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2013年05月资深人士：一线城市闭着眼睛随便买房都赚
北京男青年老程（化名），四处托人找关系买房。他看中的项目，东五环往外十多公里，附近既有火葬场，也有垃圾场。项目火到什么程度？上一期开盘时，500套房子，排了4000组意向客户。 老程是北京人，年收入20万以上，有购房资格，过去一年，不，过去10年，数不清的机会都一晃而过。人们为老程惋惜，老程表现得不以为然，要悔恨也是得在夜深人静时。这一次，老程必须出手，因为他准备结婚。 迟迟没有出手买房的人，与成功的房产投资者，距离有多远？在某资深房地产从业人士老顾来看，二者之间并不是愚者和智者之间的差距，买房并不需要太多专业知识。最重要的是敢下手，能承受压力。买第一套房子时，老顾的10万元首付中，有一部分是借款。他选在北三环附近买了一套50多平米的二手房，在通州买了一套大房子。结果是，市区内的房产远比郊区的房产升值快。地段决定房屋价值的道理谁都明白，但不一定代表会付诸行动。 2009年，卖掉这套小户型后，老顾在北三环和四环之间又买了一套面积稍大点的房子。售价2万元/平方米左右。一年后，项目售价拉升到35000元/平方米。此时它已变身为学区房，老顾又买了一套。现在，这个项目最新的一手房售价涨至70000元/平方米，老顾的房子平方米至少达5万多元。他还在望京买了房子。 过去几年，市场并非没有波动。但老顾总是安慰他身边的朋友，没关系，等几个月市场就回暖了。涨价永远比降价持续的时间长，且更猛烈。那些错过机会的人，究竟是败给了宏观调控，还是败给了自己的天真和拖延？ 有一个问题，华远地产董事长任志强曾被无数人、无数次问到：什么时候买房合适？他最新的回答仍然是，只要你需要，什么时候都可以买房。“这十年来我有九次说过房价会涨，结果每次都涨，但大多数人还是不信，真信我话的那1%、2%，买了也确实都涨了、赚了。” 老顾的回答是，现在只要有购房资格，闭着眼睛随便买，都会赚。严格的限制，正在制造稀缺，而政府同时还帮购房者限价。这话听着很吓人，记者不敢相信，可是过去他买房没有失过手。 北五环某项目一期均价33000元/平方米左右，原打算今年4月开盘的二期报价38000元/平方米，但因为拿不到预售许可证，迟迟不能开盘。老顾分析说，以该项目累积的客户来看，估计售价40000元/平方米也卖得掉。但现在是特殊时期。 如果是刚需买首套房，老顾觉得地铁沿线的房屋升值潜力最大；如果是投资买第二套房，四环以内的项目最值得买。在有着丰富房屋买卖经验的老顾眼里，20%个税一定会转嫁给消费者。任志强也一直在强调，征税不会阻碍房价上涨的步伐。 被限购、又限贷的老顾会去二线、三线城市买房吗？他回答说，不会。因为二三线城市的供应量太大，涨幅有限。“现在反倒是投资实业的好机会。”老顾说。而如今不得不买房的老程发现，可选的项目，越来越少，越来越远。 4月份，北京商品房成交套数大幅下降。供应层面，据亚豪机构提供的资料显示，截至4月24日北京仅有16个住宅项目开盘，比原本计划的35个开盘项目量缩减了一半。局面就暂时这么僵住了。 恰好看到21世纪不动产发来的一个报告也声称，5月是购房的好时机，“过往的事实证明，楼市观望时期都是买房的好时机，此次也不例外。” 来自：中国建筑新闻网
06
2013年05月北京10号线昨开通运营 成世界最长全地下地铁
时开通，西局与首经贸瞬间一线牵，不再“遥不可及”。当天上午10点40分，直接服务园博会的14号线西段也正式开通，这让家住张郭庄的杨阿姨喜不自禁，以往她到大红门看儿子，要倒两趟公交车用时两小时，现在坐地铁还不到40分钟。 10号线 今起最小间隔2分15秒 10号线贯通运营后，全长57公里共45站，成为全世界最长的全部都是地下站点的地铁线路。据北京地铁公司介绍，列车跑一圈用时104分钟。 “10号线C形运营时，西南部的乘客还未完全释放，预计贯通后10号线的客流还会再次增长。”北京地铁公司表示，从今天早高峰起，10号线高峰最小运营间隔再缩5秒，从2分20秒缩至2分15秒。 同时，为缓解劲松、双井站拥挤而发出的宋家庄至劲松“大站空车”今天起也取消，贯通运营后只剩下大小圈，其中大圈跑全程，最小间隔4分30秒；小圈从车道沟至宋家庄间往返，发车间隔2分15秒。 自从去年底二期贯通运营后，10号线已成为北京最拥挤的地铁线路之一，高峰日近170万人次的庞大客流让车厢不堪重负，压缩发车间隔是降低满载率最有效的手段。 但是环线通车后，10号线客流量还将进一步增多。“10号线环状运营预计将吸引三环新城一带大批居民乘地铁出行，因此总体客流还将有所增长，只是分布会相对均衡一些。”北京地铁公司说。 14号线 园博园站遇大客流单进单出 5日10点40分，14号线首趟列车发出，当天京港地铁按平日时刻表组织行车，共开行列车260列次，最小间隔8分钟。 记者看到，14号线车站及车厢内视频为乘客提供列车到站及行驶方向等出行信息，全线已开6站的扶梯均投入使用。截至下午4点，14号线客流达22539人次，其中进出站客流量最高的两个车站分别为园博园站、张郭庄站。 