"抗震建筑"现实难题 房屋成本增10%到15%

上其他国家的总和。这一方面为增强中国土木工程的研究、设计和施工的总体水平提供了机遇，同时也提出了诸多要求。 　　其中最严峻的挑战是各种自然灾害和人为灾害的威胁。土木工程防灾减灾已经成为保障中国经济和社会可持续发展的重大需求。 　　“5·12”地震后，谢礼立曾提出，在中国五千年发展史中曾遭遇各种灾害，但危害极大、影响极广的土木工程灾害还未被充分认识。 　　从那时起到今天，5年过去了，中国的土木工程防灾减灾是否有了真正的成果？ 　　农村自建房倒塌严重 　　根据目前芦山地震的情况，清华大学土木工程系教授、中国工程院院士陈肇元对《瞭望东方周刊》说，此次地震房屋倒塌主要在农村，问题出在房屋结构上。“农村的房屋实际上是有经验的泥瓦匠做的，而不是技术人员。每次地震都造成大量农村房屋倒塌。一定要提高国家管理体系，把管理触角深入农村，把精力放在改善房屋结构上。” 　　“长期以来，国家规范中对大梁、楼板、钢筋、混凝土等的做法都有要求。不过，直到2011年7月开始实施的新规范，才对房屋整体牢固性提出要求。而且这只是原则性要求，没有具体细则。”陈肇元解释说。 　　在他看来，如果房屋整体牢固性好，即使少些柱子也没关系，地震时至多是房屋出现裂缝。“从大的范围来看，如今所有的结构规范都是针对城镇，广大农村到现在都没有专业设计人员指导如何修建房子。” 　　“5·12”地震后，房屋的抗震能力、尤其是中小学教室抗震能力引起了国家重视。“中国房屋抗震等级相比其他国家偏低。国家特别提出中小学校舍要进行加固，尽管比其他国家要求低，也不至于倒塌。如果有倒塌，问题可能会出在管理、落实上。”陈肇元说。 　　清华大学土木工程系教授叶列平也认为，减少灾害措施主要工作要放在震前。“地震灾害最主要的还是工程灾害。房子不倒就没有灾害。之所以这次房屋倒塌主要集中在村镇，是因为村镇建筑没有纳入监管体系，都是自建房。”他对本刊记者说。 　　作为一名建筑抗震专家，叶列平曾参与“5·12”地震、玉树地震的调研工作。有人认为，“空心砖”优点是质轻、强度高、保温、隔音降噪性能好，缺点是承重能力差、抗震能力差。2011年3月10日云南盈江地震死亡的25人中，11人是在建筑物倒塌时被空心砖砸中。震后重建中，盈江县禁止以空心砖作为本地区房屋建筑材料。 　　叶列平告诉本刊，“空心砖”主要用于填充墙，对房屋整体抗震性能没有太大影响，至关重要的还是房屋整体建筑结构。 　　玉树震区一些政府机构和学校、住宅楼采用砖混结构，震中部分破坏甚至倒塌，部分表现较好。大部分民居采用混凝土空心砌块、土坯、木结构或几种材料混合使用砌筑而成，致使自建民居大量倒塌。 　　专家普遍认为，“5·12”震区农村自建房倒塌严重，是因为农村建筑以砖混结构为主，抗震能力低，其结构主要特点是，实心钻土砖承重、木瓦屋盖、楼板为预制空心板。 　　灾区有效实践土木工程减灾 　　谢礼立例举，造成土木工程灾害的主要原因包括：在土木工程的规划或建设中，不当的知识和技术，或不当的选址、设计、施工，以及不当的使用和维护，导致所建造的土木工程不能抵御突发的载荷，进而使土木工程失效和破坏，乃至倒塌。 　　他说，具有抗震能力的房屋较一般房屋成本增加10%到15%。 　　现在人们花很多钱装修房屋，而在谢礼立看来，应该把更多的钱用在抗震设防上。“房子质量涉及几个方面，第一是正确的选址；第二是正确的设防；第三是正确的设计；第四是正确的施工，不能偷工减料；第五，要用正确的材料。这都是保证房子抗震的基础。”他对《瞭望东方周刊》说。 　　2006年6月，甘肃省陇南市发生5级地震，陇南市文县临江镇东风村90%以上的房屋倒塌或严重毁坏，震后该村按照恢复重建规划，将整个村落搬迁到紧靠212国道的白龙江边进行重建。 　　