予优待,保障和改善乡村教师待遇,提高乡村教师学历水平、整体素质和乡村教育现代化水平。  各级人民政府应当采取措施加强乡村医疗卫生队伍建设,支持县乡村医疗卫生人员参加培训、进修,建立县乡村上下贯通的职业发展机制,对在乡村工作的医疗卫生人员实行优惠待遇,鼓励医学院校毕业生到乡村工作,支持医师到乡村医疗卫生机构执业、开办乡村诊所、普及医疗卫生知识,提高乡村医疗卫生服务能力。  各级人民政府应当采取措施培育农业科技人才、经营管理人才、法律服务人才、社会工作人才,加强乡村文化人才队伍建设,培育乡村文化骨干力量。  第二十六条 各级人民政府应当采取措施,加强职业教育和继续教育,组织开展农业技能培训、返乡创业就业培训和职业技能培训,培养有文化、懂技术、善经营、会管理的高素质农民和农村实用人才、创新创业带头人。  第二十七条 县级以上人民政府及其教育行政部门应当指导、支持高等学校、职业学校设置涉农相关专业,加大农村专业人才培养力度,鼓励高等学校、职业学校毕业生到农村就业创业。  第二十八条 国家鼓励城市人才向乡村流动,建立健全城乡、区域、校地之间人才培养合作与交流机制。  县级以上人民政府应当建立鼓励各类人才参与乡村建设的激励机制,搭建社会工作和乡村建设志愿服务平台,支持和引导各类人才通过多种方式服务乡村振兴。  乡镇人民政府和村民委员会、农村集体经济组织应当为返乡入乡人员和各类人才提供必要的生产生活服务。农村集体经济组织可以根据实际情况提供相关的福利待遇。  第四章 文化繁荣  第二十九条 各级人民政府应当组织开展新时代文明实践活动,加强农村精神文明建设,不断提高乡村社会文明程度。  第三十条 各级人民政府应当采取措施丰富农民文化体育生活,倡导科学健康的生产生活方式,发挥村规民约积极作用,普及科学知识,推进移风易俗,破除大操大办、铺张浪费等陈规陋习,提倡孝老爱亲、勤俭节约、诚实守信,促进男女平等,创建文明村镇、文明家庭,培育文明乡风、良好家风、淳朴民风,建设文明乡村。  第三十一条 各级人民政府应当健全完善乡村公共文化体育设施网络和服务运行机制,鼓励开展形式多样的农民群众性文化体育、节日民俗等活动,充分利用广播电视、视听网络和书籍报刊,拓展乡村文化服务渠道,提供便利可及的公共文化服务。  各级人民政府应当支持农业农村农民题材文艺创作,鼓励制作反映农民生产生活和乡村振兴实践的优秀文艺作品。  第三十二条 各级人民政府应当采取措施保护农业文化遗产和非物质文化遗产,挖掘优秀农业文化深厚内涵,弘扬红色文化,传承和发展优秀传统文化。  县级以上地方人民政府应当加强对历史文化名镇名村、传统村落和乡村风貌、少数民族特色村寨的保护,开展保护状况监测和评估,采取措施防御和减轻火灾、洪水、地震等灾害。  第三十三条 县级以上地方人民政府应当坚持规划引导、典型示范,有计划地建设特色鲜明、优势突出的农业文化展示区、文化产业特色村落,发展乡村特色文化体育产业,推动乡村地区传统工艺振兴,积极推动智慧广电乡村建设,活跃繁荣农村文化市场。  第五章 生态保护  第三十四条 国家健全重要生态系统保护制度和生态保护补偿机制,实施重要生态系统保护和修复工程,加强乡村生态保护和环境治理,绿化美化乡村环境,建设美丽乡村。  第三十五条 国家鼓励和支持农业生产者采用节水、节肥、节药、节能等先进的种植养殖技术,推动种养结合、农业资源综合开发,优先发展生态循环农业。  各级人民政府应当采取措施加强农业面源污染防治,推进农业投入品减量化、生产清洁化、废弃物资源化、产业模式生态化,引导全社会形成节约适度、绿色低碳、文明健康的生产生活和消费方式。  第三十六条 各级人民政府应当实施国土综合整治和生态修复,加强森林、草原、湿地等保护修复,开展荒漠化、石漠化、水土流失综合治理,改善乡村生态环境。  第三十七条 各级人民政府应当建立政府、村级组织、企业、农民等各方面参与的共建共管共享机制,综合整治农村水系,因地制宜推广卫生厕所和简便易行的垃圾分类,治理农村垃圾和污水,加强乡村无障碍设施建设,鼓励和支持使用清洁能源、可再生能源,持续改善农村人居环境。  第三十八条 国家建立健全农村住房建设质量安全管理制度和相关技术标准体系,建立农村低收入群体安全住房保障机制。建设农村住房应当避让灾害易发区域,符合抗震、防洪等基本安全要求。  