京港地铁表示，丰台园博会开通在即，直接为园博会服务的园博园站预计将迎来大客流冲击。在遇大客流时，园博园站北侧A、B口只出不进，南侧C出口只进不出。 目前，14号线西段现有公交线路40条。西端重点站张郭庄站的3条公交分别是310路、624路和843路，不过公交站距离地铁站步行约10分钟。市交通运输部门将在低峰日、平峰日时，开行接驳园博园站和常规公交芦井站的接驳专线。 此外，5日首车起，公交集团还新开通调整3条线路。其中，新开554路，从郭庄子公交场站—六里桥北里；339路调整至郭庄子公交场站—王佐；634路调整至郭庄子公交场站—保福寺桥西。 现场 10号线 有人开心少换乘 有人担心人更多 5月5日并不是工作日，但10号线贯通运营吸引了大批拿着相机的“铁丝”前来体验，首班车从巴沟到达角门西站时，清晨5点多，车厢里基本没空座儿了。家住巴沟站的王先生5日4点45分进站，成为首位乘客。“以前到角门西站，我要从黄庄换乘4号线，南辕北辙一下再绕去角门西，用时1小时左右，现在算了算，大约不到40分钟就可以了。” 家住张郭庄站的杨阿姨更是喜不自禁，以前她去大红门看儿子，要倒两趟公交车才能到，“大红门那儿总堵车，堵起来两小时也到不了。今天10号线打通，14号线西段开通，我可是两个都受惠了。” 记者采访中发现，画成圈的10号线特别受首经贸大学学生欢迎。5日，首经贸陈同学踏上直接开往海淀黄庄的10号线。“我每周有两天去新东方学外语，以往要绕远先向东坐，在角门西换乘4号线，得1个小时。以后不用换乘，估计能少用20分钟。” 在前泥洼一区居住的张小姐，5日也迫不及待地来到了家门口新开通的泥洼地铁站。“我在西单上班，之前坐公交车总担心堵车迟到罚钱，周一开始，我可以坐10号线往西在公主坟换乘1号线到西单，也可以往东去在角门换乘4号线。明天先踩点，看东西哪个方向人少不挤。” 有人欢喜同样也有人担忧。家住首经贸大学附近的杜女士说，以往首经贸站是始发站，她每天上车就有座儿，一路坐到国贸上班。“之前经过劲松、双井、看着人潮拥挤总暗自庆幸，今后10号线贯通了，不指望有座儿了，只希望早高峰时，首经贸别成为挤上车都难的壮士站。” 张郭庄站 “今天不开车 带妻女逛14号线” 14号线西段最后一站，张郭庄站台上，史晓非一家三口趴在落地窗前，遥望着对面新起的楼群——园博府小区，那是他们未来的家。周末出游，史晓非没开车，带着妻子、女儿来体验新地铁、体验园博园。 史晓非带着4岁的女儿，在空旷的车厢里遛了个小弯。女儿很喜欢坐地铁，史晓非说，新线的风格不同，刚开通人也不多，就计划着带女儿来体验新地铁、体验新地铁线上的园博园，“让孩子看看新地铁到底什么样。” 14号线的最后一站张郭庄站附近，有一片刚刚盖好，还没有进行外立面施工的楼群。那就是史晓非他们未来的新家，“明年10月就能入住了”。每次来看进度，史晓非都开车经过杜家坎后，绕行农村小路，开车40分钟才能到这里。5日，他们在大井站坐上地铁，10分钟不到就看到了自己的家。 西局站 上百乘客涌来 换乘通道提前开门 记者5日在10号线与14号线换乘的西局站看到，上午10点半，10号线通往14号线的铁门尚未打开，换乘通道内已经站满上百名乘客。其中，大部分都是特意带家人来新线路尝鲜的。 为了避免通道内人群过于拥挤，站内乘务人员提前打开了换乘通道的铁门，乘客们一拥而入进入14号线的站厅层。一两分钟后，14号线站台就站满等待开车的乘客。 站台乘务人员不停高喊：“大家不要拥挤，排队上车！”为了缓解站台拥挤度，尽快分流乘客，10点40分，首列从西局开往张郭庄方向的列车启程。 57岁的安华从十里河坐10号线到西局站，再换乘14号线坐到张郭庄站。她是来踩点的。安华说，她和老伴儿每年要来太子峪两次，祭拜亲人。“每次来，仪式只有半小时，路上都快累死了。”安华说，她家在十里河，每次要倒公交、地铁、公交，才能到达目的地，往返需六七个小时。以后直接坐地铁到张郭庄站，再坐去太子峪的公交车就行。“从地铁出站到公交车站，步行只要10多分钟。” 记者在14号线西局站内还发现一件新鲜事儿，在站内的纪念品销售台前买一个10元的纪念品“彩蛋”，就能在地铁站内的自拍机器上拍摄照片。由于纪念品销售点和自拍机器处都要排队，不少乘客让家人兵分两路，一路去买纪念品，另一路人则在自拍机器前排队等待，很多乘客觉得在地铁站内体验这种东西很是新鲜。 来自：中国建筑新闻网
06
2013年05月房价：地方和中央之间总是在进行猫鼠游戏
趋。中国正在开展人类历史上最大规模的城市化大潮，必定要为新增的城市居民修建住房。现有住房条件不佳，因此只要经济条件允许，人们就会迁入现代化住房。地方政府通过向开发商出售土地赚了很多钱，而投资者除了投资房产之外没有太多方式可以安置资金。所有这一切表明房价上涨压力不会消失。 然而，美国环球通视有限公司咨询顾问阿利斯泰尔·桑顿认为，即使这些长远观点合情合理，中国的房地产市场也正变得越发离谱。许多公寓空置，而大批买家正拼命寻找负担得起的住房。据一家知名研究公司估计，2012年住宅房地产投资占中国国内生产总值的8.8%。 出乎意料的是，中国地产大亨王石在美国电视节目《60分钟》中警告说，中国房价太高，楼市泡沫如果破裂，将导致民众抗议。中国新一届领导人正努力规避风险。