全村重建地震安全农居73户，户均6间住房，县、乡政府从重建经费中给每户平均补助10500元，借款2500元，经政府协调由中国农业银行给每户贷款2000元以及通过世界银行项目给每户贷款5500元。 　　重建时，该村按照地震部门提供的当地抗震设防要求8度进行设防。完全按照农居地震安全工程标准进行规划、设计和施工，基础采用水泥毛石砌筑，以砖混和框架结构为主，按标准设置上下圈梁、过梁和构造柱，确保纵横墙体之间有必要的拉结，达到遭受6级左右地震不倒塌的基本要求。 　　按照同一抗震要求进行建设的，还有邻近的武都区外纳乡的李亭村和稻畦村。这3个村距“5·12”地震震中的平均距离约260公里，当地地震烈度也为8度，但这三个村住房完好无损，甚至连墙皮都没有开裂。 　　在谢礼立看来，“5·12”地震的另一个重要教训是，必须提高震区学校，特别是中小学建筑物的抗震能力。提高学校、医院等建筑物的抗震能力一般有两种方法：一是提高建筑物的设防水准，二是提高建筑物的重要性类别辅之以增强抗震措施。 　　在芦山地震中，加固的学校教室没有出现大面积倒塌。与此同时，澳门援建的芦山县人民医院引起了广泛关注，叶列平解释说，它运用了隔震结构，所以能在地震中安然无恙。“这种技术在‘5·12’地震后得到推广。‘5·12’地震后，房屋建设采用了多种技术，譬如在绵阳地区使用了消能减震结构。” 　　新版抗震设计规范有待落实 　　在陈肇元看来，建筑工程的抗震设防标准，首先与国家有关部门颁布的当地在地震发生时需要承受的基本地震烈度有关。 　　每次地震释放的能量是一定的，但受地震影响的强弱程度即地震烈度会随该地区离震中距离的远近、震中深度及地质条件等多种因素而变。 　　“地震烈度每增加1度，大体表示传到当地的地震地面运动的峰值加速度增加一倍，也就意味着，弹性阶段的建筑物受到的地震力要翻一番。”陈肇元说，至于设防烈度的取值大小，还需考虑国家的经济、物资供给能力和当地是否具备人类生存、活动条件等多种因素。 　　中国房屋建筑主体结构抗震设计采用了多目标抗震设防原则，规范规定的设防目标为“小震不坏，中震可修，大震不倒”。 　　关于建筑设计的抗震要求，中国至今仍只针对地震灾害，而且设防要求较低，也不强制要求占全国房屋建筑总面积三分之二的农村建筑物的抗震设防。 　　“5·12”地震后，住建部等部委发布了新的《建筑抗震设计规范》。在修订过程中，主要总结了“5·12”地震震害经验，对灾区设防烈度进行了调整，增加了有关山区场地、框架结构填充墙设置、砌体结构楼梯间、抗震结构施工要求的强制性条文，提高了装配式楼板构造和钢筋伸长率的要求。 　　谢礼立认为，和2001年的版本相比，修订后的《建筑抗震设计规范》对抗震概念设计的要求作了进一步、更符合实际的规定，使概念设计在工程中的应用更加具体地落到实处。 　　“然而，在中国目前尚没有一整套系统的结构抗震概念设计理论；结构工程师理论水平的不一致，导致概念设计在实际应用中方法多样，不能确保结构的安全耐久性。”他说。 　　参与这次修订的欧进萍此前曾详细研究过诸多中外建筑抗震设计规范，他在《地震工程灾害与防御---建筑抗震设计规范分析与比较》中指出，中国建筑抗震设计规范总体合理，但抗震设防水平略低于美国和欧洲。 　　在对中国过往几个时期的建筑抗震规范进行比较后，他认为，1989年版的规范与1976年版的规范相比，设计方法和设计水准都有很大提高，2001年版的设计规范在设计方法和设计理念上变化不大，但设防水平有所提高。 　　叶列平认为，“5·12”地震5年来，国家在土木工程减灾方面做了不少工作，开展了很多相关科研项目，同时，也修订了很多政策法规，“关键在于执行，在工程建设中是否真正按照规章要求去实施，”他说，“这不是地震局一家能够完成的任务。”   来自：中国建筑新闻网