县级以上地方人民政府应当加强农村住房建设管理和服务,强化新建农村住房规划管控,严格禁止违法占用耕地建房;鼓励农村住房设计体现地域、民族和乡土特色,鼓励农村住房建设采用新型建造技术和绿色建材,引导农民建设功能现代、结构安全、成本经济、绿色环保、与乡村环境相协调的宜居住房。  第三十九条 国家对农业投入品实行严格管理,对剧毒、高毒、高残留的农药、兽药采取禁用限用措施。农产品生产经营者不得使用国家禁用的农药、兽药或者其他有毒有害物质,不得违反农产品质量安全标准和国家有关规定超剂量、超范围使用农药、兽药、肥料、饲料添加剂等农业投入品。  第四十条 国家实行耕地养护、修复、休耕和草原森林河流湖泊休养生息制度。县级以上人民政府及其有关部门依法划定江河湖海限捕、禁捕的时间和区域,并可以根据地下水超采情况,划定禁止、限制开采地下水区域。  禁止违法将污染环境、破坏生态的产业、企业向农村转移。禁止违法将城镇垃圾、工业固体废物、未经达标处理的城镇污水等向农业农村转移。禁止向农用地排放重金属或者其他有毒有害物质含量超标的污水、污泥,以及可能造成土壤污染的清淤底泥、尾矿、矿渣等;禁止将有毒有害废物用作肥料或者用于造田和土地复垦。  地方各级人民政府及其有关部门应当采取措施,推进废旧农膜和农药等农业投入品包装废弃物回收处理,推进农作物秸秆、畜禽粪污的资源化利用,严格控制河流湖库、近岸海域投饵网箱养殖。  第六章 组织建设  第四十一条 建立健全党委领导、政府负责、民主协商、社会协同、公众参与、法治保障、科技支撑的现代乡村社会治理体制和自治、法治、德治相结合的乡村社会治理体系,建设充满活力、和谐有序的善治乡村。  地方各级人民政府应当加强乡镇人民政府社会管理和服务能力建设,把乡镇建成乡村治理中心、农村服务中心、乡村经济中心。  第四十二条 中国共产党农村基层组织,按照中国共产党章程和有关规定发挥全面领导作用。村民委员会、农村集体经济组织等应当在乡镇党委和村党组织的领导下,实行村民自治,发展集体所有制经济,维护农民合法权益,并应当接受村民监督。  第四十三条 国家建立健全农业农村工作干部队伍的培养、配备、使用、管理机制,选拔优秀干部充实到农业农村工作干部队伍,采取措施提高农业农村工作干部队伍的能力和水平,落实农村基层干部相关待遇保障,建设懂农业、爱农村、爱农民的农业农村工作干部队伍。  第四十四条 地方各级人民政府应当构建简约高效的基层管理体制,科学设置乡镇机构,加强乡村干部培训,健全农村基层服务体系,夯实乡村治理基础。  第四十五条 乡镇人民政府应当指导和支持农村基层群众性自治组织规范化、制度化建设,健全村民委员会民主决策机制和村务公开制度,增强村民自我管理、自我教育、自我服务、自我监督能力。  第四十六条 各级人民政府应当引导和支持农村集体经济组织发挥依法管理集体资产、合理开发集体资源、服务集体成员等方面的作用,保障农村集体经济组织的独立运营。  县级以上地方人民政府应当支持发展农民专业合作社、家庭农场、农业企业等多种经营主体,健全农业农村社会化服务体系。  第四十七条 县级以上地方人民政府应当采取措施加强基层群团组织建设,支持、规范和引导农村社会组织发展,发挥基层群团组织、农村社会组织团结群众、联系群众、服务群众等方面的作用。  第四十八条 地方各级人民政府应当加强基层执法队伍建设,鼓励乡镇人民政府根据需要设立法律顾问和公职律师,鼓励有条件的地方在村民委员会建立公共法律服务工作室,深入开展法治宣传教育和人民调解工作,健全乡村矛盾纠纷调处化解机制,推进法治乡村建设。  第四十九条 地方各级人民政府应当健全农村社会治安防控体系,加强农村警务工作,推动平安乡村建设;健全农村公共安全体系,强化农村公共卫生、安全生产、防灾减灾救灾、应急救援、应急广播、食品、药品、交通、消防等安全管理责任。  第七章 城乡融合  第五十条 各级人民政府应当协同推进乡村振兴战略和新型城镇化战略的实施,整体筹划城镇和乡村发展,科学有序统筹安排生态、农业、城镇等功能空间,优化城乡产业发展、基础设施、公共服务设施等布局,逐步健全全民覆盖、普惠共享、城乡一体的基本公共服务体系,加快县域城乡融合发展,促进农业高质高效、乡村宜居宜业、农民富裕富足。  