国务院和央行近几周来已颁布多项法令，旨在打压房地产市场和打击投机行为。例如，提高第二套住房首付金额和房贷利率，以及对二手房买卖征收20%的个税。 但是，中央政府的许多法令没有得到贯彻。大多数地方官员不愿意严格执行遏制措施。相反，鼓励房地产市场繁荣不仅能够保证税收，还能提升当地经济增长，这和地方官员的晋升机会息息相关。桑顿认为，这种不当的激励措施刚好解释了为什么“地方和中央之间总是在进行一场猫鼠游戏”。 整顿这一乱象将是困难的，但并非不可能。引入房产税会是一个好的开始，它将减少投机，抑制业主持有空置房，同时为现金短缺的地方政府提供一个新的资金来源。而且，那些将晋升梦想寄托在带领当地致富上的官员们也可以放宽心。 政府激励措施不当以及缺少政策抑制投机，这两点常常让老百姓的住房梦破碎。要想解决这个问题，中央政府首先必须明白，地方官员也有自己的“梦想”。 来自：中国建筑新闻网
03
2013年05月专家关于房地产调控与房价上涨的思考
致我国房价上涨的因素很多，不断出台的调控政策进一步强化了民众对房价上涨的预期，此次“新国五条”的所得税条款更是直接助长了房价的上涨。 为什么房价会涨 我国房价的上涨在很大程度上符合市场规律。 首先，土地供给是有限的，随着需求的增加，地价就必然上涨。其次，我国的居民收入水平提高很快，激发了民众改善居住条件的愿望，推高了对住房的需求。第三，经济发展存在较为严重的地区不平衡，从而导致人口的跨区流动，即使流动人口在原居住地拥有住房，他们也需要在新居住地购买新的住房。第四，我国的劳动人口比例于2010年达到最高峰，每年有大批年轻人加入劳动大军，他们对住房的需求非常旺盛。第五，我国的收入分配状况日益恶化，财富持续向少数高收入者手中集中，这部分人需要投资渠道，在其他投资渠道匮乏的情况下，房地产成为他们的自然选择。第六，我国的M2增长很快，但通胀率较低，资产市场势必吸收大量的货币，资产价格自然上涨。最后，北上广一线城市房价的上涨在很大程度上是因为全国人民到这些城市买房的结果，这些城市的房价因此不具有代表性。 在这个背景下，政府的调控政策不仅不容易生效，而且还会起到适得其反的作用。要理解这一点，需要从“卢卡斯批评”说起。卢卡斯是芝加哥大学的经济学教授，诺贝尔经济学奖获得者，主要贡献在宏观经济学理论方面。根据他提出的“理性预期假说”，公众能够完全预期到政府政策的初衷和效果，并事先采取应对措施，从而使政府政策失效。公众不是政府政策的被动接受者，而是会积极地做反向推演，揣摩政府政策的用意，并预先做出回应。人们常说的“上有政策、下有对策”就是其中的回应部分。 把这个批评应用到中央政府的房地产调控政策上来，是非常恰当的。公众的推理是：政府之所以不断出台房地产调控政策，是因为政府认为房价还会上涨，既然如此，在政府更严厉政策实施之前抓紧买房就是理性的选择。“新国五条”颁布之后的乱象就是一个很好的证明。 “新国五条”尚未实施，许多家庭抓紧这段空当买房。一些住房数量超标的夫妇选择暂时离婚抓紧时间买房，许多父母则忙着把名下的住房卖给子女，以规避目前高额的转让税费以及“新国五条”实施之后高额的个人所得税。这些都极大刺激了房价的上涨。 “新国五条”的重头戏是对二手房交易的卖方征收房价增值部分20%的个税。经济学常识告诉我们，这将导致二手房交易量的萎缩和房价的上涨，其中的道理是：面对高额税收，二手房房主会尽量把税负转移给买家，在目前房价上涨预期的压力下，多数买家往往会接受，这相当于房价的上涨，但这也会吓退一些买家，从而导致交易量下降。另一方面，由于新建住宅交易没有额外税收，一些潜在的二手房买家会转而购买新建住宅，其后果必然是导致新建住宅价格的上升。 如果政府的目的是通过对交易环节征税降低房价，那么就应该对购房者征税，因为这样的话需求会下降，价格也就随之下降。但是，对购房者征税很难被民意所接受，这也许是政府最终决定对卖房者征税的原因。 事实上，控制房价的最好办法是增加持有住房的成本，如征收房产税。如果对第二套房征收2%的房产税，按照目前一线城市的房价，一栋150平方米的公寓每年的税负将超过7万元，接近它一年能够挣得的房租，因此将大大降低购房者的投资动机。 房价上涨真的对公众不利吗 政府的房地产调控措施屡屡失效，且引起社会道德的滑坡，政府的公信力因此大打折扣。既然如此，政府有必要在房价上如此较真吗？ 一个必须明确的事实是，一线城市的房价即使下降一半，处于收入下端的50%的家庭也不可能买得起房。以北京为例。五环以外的房价已接近每平方米3万元，即便下降一半，100平方米的房子也要150万元，而北京市去年职工平均工资不到6万元，说明超过一半的家庭的年收入不超过12万元，买五环以外100平方米的房子需要花费他们12年以上的全部收入。解决低收入家庭住房的唯一办法是多建廉租保障房，而不是鼓励他们买房。 各种调查表明，我国城市家庭中的80%拥有自有住房，农村更是100%的拥有率，全世界第一。我国目前的住房需求因此主要来源于以下几个方面：一是“漂”在外地的年轻人的需求，他们的父母在家乡有住房，但无法解决他们在工作地的住房；二是已经拥有住房的家庭希望二次置业改善居住环境；三是投资购房；四是纯粹的投机性购房。 