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2020年04月多地楼市政策调整，放松与谨慎仍在平衡之中
，上海市发改委介绍了即将出台的《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》。其中包括减轻房企入市成本压力，今年开工建设的住宅项目可延期缴纳城市基础设施配套费，允许符合条件的房企延期缴纳土地增值税。“一般来讲，上海土地方面是管得比较严的，这个时候明确支持房地产，对于上海来讲是比较特殊的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时表示，“别的城市今年肯定是要降低企业包括房企的成本。”房地产救企政策近期的确不断出台。例如3月11日，深圳市就出台政策，要推进各项业务线上办理，加快商品房网签进度，简化业务流程，提高商品房网签效率。但在中原地产首席分析师张大伟看来，救企的政策各地很多，很多城市发布了加快预售等动作，但对市场没有多大影响。因为现在对企业来说是卖不出去的问题，不是没法卖的问题。重点主要是救市的政策，要稳定市场。青岛就在救市方面进行了尝试。近日，青岛市不动产登记中心主办的“青岛网上房地产”网站发布了“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则。其中涉及到多条限购、限售放松政策。其中引起较多关注的，是鼓励改善型住房需求，出售1套以上原有住房新购1套住房的，原有住房应取得《不动产权证书》满两年并办理买卖合同网签备案后或委托中介机构代理销售并办理委托代理合同网签备案后，即可对新购住房的买卖合同予以网签备案。根据2018年4月18日青岛市国土资源和房屋管理局《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》，在青岛市范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满五年后方可上市交易。相比较而言，目前的政策将限售期由五年缩短至了两年。“这是对既有限售政策很明显的调整。当然也需要注意，此类限售政策调整是有前提的，即是换房的情况下才适用。”严跃进说，“青岛此类政策的出台，应该说具有很强的松绑效应，体现了降低购房门槛、鼓励购房和换房的导向，有助于稳定住房交易、刺激住房消费、激活改善型购房需求等。”人才落户的窗口对于青岛在限售方面的松绑，张大伟表示，“青岛是借着百日特殊政策的形式试探了一下。现在大部分城市限售的力度都已经很小了，但这些对市场的影响还是非常有限的”。尽管如此，除了“促销式松绑限购”的例子，青岛此次还为吸引人才而在购房政策中有所放松。青岛发布的“活动规则”称，在该市工作、符合人才条件的，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。符合落户条件的在校大学生办理落户手续后，可享受青岛市户籍人口购房政策。此外，因外出求学，户口自本市迁出并能提供目前在读学校证明的，可享受该市户籍人口购房政策。事实上，更多城市选择了在人才引进政策中放宽对落户的限制。4月8日，“南京发布”官方微信发布消息称，南京市出台了《关于支持促进高校毕业生在宁就业创业十项措施》。明确研究生及以上学历、45周岁以下本科学历人员（含留学回国人员、非全日制研究生），凭学历证书即可落户。40周岁以下大专学历人员，在南京就业参保半年即可落户。人才落户政策进一步放宽。3月16日，广州白云人社局发布人才新政，规定在白云区连续工作满一年，具备中级或以上专业技术职称，或具有大专及以上学历，或在白云区注册企业担任中高级管理职务，即可在白云区江高、人和、太和、钟落潭四镇范围之内享受广州市同等户籍待遇。目前，广州黄埔、南沙、花都、白云全部松绑，仅有4个主城区和番禺还在限购。对此，张大伟表示：“大部分城市说限购政策不动，但人才政策开的窗户更大。