第五十一条 县级人民政府和乡镇人民政府应当优化本行政区域内乡村发展布局,按照尊重农民意愿、方便群众生产生活、保持乡村功能和特色的原则,因地制宜安排村庄布局,依法编制村庄规划,分类有序推进村庄建设,严格规范村庄撤并,严禁违背农民意愿、违反法定程序撤并村庄。  第五十二条 县级以上地方人民政府应当统筹规划、建设、管护城乡道路以及垃圾污水处理、供水供电供气、物流、客运、信息通信、广播电视、消防、防灾减灾等公共基础设施和新型基础设施,推动城乡基础设施互联互通,保障乡村发展能源需求,保障农村饮用水安全,满足农民生产生活需要。  第五十三条 国家发展农村社会事业,促进公共教育、医疗卫生、社会保障等资源向农村倾斜,提升乡村基本公共服务水平,推进城乡基本公共服务均等化。  国家健全乡村便民服务体系,提升乡村公共服务数字化智能化水平,支持完善村级综合服务设施和综合信息平台,培育服务机构和服务类社会组织,完善服务运行机制,促进公共服务与自我服务有效衔接,增强生产生活服务功能。  第五十四条 国家完善城乡统筹的社会保障制度,建立健全保障机制,支持乡村提高社会保障管理服务水平;建立健全城乡居民基本养老保险待遇确定和基础养老金标准正常调整机制,确保城乡居民基本养老保险待遇随经济社会发展逐步提高。  国家支持农民按照规定参加城乡居民基本养老保险、基本医疗保险,鼓励具备条件的灵活就业人员和农业产业化从业人员参加职工基本养老保险、职工基本医疗保险等社会保险。  国家推进城乡最低生活保障制度统筹发展,提高农村特困人员供养等社会救助水平,加强对农村留守儿童、妇女和老年人以及残疾人、困境儿童的关爱服务,支持发展农村普惠型养老服务和互助性养老。  第五十五条 国家推动形成平等竞争、规范有序、城乡统一的人力资源市场,健全城乡均等的公共就业创业服务制度。  县级以上地方人民政府应当采取措施促进在城镇稳定就业和生活的农民自愿有序进城落户,不得以退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权等作为农民进城落户的条件;推进取得居住证的农民及其随迁家属享受城镇基本公共服务。  国家鼓励社会资本到乡村发展与农民利益联结型项目,鼓励城市居民到乡村旅游、休闲度假、养生养老等,但不得破坏乡村生态环境,不得损害农村集体经济组织及其成员的合法权益。  第五十六条 县级以上人民政府应当采取措施促进城乡产业协同发展,在保障农民主体地位的基础上健全联农带农激励机制,实现乡村经济多元化和农业全产业链发展。  第五十七条 各级人民政府及其有关部门应当采取措施鼓励农民进城务工,全面落实城乡劳动者平等就业、同工同酬,依法保障农民工工资支付和社会保障权益。  第八章 扶持措施  第五十八条 国家建立健全农业支持保护体系和实施乡村振兴战略财政投入保障制度。县级以上人民政府应当优先保障用于乡村振兴的财政投入,确保投入力度不断增强、总量持续增加、与乡村振兴目标任务相适应。  省、自治区、直辖市人民政府可以依法发行政府债券,用于现代农业设施建设和乡村建设。  各级人民政府应当完善涉农资金统筹整合长效机制,强化财政资金监督管理,全面实施预算绩效管理,提高财政资金使用效益。  第五十九条 各级人民政府应当采取措施增强脱贫地区内生发展能力,建立农村低收入人口、欠发达地区帮扶长效机制,持续推进脱贫地区发展;建立健全易返贫致贫人口动态监测预警和帮扶机制,实现巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接。  国家加大对革命老区、民族地区、边疆地区实施乡村振兴战略的支持力度。  第六十条 国家按照增加总量、优化存量、提高效能的原则,构建以高质量绿色发展为导向的新型农业补贴政策体系。  第六十一条 各级人民政府应当坚持取之于农、主要用之于农的原则,按照国家有关规定调整完善土地使用权出让收入使用范围,提高农业农村投入比例,重点用于高标准农田建设、农田水利建设、现代种业提升、农村供水保障、农村人居环境整治、农村土地综合整治、耕地及永久基本农田保护、村庄公共设施建设和管护、农村教育、农村文化和精神文明建设支出,以及与农业农村直接相关的山水林田湖草沙生态保护修复、以工代赈工程建设等。  