中国房企“圈地”东南亚 投资全世界

　中原地产华南总裁李耀智认为，深圳海外购房升温源于地产调控及人民币汇率上涨。近几年人民币不断升值，加之欧美等国经济形势波动，也升温了供需两端的热度，“随着人民币不断升值，购买力增强，或许会强化这一趋势。”李耀智说。“当然，这只是部分人的选择，不是主流。”李耀智认为，对于海外房产所在地各项房产交易、保有的情况不了解，使得海外置业客观上存在一定风险。李耀智提醒想要在海外置业的购房者，“首先要考虑清楚用途，是投资？是移民？还是为了孩子的教育？然后要评估自身承担各项风险的能力。”

　　中国房地产企业“试水”东南亚

　　据《人民日报》报道，近年来，在马来西亚、新加坡、泰国等东南亚国家开始出现中国房地产企业的“身影”。泰国房地产协会（TREA）主席蓬那立·川差席表示，日本是在泰国投资房地产最早的国家，近年来，中国房地产商的口碑和知名度在上升，但市场份额仍较低。记者走访多家“试水”东南亚的中国房地产企业后发现，选择成熟有潜力的市场和稳妥的合作伙伴，以品质赢口碑或是成功之道。

　　在柔佛海峡马来西亚一侧的金海湾，由中国房地产企业碧桂园开发的大型高端商住一体项目的施工已全面展开。该公司去年在马来西亚南部柔佛州首府新山投资了5个房地产项目。记者在现场看到，虽然售楼中心尚未建好，但仍有许多看房者在临时展示区里咨询。据介绍，半个月来已有1200套房被认购，其中60％是中国买家。对此，碧桂园区域总裁、马来西亚项目总代表阮家声告诉本报记者，中国人在海外投资置业，对海外公司不甚了解，沟通上也常遇困难，碧桂园等国内大型企业在国内知名度高，具有品牌优势，国内客户往往会更信任。而且，这些中资企业还可以通过国内网络，宣传介绍自己在海外的项目。

　　阮家声表示，因为东南亚国家文化、习惯比较贴近中国，因此东南亚成为中国许多房企全球战略布局的首站。中国房地产企业在海外“试水”，开拓新市场时难免会遇到“水土不服”的情况，马来西亚的文化、政治等投资环境较好，比较有利于企业的发展。该公司未来还将进入印尼、泰国等其他国家市场。

　　万科公司今年4月正式进入新加坡市场。万科公司的代表在接受采访时表示，市场是否成熟是决定投资与否的一项重要标准。新加坡的房地产市场比较规范、成熟，华人比例高，语言文化相近，符合企业发展的国际化战略，也有利于开展业务探索。

　　绿地集团去年年底在泰国的曼谷和芭堤雅开发了两处房产项目。绿地公司此前曾表示，市场潜力是进军海外的重要权衡因素，泰国有大量中国游客，在旅游城市芭堤雅投资酒店式公寓，主要为了满足中国游客及当地华人的需求。

　　一些业内人士表示，房地产业是本地化属性很强的行业，不同的市场，在政策法规、金融环境和客户需求等方面都存在较大差异，因此中国企业进入海外房地产市场需要格外谨慎。

　　川差席举例说，泰国法律规定，在泰国开发房地产的外国企业必须在投资、设计等一系列环节与泰国本土公司合作，商品房在出售时有40％必须留给泰国人，而马来西亚的法律则规定，商品房的1／3必须出售给当地马来人。

　　阮家声表示，碧桂园最初进入马来西亚市场、投资首都吉隆坡的项目时，采取了与当地大型企业合作的模式。在比较顺畅地摸清当地政策及法规后，再独立投资开发金海湾项目，并由此打响知名度，为下一步的投资打下基础。

　　万科公司在海外开展业务时倾向于选择进入比较成熟的市场。万科认为，房地产企业需要在国际化业务方面非常谨慎，通过控制“试水阶段”的投资规模，并在进入一个新的市场时，选择和当地优秀的知名开发商进行合作以便更好地融入。

　　中国企业进军美国房地产业

　　中国房地产开发商已经开始紧锣密鼓地在美国市场布局，其中在纽交所上市的鑫苑置业旗下的美国公司成功地抢占了纽约住宅项目的开发权，该公司已在纽约布鲁克林区威廉斯堡以5420万美元竞得8547平方米土地，是中国房地产开发商第一次独立在美国开发一个重要的住宅项目。

　　从出境旅游到奢侈品消费，中国在消费排行榜的位置备受海外商家关注。根据全美房地产经纪人协会发布的报告，2011年3月至2012年3月，海外投资者在美国购房金额总计820亿美元，来自中国买家的投资超过90亿美元，较2010年上涨了89%，来自中国的买家已跻身为美国房地产的第二大投资群体。