值得注意的是，以上四种购房动机往往很难区分。房屋既是消费品，但更是投资品。国民收入核算将新建住房作为投资品对待，从中按租金提取收入，并同时计入居民消费。政府的房地产调控政策多次提到要限制“投资性”购房、打击“投机性”购房，这在现实中很难做到。 仔细分析一下各种买房动机的家庭，可以更清楚地了解抑制房价的作用。显然，对于买房投资或投机的人来说，房价上涨是求之不得的事情。对于那些拥有自有住房、同时也不想再购房的家庭来说，房价上涨意味着他们的资产在增值，涨价对他们也不是一件坏事。真正受困于房价上涨的是那些有刚性住房需求的人群，特别是“漂”在外地的年轻人。事实上，网上对房价的抱怨，多出自这些年轻人。但是，世界上没有一个国家富裕到让年轻人拥有自有住房的地步，中国更不可能。另一方面，有调查表明，城市居民第一次购房的平均年龄只有28岁，说明我国年轻人购房非常早。当然，他们当中的大多数人都会或多或少得到父母的资助，但这也足以说明我国年轻一代的购买力。 对第一套房以外的住房开征房产税 在房地产调控方面，政府退出对股市的扶持值得借鉴。 在股市开办之后的一段时间里，政府为股市确定的任务之一是为国有企业解困服务，因而在一定程度上让民众形成了“股市不会垮”的信念。整个上世纪90年代，股市乱象丛生，但由于怕整顿股市导致民众财富流失，监管部门迟迟不加强监管。进入21世纪之后，监管部门开始对股市采取严厉的监管措施，股市先后出现两次大崩盘，监管部门遭到股民们的炮轰。从第二次崩盘到现在，我国的股市一直处于不温不火的状态，股民对股市的投资趋于理性。这说明，只有市场才可能起到教育公众的作用。 房市和股市在本质上都是资产市场，因此遵循同样的市场规律。股市的经验表明，要想抑制房价上涨，最好的老师是市场本身。当市场中投机行为盛行的时候，资产价格就会上涨，等涨到一定程度之后，一些投机者就会卖掉资产，从而引起资产价格的迅速下跌。也就是说，要想让房价下跌，最有效的办法是让它先涨上去。政府要做的，是如何避免房价下跌太快以至于影响实体经济。 我国的房市和美国的不同。美国家庭购房主要靠房贷，我国家庭在购房的时候首付平均达到房价的一半，因此，房价下跌不会通过房贷这条路径影响实体经济。房价下跌对实体经济的影响主要是降低开发商对未来的预期。由于预期下降，他们的投资就会下降，从而降低经济增长速度。政府要做的，是稳定开发商的预期。 综上所述，笔者建议采取下列步骤有序展开： 第一步，从二线城市开始，三年内取消所有城市的二套和三套房限购措施，降低房贷门槛。本届政府把推动新型城镇化作为一项重大任务，但是，如果不给房地产业松绑，城镇化就只能停留在纸面上。而且，在新型城镇化过程中，地方政府需要更多的资金，放松对房地产开发的管制有利于取得地方官员对新型城镇化的支持。 第二步，取消北上广等地对非户籍人口的限购政策。新型城市化的内容之一是实现对不同户籍人口的平等待遇，对非户籍人口的限购显然和这个目标相左的。 第三步，对第一套房以外的住房开征房产税，税率在2%~5%之间，根据住房的套数累进。 第四步，在第一和第二步实施之后，房价会上涨，但第三步实施之后房价会趋于平稳，甚至下跌。政府要做的，可能更是要为房价下跌作准备。如果看到房价下跌过快的迹象，政府可以通过收紧土地供应的方式托市。 来自：中国建筑新闻网
03
2013年05月北京20%个税或名存实亡：税费悄然降低
现在有好几种方式可以抵扣。”为了继续说服客户，小张悄悄说道。 改善需求离场 近期迅速进入冰冻期的北京二手房市场，让中介经纪人不得不更加卖力地工作。 “3月份，我们几乎每天都要忙到深夜，但是最近，我们每天能带一组客户看房就算不错了，能成功签约的更是少之又少。”链家地产小营北路店经纪人小沈对《第一财经日报》记者表示。 来自北京市住建委的官方数据证实了小沈的说法。 我爱我家根据北京住建委公示的网签数据统计，2013年4月份北京全市二手住宅网签总量仅为5212套，环比3月份的网签量大幅下跌了88%，与去年同期的网签量相比下跌了47.8%。这一二手住宅网签量创下了近15个月来新低，亦是2009年以来的第二低点。 北京中原的一项统计更是说明，部分改善性需求正逐渐离场。 中原地产研究部统计数据显示：4月份二手房合计签约465885平方米，套均面积为89.4平方米。相比1~3月的91.2平方米、92.8平方米和94.8平方米均出现了明显下调。 “在限购、限贷的市场基础下，楼市的主要需求是自住的刚性需求与改善需求，调控如果要想房价停涨，只能抑制带有一定程度投资需求的改善性需求。”中原地产市场总监张大伟称，目前北京二手房市场还愿意入市的仅为少部分刚需，改善性需求则是本轮调控中受政策影响最大的群体。“正是改善需求的部分离场，造成了4月成交套均面积明显下降。” 对于增量有限的刚性需求，改善性需求显然是自去年年末以来带动新一轮成交量及房价上涨的最强劲动力。 税费悄然降低 种种迹象表明，无论是地方还是夹缝中求生存的中介机构，都开始通过各种途径降低交易税费，力图挽回这部分市场需求。 有链家、我爱我家、中原、麦田等不同中介机构的经纪人均对本报记者表示，按照北京二手房交易中的惯行办法，买卖双方签订的合约价格为实际的成交价格，而在住建委进行网上签约时则会以官方的区域最低指导价为准确定网签价格。