建筑装饰行业五杰一季报解码

中国房企“圈地”东南亚 投资全世界

途，是投资？是移民？还是为了孩子的教育？然后要评估自身承担各项风险的能力。” 　　中国房地产企业“试水”东南亚 　　据《人民日报》报道，近年来，在马来西亚、新加坡、泰国等东南亚国家开始出现中国房地产企业的“身影”。泰国房地产协会（TREA）主席蓬那立·川差席表示，日本是在泰国投资房地产最早的国家，近年来，中国房地产商的口碑和知名度在上升，但市场份额仍较低。记者走访多家“试水”东南亚的中国房地产企业后发现，选择成熟有潜力的市场和稳妥的合作伙伴，以品质赢口碑或是成功之道。 　　在柔佛海峡马来西亚一侧的金海湾，由中国房地产企业碧桂园开发的大型高端商住一体项目的施工已全面展开。该公司去年在马来西亚南部柔佛州首府新山投资了5个房地产项目。记者在现场看到，虽然售楼中心尚未建好，但仍有许多看房者在临时展示区里咨询。据介绍，半个月来已有1200套房被认购，其中60％是中国买家。对此，碧桂园区域总裁、马来西亚项目总代表阮家声告诉本报记者，中国人在海外投资置业，对海外公司不甚了解，沟通上也常遇困难，碧桂园等国内大型企业在国内知名度高，具有品牌优势，国内客户往往会更信任。而且，这些中资企业还可以通过国内网络，宣传介绍自己在海外的项目。 　　阮家声表示，因为东南亚国家文化、习惯比较贴近中国，因此东南亚成为中国许多房企全球战略布局的首站。中国房地产企业在海外“试水”，开拓新市场时难免会遇到“水土不服”的情况，马来西亚的文化、政治等投资环境较好，比较有利于企业的发展。该公司未来还将进入印尼、泰国等其他国家市场。 　　万科公司今年4月正式进入新加坡市场。万科公司的代表在接受采访时表示，市场是否成熟是决定投资与否的一项重要标准。新加坡的房地产市场比较规范、成熟，华人比例高，语言文化相近，符合企业发展的国际化战略，也有利于开展业务探索。 　　绿地集团去年年底在泰国的曼谷和芭堤雅开发了两处房产项目。绿地公司此前曾表示，市场潜力是进军海外的重要权衡因素，泰国有大量中国游客，在旅游城市芭堤雅投资酒店式公寓，主要为了满足中国游客及当地华人的需求。 　　一些业内人士表示，房地产业是本地化属性很强的行业，不同的市场，在政策法规、金融环境和客户需求等方面都存在较大差异，因此中国企业进入海外房地产市场需要格外谨慎。 　　川差席举例说，泰国法律规定，在泰国开发房地产的外国企业必须在投资、设计等一系列环节与泰国本土公司合作，商品房在出售时有40％必须留给泰国人，而马来西亚的法律则规定，商品房的1／3必须出售给当地马来人。 　　阮家声表示，碧桂园最初进入马来西亚市场、投资首都吉隆坡的项目时，采取了与当地大型企业合作的模式。在比较顺畅地摸清当地政策及法规后，再独立投资开发金海湾项目，并由此打响知名度，为下一步的投资打下基础。 　　万科公司在海外开展业务时倾向于选择进入比较成熟的市场。万科认为，房地产企业需要在国际化业务方面非常谨慎，通过控制“试水阶段”的投资规模，并在进入一个新的市场时，选择和当地优秀的知名开发商进行合作以便更好地融入。 　　中国企业进军美国房地产业 　　中国房地产开发商已经开始紧锣密鼓地在美国市场布局，其中在纽交所上市的鑫苑置业旗下的美国公司成功地抢占了纽约住宅项目的开发权，该公司已在纽约布鲁克林区威廉斯堡以5420万美元竞得8547平方米土地，是中国房地产开发商第一次独立在美国开发一个重要的住宅项目。 　　从出境旅游到奢侈品消费，中国在消费排行榜的位置备受海外商家关注。根据全美房地产经纪人协会发布的报告，2011年3月至2012年3月，海外投资者在美国购房金额总计820亿美元，来自中国买家的投资超过90亿美元，较2010年上涨了89%，来自中国的买家已跻身为美国房地产的第二大投资群体。 　　强劲的购买力可能成为中国房地产开发商的“撒手锏”。有分析人士称，中国消费者在美国现金收购房产，对美国房地产复苏做出了相当重要的贡献。