第六十二条 县级以上人民政府设立的相关专项资金、基金应当按照规定加强对乡村振兴的支持。  国家支持以市场化方式设立乡村振兴基金,重点支持乡村产业发展和公共基础设施建设。  县级以上地方人民政府应当优化乡村营商环境,鼓励创新投融资方式,引导社会资本投向乡村。  第六十三条 国家综合运用财政、金融等政策措施,完善政府性融资担保机制,依法完善乡村资产抵押担保权能,改进、加强乡村振兴的金融支持和服务。  财政出资设立的农业信贷担保机构应当主要为从事农业生产和与农业生产直接相关的经营主体服务。  第六十四条 国家健全多层次资本市场,多渠道推动涉农企业股权融资,发展并规范债券市场,促进涉农企业利用多种方式融资;丰富农产品期货品种,发挥期货市场价格发现和风险分散功能。  第六十五条 国家建立健全多层次、广覆盖、可持续的农村金融服务体系,完善金融支持乡村振兴考核评估机制,促进农村普惠金融发展,鼓励金融机构依法将更多资源配置到乡村发展的重点领域和薄弱环节。  政策性金融机构应当在业务范围内为乡村振兴提供信贷支持和其他金融服务,加大对乡村振兴的支持力度。  商业银行应当结合自身职能定位和业务优势,创新金融产品和服务模式,扩大基础金融服务覆盖面,增加对农民和农业经营主体的信贷规模,为乡村振兴提供金融服务。  农村商业银行、农村合作银行、农村信用社等农村中小金融机构应当主要为本地农业农村农民服务,当年新增可贷资金主要用于当地农业农村发展。  第六十六条 国家建立健全多层次农业保险体系,完善政策性农业保险制度,鼓励商业性保险公司开展农业保险业务,支持农民和农业经营主体依法开展互助合作保险。  县级以上人民政府应当采取保费补贴等措施,支持保险机构适当增加保险品种,扩大农业保险覆盖面,促进农业保险发展。  第六十七条 县级以上地方人民政府应当推进节约集约用地,提高土地使用效率,依法采取措施盘活农村存量建设用地,激活农村土地资源,完善农村新增建设用地保障机制,满足乡村产业、公共服务设施和农民住宅用地合理需求。  县级以上地方人民政府应当保障乡村产业用地,建设用地指标应当向乡村发展倾斜,县域内新增耕地指标应当优先用于折抵乡村产业发展所需建设用地指标,探索灵活多样的供地新方式。  经国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途并依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以依法通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,优先用于发展集体所有制经济和乡村产业。  第九章 监督检查  第六十八条 国家实行乡村振兴战略实施目标责任制和考核评价制度。上级人民政府应当对下级人民政府实施乡村振兴战略的目标完成情况等进行考核,考核结果作为地方人民政府及其负责人综合考核评价的重要内容。  第六十九条 国务院和省、自治区、直辖市人民政府有关部门建立客观反映乡村振兴进展的指标和统计体系。县级以上地方人民政府应当对本行政区域内乡村振兴战略实施情况进行评估。  第七十条 县级以上各级人民政府应当向本级人民代表大会或者其常务委员会报告乡村振兴促进工作情况。乡镇人民政府应当向本级人民代表大会报告乡村振兴促进工作情况。  第七十一条 地方各级人民政府应当每年向上一级人民政府报告乡村振兴促进工作情况。  县级以上人民政府定期对下一级人民政府乡村振兴促进工作情况开展监督检查。  第七十二条 县级以上人民政府发展改革、财政、农业农村、审计等部门按照各自职责对农业农村投入优先保障机制落实情况、乡村振兴资金使用情况和绩效等实施监督。  第七十三条 各级人民政府及其有关部门在乡村振兴促进工作中不履行或者不正确履行职责的,依照法律法规和国家有关规定追究责任,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。  违反有关农产品质量安全、生态环境保护、土地管理等法律法规的,由有关主管部门依法予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。  第十章 附  则  第七十四条 本法自2021年6月1日起施行。