　　强劲的购买力可能成为中国房地产开发商的“撒手锏”。有分析人士称，中国消费者在美国现金收购房产，对美国房地产复苏做出了相当重要的贡献。现在懂中文或者粤语成了不少纽约房地产中介的“标配”，无论是租房、买房，还是商业地产都有中国买家的身影。

　　美国的住宅项目是下一个投资热点，尤其是在华人聚集区或拥有优质学区的旧金山、纽约、洛杉矶等地，如果有40%以上出售给中国买家，项目就算成功了，而做到这一点并不困难。由中国房地产商开发的住宅，如果在住房规划及环境设计上更符合中国人的使用习惯，并完善中式餐饮、休闲或购物等周边设施，对当地华人存在一定的吸引力。　中国企业来到欧洲

　　中国企业来到欧洲的目的是打通欧洲市场，在这里出售产品的同时获得技术和经验。欧洲商会秘书长丁凯指出：“欧洲人害怕中国人来到这里，并购企业，然后将其关闭，并把所有的东西都转移至中国。但是，我们几乎看不到这种迹象。中国人在欧洲投资或者并购企业之后，大多数情况下都会保留公司高级管理层的大部分人员。所以，这样的担心其实并没有道理。我们更应该关注的是如何在欧洲提高我们自身的竞争力。”

　　目前为止，中国企业在欧盟的投资额只占境外企业在欧盟投资总量的1.4%。与此相对的是，欧盟企业在中国的投资额占中国外商投资总额的20%。中国人去欧洲买房的逐渐增多。

　　中国热钱进军非洲房地产

　　就在海外热钱在中国房地产市场不断释放其巨大能量的时候，一些独具慧眼的中国投资商也开始进军非洲房地产市场。可以预期的是，在未来的数年之内，在非洲的房地产市场上，“中国军团”将成为其中最为活跃的一股力量。

　　受历史条件限制，肯尼亚的房地产业一直比较落后，但中层和高层居民对房屋却有着很大需求。当地本土的开发商很少，每年只能满足市场的30%。

　　其实不仅仅在肯尼亚，在博茨瓦纳、津巴布韦、安哥拉、尼日利亚等这些政局比较稳定、经济发展较快的非洲国家，中国投资商在当地的房地产市场都大有可为。“杨廷果表示，在安哥拉，南京住宅建设总公司就在与工商银行当地分支机构合伙建筑中档别墅项目。工商银行出土地和一半启动资金，中方出一半启动资金再加上设计筹划、施工项目。

　　近年来由于城市人口的增长，非洲很多中心城市的市区已显得很拥挤。为了解决住房问题，非洲各国都纷纷制定了鼓励房地产投资的优惠政策。国内企业可以利用这个机会，一面开发建材市场，一面开发房地产市场。

　　同时，此前非洲的建筑大多是低层建筑，随着经济的发展，中高档民用住宅和办公和商业设施相当紧张。除了居住楼盘外，中国企业还可以介入商用楼的开发，出租和出售市场都比较旺盛。而且在非洲，各国银行只认房产，楼一建成即可抵押。

　　杨廷果介绍，由于中国与非洲政府之间的良好关系，以及中国企业长期在非洲援建工程积累下的信誉，使得很多非洲政府对于中国企业保持着比较高的信任度。中国公司的房地产项目造价合理，而且工期比欧洲、南非和葡萄牙公司要快；同时，中国企业的管理模式和其他公司的模式不一样，特点在于管理成本低。中国各方面的竞争优势都相对比较占优。

　　信息不对称或抬高购房成本

　　深圳地产律师张茂荣认为，海外购房无论旨在理财投资还是移民教育，其风险都是显而易见的，”海外置业各个环节的政策直接影响购房成本，相关信息的准确获取最为关键。“”一次性付款还是按揭，资金如何安全出境，已购房产如何规划保值，在不同国家细则规定都不一样，需要详细了解后谨慎决定。“张茂荣介绍，海外置业的总成本包括房屋买卖的交易成本，交易成功之后的持有成本，及如果发生纠纷的维权成本等，而移民牵涉到的政策更加复杂。

　　交易成本包含一系列税费、保有房屋过程中的各项缴费，”各国的房地产交易法规不一样，甚至各州之间也有差别，对于及时变动信息的了解或许会抬高购房成本，造成一定的不确定性。“

　　张茂荣说，通常情况下，发生在海外交易中的质量问题或延迟交房等地产纠纷只能由房地产属地的专属法院进行裁定，所雇律师也属当地，业主对于当地裁定适用法规和配套政策的知悉较为困难，而且一旦有购房交易纠纷，业主维权十分麻烦。

　　张茂荣建议，在海外购房前，应多听取各方的信息和观点，各项政策、法规及当地经济、民生等基本情况做反复研究，力求客观，谨慎出手。

来自：中国建筑新闻网