现在懂中文或者粤语成了不少纽约房地产中介的“标配”，无论是租房、买房，还是商业地产都有中国买家的身影。 　　美国的住宅项目是下一个投资热点，尤其是在华人聚集区或拥有优质学区的旧金山、纽约、洛杉矶等地，如果有40%以上出售给中国买家，项目就算成功了，而做到这一点并不困难。由中国房地产商开发的住宅，如果在住房规划及环境设计上更符合中国人的使用习惯，并完善中式餐饮、休闲或购物等周边设施，对当地华人存在一定的吸引力。　中国企业来到欧洲 　　中国企业来到欧洲的目的是打通欧洲市场，在这里出售产品的同时获得技术和经验。欧洲商会秘书长丁凯指出：“欧洲人害怕中国人来到这里，并购企业，然后将其关闭，并把所有的东西都转移至中国。但是，我们几乎看不到这种迹象。中国人在欧洲投资或者并购企业之后，大多数情况下都会保留公司高级管理层的大部分人员。所以，这样的担心其实并没有道理。我们更应该关注的是如何在欧洲提高我们自身的竞争力。” 　　目前为止，中国企业在欧盟的投资额只占境外企业在欧盟投资总量的1.4%。与此相对的是，欧盟企业在中国的投资额占中国外商投资总额的20%。中国人去欧洲买房的逐渐增多。 　　中国热钱进军非洲房地产 　　就在海外热钱在中国房地产市场不断释放其巨大能量的时候，一些独具慧眼的中国投资商也开始进军非洲房地产市场。可以预期的是，在未来的数年之内，在非洲的房地产市场上，“中国军团”将成为其中最为活跃的一股力量。 　　受历史条件限制，肯尼亚的房地产业一直比较落后，但中层和高层居民对房屋却有着很大需求。当地本土的开发商很少，每年只能满足市场的30%。 　　其实不仅仅在肯尼亚，在博茨瓦纳、津巴布韦、安哥拉、尼日利亚等这些政局比较稳定、经济发展较快的非洲国家，中国投资商在当地的房地产市场都大有可为。“杨廷果表示，在安哥拉，南京住宅建设总公司就在与工商银行当地分支机构合伙建筑中档别墅项目。工商银行出土地和一半启动资金，中方出一半启动资金再加上设计筹划、施工项目。 　　近年来由于城市人口的增长，非洲很多中心城市的市区已显得很拥挤。为了解决住房问题，非洲各国都纷纷制定了鼓励房地产投资的优惠政策。国内企业可以利用这个机会，一面开发建材市场，一面开发房地产市场。 　　同时，此前非洲的建筑大多是低层建筑，随着经济的发展，中高档民用住宅和办公和商业设施相当紧张。除了居住楼盘外，中国企业还可以介入商用楼的开发，出租和出售市场都比较旺盛。而且在非洲，各国银行只认房产，楼一建成即可抵押。 　　杨廷果介绍，由于中国与非洲政府之间的良好关系，以及中国企业长期在非洲援建工程积累下的信誉，使得很多非洲政府对于中国企业保持着比较高的信任度。中国公司的房地产项目造价合理，而且工期比欧洲、南非和葡萄牙公司要快；同时，中国企业的管理模式和其他公司的模式不一样，特点在于管理成本低。中国各方面的竞争优势都相对比较占优。 　　信息不对称或抬高购房成本 　　深圳地产律师张茂荣认为，海外购房无论旨在理财投资还是移民教育，其风险都是显而易见的，”海外置业各个环节的政策直接影响购房成本，相关信息的准确获取最为关键。“”一次性付款还是按揭，资金如何安全出境，已购房产如何规划保值，在不同国家细则规定都不一样，需要详细了解后谨慎决定。“张茂荣介绍，海外置业的总成本包括房屋买卖的交易成本，交易成功之后的持有成本，及如果发生纠纷的维权成本等，而移民牵涉到的政策更加复杂。 　　交易成本包含一系列税费、保有房屋过程中的各项缴费，”各国的房地产交易法规不一样，甚至各州之间也有差别，对于及时变动信息的了解或许会抬高购房成本，造成一定的不确定性。“ 　　张茂荣说，通常情况下，发生在海外交易中的质量问题或延迟交房等地产纠纷只能由房地产属地的专属法院进行裁定，所雇律师也属当地，业主对于当地裁定适用法规和配套政策的知悉较为困难，而且一旦有购房交易纠纷，业主维权十分麻烦。 　　张茂荣建议，在海外购房前，应多听取各方的信息和观点，各项政策、法规及当地经济、民生等基本情况做反复研究，力求客观，谨慎出手。   来自：中国建筑新闻网