这种情况下，限购政策动不动其实就没有多大意义了。”“炒房还是不允许的，但也不意味着要限制，有些地方库存压力大，鼓励是合规的，尤其是在购房资格上是可以调整的。”严跃进表示，“只要房价不要炒作太多的话，还是鼓励更多人能够去买房，减少库存压力，有助于带动房地产市场交易的上升。”摸索“一城一策”青岛等各地对限售限购的放松是否释放出政策调控松动的迹象？目前来看还扑朔迷离。此前，浙江海宁推出的取消限购一个月措施，刚推出一天即闪电撤回，出现“政策一日游”的现象。浙江海宁3月24日宣布，在房博会期间取消限购一个月。但就在即将启动“云上房博会”前，海宁又发布消息表示，海宁云上房博会期间“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”的政策暂不执行。在楼市萎靡的当下，宽松政策的境况仍然显得有些尴尬。“无论房屋交易市场好或坏，一旦涉及到房源和房价的炒作，那么政策依然会比较严厉。所以预计后续全国部分房价上涨过快的城市，依然会面临政策管控的导向。”严跃进说。4月9日，深圳市南山区住房和建设局发布《关于严禁恶意炒作哄抬房价，维护房地产市场平稳的通知》，对近期深圳部分房源炒作、房价过快上涨等进行了管控。同样，成都市房地产市场服务中心也于3月27日发布紧急通知，禁止发布含不限购、不限价、不限售、不限贷、不摇号，以及增值、保值、贬值、上涨、下降、价格倒挂等涉及房地产市场敏感词汇，切实规范发布行为，净化市场环境，保障房地产市场平稳健康发展。“整个楼市调控处在很尴尬的阶段，市场不能出现任何波动。现在大部分城市对‘房住不炒’、‘一城一策’的政策还没有准确的判断和趋势把握，各地都在试探摸索。但只要经济不好，房地产政策调松是必然的，这是大家的共识。”张大伟说。他还表示，“其实楼市调控的原则和方向一直是以稳楼市为主，现在市场不稳了，过去的不稳更多的是‘涨’，往上不稳，所以有更多收紧性的政策。现在是往下跌得厉害了，这种情况下出台一些稳楼市的宽裕政策，和调控的原则并不违背。要因时而异，不能一直一刀切。做一些微调对市场影响不会很大。只要‘一城一策’、‘房住不炒’原则不变，微调应该是可以的”。
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2020年04月全国住房形势数据报告（2020年3月）
、厦门等城市本月房价均有显著下降。图1 全国各城市房价涨跌地理分布（2020年3月）从各级城市房价涨跌变化趋势来看，一线城市价格略降，市场价格有望回归至疫情前水平，二线城市、其他城市价格整体均略有上涨。 图2 近3个月各类城市房价涨跌变化2月份新房统计的全国268个地级及以上城市中，环比涨幅超过2%的有39个城市，较上月增加19个城市；涨幅超过5%的有8个城市，数量上与上月相同。二. 出租3月份全国住宅出租价格中位数为2000元/月，与去年同期相比减少100元/月；本月全国住房出租新增供给量156万套，较去年同期减少21万套。从近三个月全国各城市住房租金环比涨跌幅度来看，今年1~3月份，一线城市租金平均环比涨跌幅依次为：-1.07%，4.27%，-2.04%；二线城市为：0.89%，5.47%，-2.31%；其他城市为：0.66%，1.75%，-1.09%。租金水平受上市挂牌案例价格的结构性变化而产生较大波动。三. 售租比3月全国地级及以上城市中，售租比超过25（年）的城市占比87.7%，各城市的售租比情况相对稳定。其中厦门（84年）、深圳（79年）、三亚(77年)等城市售租比相对较高。
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2020年04月3月北京住宅用地零成交 供应同环比均大幅攀升