由于最终的税费缴纳以网签价格为基数，因此采用这种“阴阳合同”的办法可以最终实现少缴税的目的。 以北京市海淀区中关村区域一套40平方米的一居室为例，目前市场价格普遍为50000元/平方米左右，总价约200万元。而该地区的过户最低指导价为25000元/平方米，总价仅为100万元。 不仅缴税基数可以有所降低，按照国五条北京细则必须严格执行的20%个人所得税也可以通过种种方式进行抵扣。 “按照北京市的相关规定，银行利息、装修费、本次交易营业税、上次交易的契税等都可以折抵购房差额20%的个税。”21世纪不动产分析师张磊如是说。 以21世纪不动产最近成交的一套已满五年但不属家庭唯一住房的二手房为例，按照区域最低指导价，该房源的网签价格为100万元，原购买价格79万元，扣除银行利息5.9万元、装修费7.9万元、本次购房营业税5.6万元、上次购房契税1.2万元，最终的差额为4000元，需要缴纳的个税仅为800元。而按照以前全款1%的执行标准，此房需缴纳的个税为1万元。 “尽管这一案例仅为个案，不具有普遍意义，但目前差额20%的个税在执行层面的确可以通过种种方式进行抵扣，这在原来二手房交易的税费缴纳过程中是从来没有过的。”一位不愿透露姓名的业内人士表示。 于是，一个本该颇感蹊跷的市场现象顿时释然：据我爱我家统计，在目前的二手市场中，非“满五年唯一住宅”本应因交易个税提高而备受市场冷落，但在报价方面，除了急需卖房改善的部分业主愿意主动降价外，大部分业主的报价并未松动。此外，除了新增房源挂牌量与上月基本持平外，4月份北京二手住宅成交均价也仍然维持在2.6万~2.7万元/平方米左右，与上月均价基本持平。 或许，市场的博弈仍在持续发酵中，尚未决出胜负。 来自：百度新闻
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2013年05月五一期间北京二手住宅成交量锐减
宅网签量仅为172套，创近5年来“五一”网签量新低。 链家地产市场研究部分析师张旭分析，二手房的20%个税政策在操作上仍不够明朗，购房者陷入深度观望。受限价政策影响，房企推新盘速度放缓，导致供应量下降。 在新建商品住宅方面，京版“国五条”细则落地以来，北京市住建委开始加大预售证监管，部分计划涨价的楼盘难以获得预售许可。4月通常是推盘小高峰，但今年仅有13个项目在4月拿到预售证，去年同期则有20个项目拿到预售证。伟业我爱我家统计数据显示，4月北京纯商品住宅交易均价为22377元/平方米，同比和环比均出现一定幅度上涨。 广州市房地产交易网站“阳光家缘”的统计数据显示，“五一”前两天，广州楼市日均网签量为163套，同比下滑10.4%，但成交均价同比上涨幅度较大。受广州最新价格指导政策影响，部分楼盘尤其是中心城区项目不能顺利取得预售许可，最终导致“五一”供货量缩水。 “五一”期间上海举行房展会。当地业内人士透露，由于3月楼市火爆，开发商基本已完成一季度销售目标，在房展会上并不急于推出新房源，也鲜有大幅促销的计划。 量跌价升或延续 在一线城市楼市调控政策不断加码的背景下，4月以来各地楼市出现量跌价升的局面，但在限价政策的作用下，房价涨幅不大。 据北京市建委统计，4月北京二手住宅网签5212套，环比下降88.1%；纯商品住宅网签4412套，环比下降58.8%。在北京38个热点签约项目中，房价涨幅在1%以下的达到23个，占比达60%。 上海德佑地产市场中心监测数据显示，4月上海商品住宅的成交量较3月大幅下降40%。当月新建商品住宅平均成交价为23914元/平方米，环比上涨约5%。 广州阳光家缘网签数据显示，4月广州一手住宅网签成交量为5607套，环比下跌48.71%。自4月24日起，广州强化住宅预售价网上申报制度，房价涨幅将受到控制。 张旭表示，新建商品住宅市场需求仍较旺盛，开发商在新盘定价上基本没有优惠空间，也不急于开盘。目前房企回笼资金较充分，这决定了今年房企对新一轮调控的抗压力较强。 亚太城市房地产协会会长谢逸枫表示，从供求关系角度来看，由于一线城市楼市供应量仍偏紧，供需矛盾未得到有效缓解，房价上涨空间仍不小，至少上半年一线城市楼市量跌价升的状况会延续。 (中国证券报 姚轩杰) 来自：百度新闻
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2013年05月花样年集团总裁潘军一行我集团考察
了考察，在集团公司董事局主席花世华、总裁李义等领导的陪同下，潘总裁参观了集团公司办公大楼，在一楼演播厅观看企业宣传片，时长8分钟的宣传片，潘总裁认真地看完，并给予了肯定；随后参观了二楼的远程监控室和视频会议会；最后他来到了办公区，参观集团公司的办公环境，三层走廊两侧的照片引起了他的关注，边看边称集团公司干的工程真不少。在一张新入职员工军训的照片前，花主席向潘总裁介绍，为了培训大学生员工的团队意识和吃苦耐劳的精神，专门将大学生集中到部队去军训的，潘军说这种培训机制很好，和花样年集团如出一辙。下午，潘军一行离开了集团公司。