上周北京楼市成交量回涨 买家购房意愿回暖

爱我家集团统计数据显示，刚刚过去的一周，北京全市新建商品住宅网签总量为1596套，环比前一周上涨52.3%。二手住宅网签总量为1463套，环比前一周上涨了21.3%。  对此，亚豪机构副总经理高姗分析认为，上周楼市成交的冲顶，与连续两周新增供应维持在相对高位有直接关系。据亚豪机构统计数据显示，继之前一周北京楼市开始放量之后，上周北京楼市继续保持了一定的新增供量，共有6个项目开盘，包括中国铁建原香漫谷、东亚五环国际 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)中冶蓝城等项目，开盘项目个数与之前一周持平，但供应套数及供应面积则有所降低，环比分别减少27%和18%。  与北京楼市供应和成交量双双上涨不同的是，上海在上周则出现供应和成交双降的局面，但是整体市场表现平稳。同策咨询机构市场总监张宏伟对中新网房产频道表示，上周上海商品住宅成交面积为18万平方米，基本保持正常。据同策咨询提供的数据显示，近三周来上海供应和成交变化不大，但是成交均价却达到近一个月来的新高，为24668元/平方米。  刚需购房意愿现回暖趋势  楼市经历近两个月的新政适应期，房价始终未见回落趋势，一些刚需购房者也停止了观望。最近，结婚近一年时间的陈先生一直在看房，3月份新政执行以来，本想看看房价是否能有回落，近两个月下来发现房价并未下降，反而有不同程度的回升。  昨天，陈先生对中新网房产频道表示，听万科长阳半岛项目的售楼员说，本周末项目可能要开盘，他已经排了号。同期关注的还有位于大兴的中建国际港项目，预计6月初开盘，地理位置要比前者好一些。目前，陈先生在两个项目间略有犹豫，但是为了避免再错失机会，如果万科长阳半岛开盘有合适的户型就会出手买房。  针对目前北京楼市的形势，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，北京楼市调控细则出台已近两个月时间，随着买卖双方对政策逐渐适应，购房意愿逐步回暖，不管是新房市场，还是二手房市场，买房人群对楼盘的关注度逐步上升，但由于目前的房价依旧坚挺，与绝大部分购房人所期待的房价适当回落还有一定差距。  同时，高姗表示，部分项目由于久未推盘，即将面临上半年业绩压力，不得不适当降低市场预期，“平价走量”谋求实现销售业绩，回笼资金。那么，未来一段时间房价能否出现松动？“经过第一季度的热销，开发商上半年销售压力不大，新房推盘动力不足，二手房源经历3月份的过度释放之后，总体房源较为紧张，购房需求量也处于低谷，在较为严峻的供需形势之下，成交量难有起色，房价下降的可能性也不大。”胡景晖说。(中新网房产频道)

房产税试点扩容已提上日程 有望新增数个城市

率为0.5%至1.2%。  2013年起，上海房产税适用税率分界线因与新建商品住宅平均销售价格联动有所提高，如果房屋单价超过27740元/平方米，则按0.6%征收房产税；若低于或等于27740元/平方米，则按0.4%的税率征收。2012年这一税率分界线为26896元/平方米。  重庆高档住房应税价格也在今年开始执行新标准，房产税应税价格起点从2012年的12152元/平方米提高至12779元/平方米，是重庆主城9区2012年新建商品住房成交建筑面积均价6389元/平方米的两倍。  分析人士认为，在房地产调控过程中过度的行政化调控只是权宜之计，应在改革深化过程中进行相应的淡化处理或逐步退出。房产税试点扩容有利于房地产市场长期制度建设，将加快行政调控手段淡出。由于第二批试点城市数量有限，对市场影响可能不大。  (中国证券报)   来自：百度乐居