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2021年07月

新华社:合理房价是一个城市的竞争力所在

保持住房合理价格和建立起兼顾各类人群的住房供应体系,是一个城市的竞争力所在。新市民和青年人的住房保障是当前难点也是矛盾的主要方面,特别是在一些人口净流入、房价偏高的大城市,新市民、青年人买不起房、租不好房的问题比较突出。此次加快发展保障性租赁住房的重点就是面向新市民和青年人,城市政府要千方百计把这部分人的住房问题解决好。当前,我国经济社会发展正在经历深刻转型,创新创业活力成为城市竞争的关键因素。创新的根本是人才,而吸引人才留住人才的重要因素是城市的生活成本及提供基本公共服务的水平和能力。不过,有少数地方仍然认为房价高是城市繁荣的体现,以满足高收入群体、提供高标准住房为荣,忽视低收入人群的住房问题,这种观念与高质量发展的要求相悖。各城市政府要把加快发展保障性租赁住房、保持城市合理房价作为迫切任务对待,着力做好新市民和青年人的住房保障,特别是优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众。完成这个任务,虽不能一蹴而就,但要从现在做起,一步一步、扎扎实实向前推进。经过各方面共同努力,我国房地产长效机制已经建立起来,全国房地产市场总体实现健康平稳发展,这个成果来之不易,要倍加珍惜。要高度重视当前房地产工作中的新情况新问题,落实好城市政府主体责任,从实际出发加快发展保障性租赁住房,坚定不移全面落实房地产长效机制,用好用足各种综合举措,保持房地产市场平稳健康发展,为城市竞争力的培养打下良好基础。

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2021年07月

坚持“房住不炒” 重点做好“保”和“稳”

突出住房的民生属性,避免将房地产作为短期刺激经济的手段。这是房地产市场实现高质量发展,在“道”的层面需要坚持的原则和指导思想;而从“术”的层面来说,则要区分两个领域,一是保障性住房,一是商品房。保障性住房重点在“保”,保基本;商品房重在“稳”,稳地价、稳房价、稳预期。该保的要保起来,该稳的能稳得住,那么市场上长期以来存在的焦虑、浮躁、追涨等情绪就会逐步淡化,房地产市场也会在目前稳中向好的基础上进一步向稳中加固、稳中提质的方向发展。着眼于“保”,从实际出发加快发展保障性租赁住房。近年来,随着城镇化进程加速和流动人口规模扩大,进城务工人员、新就业大学生等新市民和青年人群体的住房困难问题日益凸显,特别是在一些人口净流入、房价偏高的大城市,新市民、青年人“买不起房、租不好房”的现象还比较突出。“十四五”期间,要把发展保障性租赁住房作为住房建设的重点任务,以新市民、青年人为重点保障对象,按照“保基本”的原则,加强保障性租赁住房的建设和供给,不仅坚持保证总量,还要解决一些地方保障性住房建设位置偏远、基础设施配套不完善、保障房保障作用难以有效发挥等问题。着眼于“稳”,坚定不移全面落实房地产长效机制。自2018年房地产长效机制建立以来,房地产市场平稳健康发展已见明显成效。2020年,22个试点城市新建商品住宅、二手住宅价格同比涨幅均有所收窄。比如北京、长沙等地,更是研究实行限房价、控地价等房地联动机制,积极探索房地产市场调控的各类措施。但是也应看到,今年以来,受多种客观因素影响,部分城市放松调控,个别城市出现房地产市场过热苗头。因此,今后还需要因城施策、精准施策,进一步加大调控监管力度。首先要紧紧抓住城市主体责任这把“利剑”,对调控工作不力、市场波动大的城市坚决问责,同时强化省级政府的监督指导责任。其次要牢牢抓住房地产金融这个关键,重点抓好房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理,严查经营贷、信用贷、消费贷等资金违规用于购房。此外,要推广用好房地联动机制,通过稳地价、稳房价、稳预期,为房地产市场平稳健康发展建立有力保障。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,是房地产市场实现高质量发展的前提逻辑,同时也是一条硬杠杠、硬标准。而且,也只有坚持这一定位,不折不扣、不移不易,努力推动房地产市场高质量发展,才能更有效地推进以人为核心的新型城镇化,促进实现全体人民住有所居。(中国经济网专栏作者 毛同辉)