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2013年05月楼市僵局：北上广4月交易量大跌
我们现在一天能带一组客户看房就很不错了，而实际的成交量就更少了。”5月1日，北京市北四环欧陆经典小区附近的链家地产经纪人小黄对《第一财经日报》记者表示。 在政策“末班车效应”创造了3月的成交天量后，北京新房市场在“国五条”细则落地后的4月明显陷入了低谷，环比降幅超50%；上海和广州也难幸免，前者新房成交量环比下跌四成，后者则下跌近五成。 有业内人士对本报表示，在需求提前透支、20%个税预期等因素的影响下，一线城市的4月二手房交易量更将大幅回落，预计上海的环比降幅将高达60%~70%，广州和北京的环比降幅更将高达70%~80%。 北上广4月交易量大跌 世茂滨江花园业主黄先生是近段时间典型的上海房东，特点是心理素质好。每当经纪人议价超过3%时，他的回复永远是“我不着急、让这个客户买其他房子”之类的话语。 汉宇地产陆家嘴板块高级经理陈佳表示，尽管4月带看量急剧萎缩，但这些骤然的变化并未刺激到区域内的房东，多数房东的心态和黄先生一样，观望色彩浓重。 与此同时，虽然沪版“国五条”细则已在3月底正式出台，但其执行细节仍然“悬而未决”，这令多数买家相比4月初更加坚定了推迟入市的决心。 据楼市专评网发布的数据，4月上海新建商品住宅成交量为90.29万平方米，相比3月创纪录的153.8万平方米，下跌约四成。 在“国五条”细则的影响下，上海3月二手房交易量突破7万套，一举登上历史最高峰。随着“政策末班车”开走，进入4月以来，整个二手房市场的观望气氛也明显浓厚起来。汉宇地产市场研究部对上海市各分行的监测显示，带看量、成交量等指标均出现了大幅下滑的迹象。 北京方面，一、二手房市场成交量近两月来也坐上了“过山车”。中原地产市场研究部根据北京市住建委公示的网签数据统计，4月北京新建住宅签约套数为8280套，环比降幅为57.3%；4月北京二手住宅网签套数合计仅为5212套，相比3月的43780套环比下降了88.1%，同比降幅也达47.7%。 3月底出台的北京“国五条”细则明确，将严格按二手房转让所得的20%征税，同时还界定了住房的原值认定方式。 对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对本报分析称，受楼市调控政策，尤其是限购限贷从严和交易个税提高政策影响，购房人群普遍陷入观望，部分购房需求不是十分迫切的人群选择延迟或取消购房计划，购房需求的减少直接导致了4月份成交量的大幅萎缩。 不约而同，在3月一、二手房交易量达到近年来的高位后，广州4月的交易量也开始急跌。 广州市房地产交易网站阳光家缘网签数据显示，4月份广州一手住宅网签成交量为5607套，环比下跌48.71%。 虽然广州的4月一手房网签数据环比跌幅显著，但业内人士称，其中有政策因素的干扰。近期，圈内盛传广州市国土房管局对高价商品房暂停网签，并于4月22日出台“价格指导”的新政策，是导致网签量减少的重要原因。 一名房企营销部门负责人表示，旗下价格较高的楼盘网签已经停了好长一段时间，正等待国土房管部门“放行”。他称，均价在2万元/平方米以上的楼盘，甚至部分低于该价的项目，都已暂停网签。 另一名房产公司相关负责人也表示，部分楼盘无法网签，原因是国土房管部门要升级网签系统，重新录入每套房屋的申报价格(申请预售证时的申报价格)，以防止开发商签约时高于该价出让。 大量中高端项目的暂停网签，或许可以解释广州4月的一手房网签总量为何下跌。而二手房方面，鉴于3月广州已实行网签区域的二手住宅网签量超过7600套，较2月的1444套高出4.4倍，4月的二手房交易将基本恢复正常。因此有预计称，广州4月的二手房交易量环比降幅或在七成左右。 北京房价出现停涨 业内人士表示，上海3、4月的住宅成交量“过山车”现象，在很大程度上与3月的抢搭“政策末班车”效应造成的不正常现象有关。 事实上，尽管上海4月新房成交量环比下滑约四成，但同比的增幅接近五成；价格方面，4月上海新建商品住宅平均成交价格为23914元/平方米，相比3月约有5%的小幅上涨。 业内人士称，上海的4月新房成交量尽管环比出现较大降幅，但与去年平均水平相比，仍处于正常区间，市场保持了较高的活跃度。 汉宇地产市场研究部经理付伟认为，“国五条”细则出台已满月，但是执行层面收紧的力度明显偏弱，因此受到买卖双方“轻视”。若无后续政策跟进和落实，价格会延续上涨趋势。 根据该中介市场研究部对全市二手房重点成交板块的抽样反馈，截至4月28日，以宝山共康泗塘、浦东金杨等板块为代表的低端市场，二手房价出现了5%左右的涨幅；以浦东陆家嘴、长宁古北、徐汇中心等板块为代表的中高端市场，表现较为平稳，并未出现大幅度降价抛盘的现象。 汉宇地产宝山共康泗塘板块的区域经理丁以珍表示，4月区域内老公房的价格涨幅大，以呼玛新村为例，3月的售价在2.1万~2.2万元/平方米，如今售价却已升至2.2万~2.3万元/平方米。 本报记者从正在举行的上海五一房展会上了解到，与3月的春季房展相比，本次展会规模增长了四成，有近200家开发商、500个楼盘参展。不过，相比房企高昂的参展热情，参展楼盘的优惠幅度显得极其“羞涩”，不少已开盘的项目还出现了涨价。 