城市竞争力报告:宜居城市北京靠后因房价雾霾

科学院财经战略研究院、社会科学文献出版社与中国社会科学院城市与竞争力研究中心联合发布。 　　报告主编、中国社科院财经战略研究院研究员倪鹏飞介绍，报告使用了宜居、宜商、和谐、生态、知识、全域、信息和文化等8个方面共68个客观指标，构建起城市可持续竞争力指数。并首次全部使用全市客观数据(包括市辖县)，对2012年中两岸四地293个城市的综合经济竞争力和287个城市的可持续竞争力进行了研究。 　　据了解，中国社科院此前关于城市竞争力的报告中，使用了诸如“幸福感”调查、“住房满意度”调查等主观指标，引起了很多质疑。 　　该课题组成员李超表示，此次全部使用客观指标数据，所引起的质疑可能较小。“在今后城市竞争力报告中，我们会适当增加主观性调查，但是我们还是要以客观指标为基础。” 　　和谐城市 　　港澳冠亚军津渝百名后 　　该报告显示，在和谐城市竞争力排名中，除了香港与澳门位列冠亚军，“北上广”均没有进入前10位。其中，北京排第14位、广州第19位、上海第21位。 　　该课题组成员杨杰介绍，和谐城市的比对中，指标包括户籍制度、行政透明度、社会安全等。他解释，“北上广”未进前10，主要有两个原因：首先，这3个城市的户籍制度比中小城市严格很多，中小城市基本完全放开了户籍制度。 　　“从人和人之间机会平等的角度来说，户籍制度越严格说明人和人之间的机会平等越差，机会不平等可能对和谐的程度影响比较大。”杨杰说。 　　另一方面，他表示，社会犯罪率和经济发展水平有正相关关系，北上广这些大城市犯罪率相对高一些，这对整体和谐程度的影响比较大。 　　值得注意的是，近几年经济增长较快的直辖市天津排在第133位，重庆排在第210位。报告认为，这说明经济的发展并不会必然带来社会的和谐。 　　生态城市 　　鲁赣抢眼北京列119 　　报告显示，2012年中国生态城市竞争力前10名，江西省就占有4席，珠三角地区有3个城市，其余城市分别位于湖北、安徽和山东。上海位列第51位，北京位列第119位。该排名充分说明，自然区位对于生态城市建设的重要性。 　　另外从前50名的城市来看，江西和山东各有6个，表现非常抢眼，说明在山东沿海地区和江西鄱阳湖地区，城市的生态环境建设和生态环境保持相对较好。 　　宜居城市 　　北京靠后因房价雾霾 　　报告显示，跟和谐城市排名一样，宜居城市排名中，北上广也无缘前10，其中，广州排名第18位、上海第23位、北京第74位。 　　宜居城市的评价包括人均道路面积、房价收入比、气温舒适度、空气质量等指标。 　　该报告作者之一、中国第三产业研究中心特约研究员李光全认为，我国的一线城市在经济发展和综合竞争力虽然位于前列，但是却忽略了以人为本和生态保护。 　　李光全分析，城市房地产过度投资化带来的房价奇高，成为城市宜居问题的首要制约因素。 　　其次雾霾等环境问题突出、交通拥堵、政府投入不足等因素也将城市的生态和宜居指数大打折扣。 　　课题组成员李超则认为，中国城市普遍存在重硬件、轻软件，重表象、轻内在的特点。过去十年，城市病在大中城市开始集中爆发，表现在交通拥堵，住房紧张，疫病流行，食品安全等等。 　　全域城市化 　　东西部梯度差明显 　　报告还对2012年全域城市化竞争力进行了排名。 　　排名前10位的城市全域城市化指数均值为3.23，排名后10位的城市全域城市化指数均值为0.20，前者为后者的16倍多。全域城市化竞争力最好(排名前50位的城市)的城市得分均值为2.08，全域城市化竞争力差(排名250位以后的城市)的城市得分均值为0.32。可以发现，城市之间在全域城市竞争力方面存在很大差异，城市之间极度不平衡。 　　重点城市显著强于非重点城市。在大陆城市中，35个大中城市均值要好于全国和大陆均值，副省级城市要好于35个大中城市，行政级别最高的4个直辖市最高，均值为2.46。 　　从全域城市竞争力指数的均值来看，东南地区城市的全域城市竞争力指数均值最高，为1.61，西南地区最低，均值为0.63。东西部城市在全域城市竞争力方面差距明显。   来自：中国建筑新闻网  