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2021年07月

北京住建委拟实行新规:共有产权住房将可对外出租

。据悉,2017年9月实施的《北京市共有产权住房管理暂行办法》规定,已购共有产权住房用于出租的,购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分;购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息,优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。据悉,共有产权住房具有保障和市场双重属性,其出租有别于普通商品房的市场出租行为,需统一在政府指定平台中操作,以确保出租行为“封闭管理”。截至2021年6月底,北京市已供应共有产权住房项目77个、可提供房源约7.9万套,部分项目已陆续入住。共有产权住房代持机构会同同级住房城乡建设(住房保障)部门,根据区域市场租金水平,按照就低原则,综合确定各套型政府产权份额比例的租金定额收益。根据规定,共有产权住房出租租金收取采取资金托管方式。购房人在代持机构认可的商业银行开设账户,并与代持机构、银行签订委托协议,租金到账后按约定将政府产权份额租金收益按月、季度划转到代持机构指定账户。另悉,该征求意见稿提出,房地产经纪机构不得代理未经服务平台发布的共有产权住房租赁经纪业务;互联网平台也不得为其发布和代理。除代持机构外的其他住房租赁企业,不得为共有产权住房提供住房租赁经营服务。而此前报道,于2021年7月7日,在加快发展保障性租赁住房有关情况国务院政策例行吹风会上,住房和城乡建设部副部长倪虹表示随着城镇化进程的加速和流动人口规模的扩大,需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

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2021年07月

恒大上半年合约销售额3567.9亿 完成年度目标48%

整体来看,今年上半年,恒大累计实现合约销售金额3567.9亿元,同比增长2.28%;合约销售面积4301.4万平方米,同比增长11.34%;销售回款3211.9亿元,同比增长2.95%。在此前举行的2020年度业绩发布会上,恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧表示,恒大2021年的销售目标是7500亿元。按此计算,今年上半年,恒大完成年度销售目标约48%。在克而瑞近日发布的房企销售榜排行榜上,恒大在全口径销售榜单和操盘金额榜单方面,均位列全国第二位,仅次于第一名碧桂园。

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2021年07月

上半年100家房企融资6090亿,为2018年来最低水平

杆意愿增强,整体融资量下降明显。从单月的融资情况来看,今年1月份房企的融资额达到1807亿元,环比涨幅较大,这主要是由于年初额度相对宽松,加上房企2021年上半年达到偿债高峰,积极借新还旧。随着房地产融资环境持续收紧,房企的融资量下降明显,2-6月房企的融资水平均属于较低水平,单月融资量在千亿元左右徘徊,这5个月的平均融资额未达千亿元。未来在政策调控持续下,房企融资压力持续,融资量或将维持当前较低的态势。从各个开发商来看,仅有36%的房企融资规模有所增加,规模减少的房企中有约30%的开发商同比降幅超过50%。从梯队上来看,4个规模梯队的房企融资量均呈现同比下降,其中TOP31-50的房企下降幅度最大,同比减少53.50%至922亿元,而TOP11-30规模的房企融资规模下降幅度为23.48%,降幅最小,主要在于该梯队的房企规模增长诉求较大,虽在融资收紧下融资量有所下滑,但仍保持较为积极的融资态度。融资成本上,2021年上半年房企的新增债券类融资成本5.55%,较2020年全年下降0.52个百分点,其中境外债券融资成本6.87%,较2020年全年下降0.96个百分点,境内债券融资成本4.34%,较2020年全年微降0.1个百分点。报告认为,一方面因为TOP10房企招商蛇口、保利、万科、华润、碧桂园等融资成本相对较低的龙头企业发债量较多,导致今年TOP10房企境外融资成本下降了1.66个百分点;另一方面,TOP31-50的房企中远洋、越秀发行了数额较大的境外债,使得该梯队房企境外融资成本下降0.73个百分点。但克而瑞同时强调,房企境外发债成本分化愈发严重,低成本的企业如中海、越秀等房企利率不到3%,而部分成本较高的房企则达到了14.5%。按照克而瑞的预计,从政策调控的稳定性、连续性来看,政策收紧的态势短期内不会改变,下半年房地产融资环境将持续收紧。2020年四季度以来房企发债及到期债券呈现剪刀差,房企发债量小于到期量,房企偿债压力一直处于承压状态。到2021年下半年,房企的到期债券为3505亿元,较上半年减少19%,虽偿债压力有所缓解,但仍属于历史较高位,叠加下半年融资环境持续收紧的态势,下半年房企融资将会更难,房企融资压力将持续。

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