在成交价格方面，因为严格的限价政策，北京4月的新建住宅价格基本已经停滞，甚至部分项目的签约价格与2012年年底的上一期价格接近，这使得4月均价明显停涨。 中原地产市场研究部统计数据显示，4月以来，北京38个热点签约项目相比3月全月的签约均价基本停涨。其中，涨幅在1%以下的达到了23个，占比达60%。 “剔除不同房源预售影响，八成房源签约价格都出现了停涨。”北京中原地产市场总监张大伟对记者表示。 根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，北京4月二手住宅成交均价仍在2.6万~2.7万元/平方米左右，与上月均价基本持平。 “虽然大部分业主目前尚没有降价意愿，但是也没有继续调高报价的冲动。”胡景晖表示，在政策调控作用下，自去年四季度以来房价接连上涨的势头已经得到初步遏制，房价已趋于平稳。 “显然，北京等一线城市因为房价涨幅、城市承载力等原因，楼市调控已经常态化。在政策迭出的情况下，对房企本身要求将会增加，其本身的产品优势将决定最终的市场表现。”张大伟预计，在1~2个月的市场博弈后，很可以出现部分项目加快预售。目前来看，房价在未来3个月内零上涨的可能性非常大，而“北京楼市调控的效果将是全国最明显的”。 (第一财经日报)
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2013年05月专家关于房地产调控与房价上涨的思考
致我国房价上涨的因素很多，不断出台的调控政策进一步强化了民众对房价上涨的预期，此次“新国五条”的所得税条款更是直接助长了房价的上涨。 为什么房价会涨 我国房价的上涨在很大程度上符合市场规律。 首先，土地供给是有限的，随着需求的增加，地价就必然上涨。其次，我国的居民收入水平提高很快，激发了民众改善居住条件的愿望，推高了对住房的需求。第三，经济发展存在较为严重的地区不平衡，从而导致人口的跨区流动，即使流动人口在原居住地拥有住房，他们也需要在新居住地购买新的住房。第四，我国的劳动人口比例于2010年达到最高峰，每年有大批年轻人加入劳动大军，他们对住房的需求非常旺盛。第五，我国的收入分配状况日益恶化，财富持续向少数高收入者手中集中，这部分人需要投资渠道，在其他投资渠道匮乏的情况下，房地产成为他们的自然选择。第六，我国的M2增长很快，但通胀率较低，资产市场势必吸收大量的货币，资产价格自然上涨。最后，北上广一线城市房价的上涨在很大程度上是因为全国人民到这些城市买房的结果，这些城市的房价因此不具有代表性。 在这个背景下，政府的调控政策不仅不容易生效，而且还会起到适得其反的作用。要理解这一点，需要从“卢卡斯批评”说起。卢卡斯是芝加哥大学的经济学教授，诺贝尔经济学奖获得者，主要贡献在宏观经济学理论方面。根据他提出的“理性预期假说”，公众能够完全预期到政府政策的初衷和效果，并事先采取应对措施，从而使政府政策失效。公众不是政府政策的被动接受者，而是会积极地做反向推演，揣摩政府政策的用意，并预先做出回应。人们常说的“上有政策、下有对策”就是其中的回应部分。 把这个批评应用到中央政府的房地产调控政策上来，是非常恰当的。公众的推理是：政府之所以不断出台房地产调控政策，是因为政府认为房价还会上涨，既然如此，在政府更严厉政策实施之前抓紧买房就是理性的选择。“新国五条”颁布之后的乱象就是一个很好的证明。 “新国五条”尚未实施，许多家庭抓紧这段空当买房。一些住房数量超标的夫妇选择暂时离婚抓紧时间买房，许多父母则忙着把名下的住房卖给子女，以规避目前高额的转让税费以及“新国五条”实施之后高额的个人所得税。这些都极大刺激了房价的上涨。 “新国五条”的重头戏是对二手房交易的卖方征收房价增值部分20%的个税。经济学常识告诉我们，这将导致二手房交易量的萎缩和房价的上涨，其中的道理是：面对高额税收，二手房房主会尽量把税负转移给买家，在目前房价上涨预期的压力下，多数买家往往会接受，这相当于房价的上涨，但这也会吓退一些买家，从而导致交易量下降。另一方面，由于新建住宅交易没有额外税收，一些潜在的二手房买家会转而购买新建住宅，其后果必然是导致新建住宅价格的上升。 如果政府的目的是通过对交易环节征税降低房价，那么就应该对购房者征税，因为这样的话需求会下降，价格也就随之下降。但是，对购房者征税很难被民意所接受，这也许是政府最终决定对卖房者征税的原因。 事实上，控制房价的最好办法是增加持有住房的成本，如征收房产税。如果对第二套房征收2%的房产税，按照目前一线城市的房价，一栋150平方米的公寓每年的税负将超过7万元，接近它一年能够挣得的房租，因此将大大降低购房者的投资动机。 房价上涨真的对公众不利吗 政府的房地产调控措施屡屡失效，且引起社会道德的滑坡，政府的公信力因此大打折扣。既然如此，政府有必要在房价上如此较真吗？ 一个必须明确的事实是，一线城市的房价即使下降一半，处于收入下端的50%的家庭也不可能买得起房。以北京为例。五环以外的房价已接近每平方米3万元，即便下降一半，100平方米的房子也要150万元，而北京市去年职工平均工资不到6万元，说明超过一半的家庭的年收入不超过12万元，买五环以外100平方米的房子需要花费他们12年以上的全部收入。