二手房交易缴纳税费有“攻略”可循

务总局2006年出台《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。由此可以看出，对购房者来说，要保存好购房发票以及契税完税凭证、产权转移过程中缴纳的相关费用等凭证等。 　　中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇认为，2006年出台的这一通知目前仍是执行二手房个税政策的主要依据，通知明确购房税费可以计入原值，但一些家庭未必有保留票据的习惯，执行政策时有待进一步人性化。 　　装修费可扣除需提供税务统一发票 　　在计算应纳税额时，合理费用也可扣除，那究竟什么是合理费用呢？根据税务部门的规定，合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。 　　但并不是所有装修费用都可扣除。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致，方可扣除。公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%，商品房及其他住房为房屋原值的10%。 　　此外，对于住房贷款利息、按照有关规定实际支付的手续费和公证费等，需凭贷款银行和有关部门出具的有效证明据实扣除。 　　杨志勇指出，二手房的个税政策一直都有，只是征管比较难。装修费可以抵扣，但目前实际执行时依然存在障碍，比如一般小装修队开发票不多见。 　　链家地产北京西城区门店工作人员李富华介绍，“目前还没有遇到装修发票抵扣的情况，一方面是由于业主无法提供原始装修发票，另一方面从北京来看，各区执行也有差别，要看执行者对于政策的把握。” 　　无房屋原值凭证由税务部门核定征税 　　那么，在现实交易中，纳税人未 提 供 完 整 、 准 确 的 房 屋 原 值 凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的该如何处理？根据规定，税务机关可对其实行核定征税，地方税务局根据综合因素，在住房转让收入1%至3%的幅度内确定应纳税额。 　　据介绍，2012年以来，我国已经全面推广应用房地产评估技术加强二手房交易税收管理，在遏制二手房交易中利用“阴阳合同”逃避税款方面已发挥作用。 　　在评估中，税务部门在实地调查勘验、参照房地产市场交易信息的基础上，根据二手房所处的区域位置、交通条件、基础设施、周边配套以及市场交易均价等因素确定计税的基准价格。 　　李富华介绍，“目前，在地方建委查不到原值的大部分为已购公房，目前仍按照成交额的1%征收。查到原值的严格按照20%征收，在合同中 一 般 会 备 注 税 款 由 双 方 协 商 而定。” 　　（侯雪静　何雨欣）   来自：腾讯财经  

房价“下跌”莫成数字游戏

价房成交受限也带动整体均价环比下降，广州上周新房成交均价11154元/平方米，环比下跌20.5%，均价超3万楼盘仅网签1套。 　　另一方面，在网签房价出现下跌的同时，种种现象反映出广州楼市并未出现实质性降价，只是新政干预导致的结构性降价。笔者在不少区域踩盘时发现，开发商卖楼签两份合同的现象越来越普遍。除了部分楼盘采取毛坯价发售的策略外，也有部分楼盘采用购房分别签装修、购房两份合同，来规避目前的限价限签政策。网签价格很可能不能真实体现买家购房实际支付的款项。 　　在市桥南某楼盘，毛坯报价约14000元，而购房则需另签装修合同，装修标准按3000元/平方米的标准，买家最终是按17000元/平方米的价格购房。对于统计数据而言，确实好看了许多，但对买家而言实际支出没有丝毫降低。而这种“双合同”购房模式，在眼下也不但郊区楼盘在用，受到限价限售影响严重的市区豪宅物业也开始采用。对于以往特别侧重精致豪华装修的豪宅产品来说，标榜每平方米过万元的装修标准，实际是按市场价计算，而非以采购价计算。实际装修成本远未达对外宣传报价，这在业内已是公开的秘密。而对于买家来说，买下一套豪宅所签装修合同，能明知实际水分却很大，但为求交易也只能无奈让步了。 　　在目前对住宅产品未作详细分类，普通住宅与高端豪宅混合统计成交均价的情况下，房价调控往往成了追求字面数字的无奈之举。刚需产品闻风涨价，豪宅产品遭遇限价无奈，买家往往要面对购房双合同……市场种种现状也让不少人感到郁闷。 　　在目前，从化、增城两市依然执行限价不限购政策，对于广州市网签成交均价有拉降平衡作用，而近期近郊四区的成交表现突出，也显示对于急于出手的刚需买家来说，价格适中的产品是最受欢迎的。在政府明确介入房价指导，对市场作出干预的阶段，开发商为求保证利润而变阵应对，采用类如“双合同”的方式卖楼，并不能对主流买家产生大的吸引力。在4月以来市场成交趋向下滑，“国五条”各地细则影响日益明显的时刻，开发商将面对更大的成交压力，完成第二季业绩目标的预期远未如第一季度般轻松。 　　可以预见的是，在市场预期尚未出现全面转折，市场呈现博弈盘整的时刻，开发商应作出更灵活的调整，以实实在在的让利来促进销售，不要让房价下跌成了数字游戏。   来自：搜狐焦点