解决低收入家庭住房的唯一办法是多建廉租保障房，而不是鼓励他们买房。 各种调查表明，我国城市家庭中的80%拥有自有住房，农村更是100%的拥有率，全世界第一。我国目前的住房需求因此主要来源于以下几个方面：一是“漂”在外地的年轻人的需求，他们的父母在家乡有住房，但无法解决他们在工作地的住房；二是已经拥有住房的家庭希望二次置业改善居住环境；三是投资购房；四是纯粹的投机性购房。 值得注意的是，以上四种购房动机往往很难区分。房屋既是消费品，但更是投资品。国民收入核算将新建住房作为投资品对待，从中按租金提取收入，并同时计入居民消费。政府的房地产调控政策多次提到要限制“投资性”购房、打击“投机性”购房，这在现实中很难做到。 仔细分析一下各种买房动机的家庭，可以更清楚地了解抑制房价的作用。显然，对于买房投资或投机的人来说，房价上涨是求之不得的事情。对于那些拥有自有住房、同时也不想再购房的家庭来说，房价上涨意味着他们的资产在增值，涨价对他们也不是一件坏事。真正受困于房价上涨的是那些有刚性住房需求的人群，特别是“漂”在外地的年轻人。事实上，网上对房价的抱怨，多出自这些年轻人。但是，世界上没有一个国家富裕到让年轻人拥有自有住房的地步，中国更不可能。另一方面，有调查表明，城市居民第一次购房的平均年龄只有28岁，说明我国年轻人购房非常早。当然，他们当中的大多数人都会或多或少得到父母的资助，但这也足以说明我国年轻一代的购买力。 对第一套房以外的住房开征房产税 在房地产调控方面，政府退出对股市的扶持值得借鉴。 在股市开办之后的一段时间里，政府为股市确定的任务之一是为国有企业解困服务，因而在一定程度上让民众形成了“股市不会垮”的信念。整个上世纪90年代，股市乱象丛生，但由于怕整顿股市导致民众财富流失，监管部门迟迟不加强监管。进入21世纪之后，监管部门开始对股市采取严厉的监管措施，股市先后出现两次大崩盘，监管部门遭到股民们的炮轰。从第二次崩盘到现在，我国的股市一直处于不温不火的状态，股民对股市的投资趋于理性。这说明，只有市场才可能起到教育公众的作用。 房市和股市在本质上都是资产市场，因此遵循同样的市场规律。股市的经验表明，要想抑制房价上涨，最好的老师是市场本身。当市场中投机行为盛行的时候，资产价格就会上涨，等涨到一定程度之后，一些投机者就会卖掉资产，从而引起资产价格的迅速下跌。也就是说，要想让房价下跌，最有效的办法是让它先涨上去。政府要做的，是如何避免房价下跌太快以至于影响实体经济。 我国的房市和美国的不同。美国家庭购房主要靠房贷，我国家庭在购房的时候首付平均达到房价的一半，因此，房价下跌不会通过房贷这条路径影响实体经济。房价下跌对实体经济的影响主要是降低开发商对未来的预期。由于预期下降，他们的投资就会下降，从而降低经济增长速度。政府要做的，是稳定开发商的预期。 综上所述，笔者建议采取下列步骤有序展开： 第一步，从二线城市开始，三年内取消所有城市的二套和三套房限购措施，降低房贷门槛。本届政府把推动新型城镇化作为一项重大任务，但是，如果不给房地产业松绑，城镇化就只能停留在纸面上。而且，在新型城镇化过程中，地方政府需要更多的资金，放松对房地产开发的管制有利于取得地方官员对新型城镇化的支持。 第二步，取消北上广等地对非户籍人口的限购政策。新型城市化的内容之一是实现对不同户籍人口的平等待遇，对非户籍人口的限购显然和这个目标相左的。 第三步，对第一套房以外的住房开征房产税，税率在2%~5%之间，根据住房的套数累进。 第四步，在第一和第二步实施之后，房价会上涨，但第三步实施之后房价会趋于平稳，甚至下跌。政府要做的，可能更是要为房价下跌作准备。如果看到房价下跌过快的迹象，政府可以通过收紧土地供应的方式托市。 来自：中国建筑新闻网
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2013年04月集团举办大型文艺晚会庆祝成立十五周年
量，配备了各种LED灯，安装了40平米的LED大屏。 联欢会以精彩的3D片头开场，主持人场外音宣布礼仪小姐呈蛋糕，伴随着祝你生日快乐的音乐，两名身穿红色旗袍的礼仪小姐从舞台一侧推着一个有着十五圈年轮样式的蛋糕缓缓走到舞台中央，市建工局刘亚珍局长、正余镇党委黄静书记和集团公司董事局花世华主席共同切启了蛋糕，拉开了集团公司成立十五周年联欢会的帷幕。 联欢会分三个篇章，第一篇章为含苞待放，主要是回顾了创业发展历程；第二篇章为百花齐放，形象地表现了集团公司业务遍布全国各地；第三篇章为国色天香，真切地反映了集团公司取得的辉煌成就，成为了国内一流的建筑企业。三个篇章还蕴涵了三个内容，分别为感谢、感动和感恩。 联欢会除了歌舞表演外，还对入职集团公司十五年的管理人员和职工进行了奖励，同时宣读了2012年度的岗位标兵、优秀管理人员和优秀职工名单。刘亚珍和黄静分别作了讲话，她们祝贺了集团公司成立十五周年联欢会的胜利召开，肯定了集团公司十五年来取得的成就，同时也对集团公司的未来发展提出了新的要求和希望。 联欢会上，董事局主席花世华作了重要讲话，李义总裁致辞。 联欢会现场 王宁/摄影