一二线城市齐掀推地潮

北京购房需求外溢 品牌房企抢滩环首都楼市

，小魏的想法是：“现在五环房价都三万了，相比之下，环京五、六千的价格所减轻的压力足够冲抵交通成本了，而且环京房价也在涨，买了一样能增值保值。” 　　有小魏这种想法的人并不是少数，某业内资深人士分析，受到北京房价较高、并且实施限购的影响，部分购房需求外溢正在催热环京楼市；另外增值保值性需求较多，尤其是经历过去年市场回暖后，房价上涨预期仍然强烈，越来越多的一些支付能力并不强但又具有投资意愿的客户都选择了在周边购房。 　　实际上，环京区域的楼盘销售情况确实表现不凡，3月30号，位于香河的鸿坤·罗纳河谷项目“墅王组团”开盘，不到五月份就已经全部售罄。该项目销售中心的一位销售人员在采访中向记者表示：“目前项目处于无房可卖的状态，在之前售罄的组团中，大约90%以上的客户都来自北京，而且主要是目前生活工作在北京东边的居多。下一期K组团“高尔夫墅景洋房”计划在5月18号开盘，一共100套房源，现在排号也已经排到第300多组了，开盘后售罄也不成问题。” 　　价值洼地凸显房企达成共识 　　更值得注意的是，记者在罗纳河谷项目附近还发现了多个在售新盘，包括大运河·孔雀城、富力新城、香汐以及共青社等，万通地产(3.63,0.08,2.25%)也在附近开发了较为著名的紫藤堡项目。 　　实际上，不仅仅是华夏、鸿坤、富力、万通，进驻这一区域品牌房企还有绿地、万科、珠江、合生等。 　　“相比燕郊，香河的交通时间成本稍微高一些，但香河因为区域以及环境的特殊性，别墅、洋房产品相对较多，均价却比燕郊还要低3000元/平方米左右，不同于燕郊‘睡城’的功能，这里更倾向于休闲、度假，甚至养老。”一位市场分析人士向记者表示。这是香河楼市承接北京购房需求的主要原因，也是其市场空间较大进而吸引大牌房企入驻的原因。 　　但在鸿坤地产京东区副总经理吴艳看来，最主要的原因其实是由于市场需求已经开始倒逼环首都房地产市场加快提升速度，所以才凸显出了环首都区域“价值洼地”的属性，吴艳进一步说道：“其实很多房企早在几年前就开始拿地了，但是那个时候北京客群外溢还不像现在这般明显，而今年开始，项目和项目之间真的有种抢滩的氛围，对于大北京的发展，不仅是越来越多的房企与购房人正在达成共识，房企之间也达成了共识，我们都在跟着客群的需求走。” 　　跟着需求走房企抢滩环首都 　　正是因为“跟着需求走”，很多房企并不是局限在一个地方。“大北京的发展一定是一个趋势，万科今后发展的战略也遵循这个趋势”，万科北京公司总经理毛大庆早就对“环首都”的发展有所认识。 　　而除了万科外，众多房企都不约而同地将拿地目光放在了“北京大七环”。华夏幸福(27.76,1.53,5.83%)基业目前拥有的项目总占地达到475平方公里，其中430平方公里处于环首都经济圈；复地、世茂、泰达、春光等开发商都开始了在这一区域的布局计划，而之前提到的鸿坤地产也在继香河之后，成为了首批进驻涿州的品牌企业之一。 　　由于区域特点不同，鸿坤在涿州的项目定位与其位于香河的罗纳河谷不同，该项目占地规模为306亩，且包含了高层、洋房、叠拼、商业等多种业态形式，据该项目总经理李红松向记者介绍道：“鸿坤·理想湾是属于鸿坤理想系，是经典的大盘产品。项目紧邻涿州高铁东站，为高铁新城最核心地块，12分钟直达北京主城区。目前，我们正在计划引进优质早教资源和社区配套资源，周边还有一座约15000平方米、设施齐全的超大体育公园。各方面的工作都是为了能够满足因为各种原因出京置业的客群需求。”   来自：新浪财经