，也让本月土地起始楼面价下降。（1）土地供应情况：3月份北京土地供应面积同比增长165.96%2020年一季度，北京市共推出各类用地22宗，推出土地面积共计108.19万平方米，同比增长48.57%。其中，推出住宅用地15宗，供应住宅用地面积约90.8万平方米，同比增长231.75[W用1] %。其中，3月，北京市共推出各类用地14宗，推出土地71.01万平方米，同比增长165.96%，环比增长211.99%。其中，推出住宅用地12宗，推出面积66.38万平方米，同比增长约2443.30%，环比增长275.24%；推出工业用地2宗，供应土地面积4.63万平方米。（2）土地成交情况：一季度北京成交同比下降62.87% 3月份北京无住宅用地成交受春节假期以及推地节奏影响，一季度北京市土地成交市场规模总体同比有所下降。2020年1-3月，北京市共成交各类用地19宗，成交土地面积88.44万平方米，同比减少约56.94%，其中住宅用地共成交16宗，涵盖海淀、石景山、大兴、通州、昌平五个区域，成交土地面积80.4万平方米，同比减少49.3%。需要指出的是，2020年3月并无住宅用地成交，仅大兴区有一宗面积约3.09万平方米的工业用地被北京华卓精科科技股份有限公司摘得。
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2020年03月多部门发声：因时因势调整政策 目前断定全球金融危机为时尚早
防控和经济发展实际，积极参与国际合作，应对复杂形势带来的挑战。银保监会副主席周亮介绍，银保监会抽样调查显示，企业账户活跃度明显提升，企业资金往来、资金周转速率明显加快，3月初的样本小微企业账户动账率比2月下旬提高29个百分点，反映经济活跃度逐步恢复。下一步，银保监会将从“增量、降价、提质、扩面”等方面强化对民营小微企业的服务，特别要对民营制造业加强服务。陈雨露表示，2020年，稳健的货币政策会更加注重灵活适度，既要保持物价的基本稳定，又能够防范信用收缩的风险和经济下行出现叠加共振，处理好稳增长、防风险和控通胀的综合平衡关系。具体而言有以下几方面：一是分阶段把握货币政策的力度、节奏和重点，始终保持流动性的合理充裕，特别是要实现M2和社会融资规模增速与名义GDP增速基本匹配，可以略高一些；二是充分发挥好结构性货币政策的独特作用；三是要充分发挥政策性金融作用；四是要加大对中小银行补充资本，发行金融债券的支持；五是继续推进贷款市场报价利率（LPR）改革。陈雨露表示，疫情对供给、通胀的影响可能还会短期持续一段时间。随着我国疫情防控形势持续向好，国民经济复工复产有序推进，生产会逐渐跟上来，商品供给正在逐步改善。所以，物价整体形势会逐渐趋于缓和，在二季度、三季度、四季度，预计出现逐季下降态势。目前我国宏观经济运行平稳，总供给和总需求基本平衡，不存在长期通胀或通缩基础。政策工具储备充足陈雨露表示，近期国际疫情扩散蔓延，受此影响，国际金融市场动荡加剧。欧美和许多新兴市场经济体的股市已平均下跌30%左右，这种情况引起国际社会高度关注。目前断定全球进入金融危机为时尚早。“国际金融市场动荡发生之后，我国金融市场经受住了考验，表现出高度稳定性，波动幅度很小。目前中国的金融市场运行总体平稳，市场预期比较稳定，宏观政策的空间和工具储备充足。”陈雨露强调。陈雨露称，下一步，面对国际金融市场动荡，要做好两方面工作：一是按照既定方针和既有政策框架做好自己的事情。中国拥有世界最大规模的信贷市场和外汇储备规模，拥有世界第二大的股票市场、债券市场和保险市场，保持好中国金融市场的稳定就是对全球金融稳定的重大贡献。二是积极参与宏观经济政策的国际协调。在人民币汇率方面，国家外汇局副局长宣昌能认为，短期内美元流动性趋紧和美元指数上涨不可避免会对包括中国在内的新兴市场经济体产生影响。对此，要加强监测，积极稳妥应对。从中长期看，我国经济基本面、货币和金融条件将成为稳定我国跨境资金流动的有力支撑，人民币汇率会在合理区间内双向波动，不存在大幅贬值基础。部分险资可提高权益投资比例周亮表示，银保监会将积极支持保险公司遵循市场化原则依法合规地开展投资运作，开展长期稳健的价值投资，同时将深化保险资金运用的市场化改革，在审慎监管原则下，赋予保险公司更多自主权。对偿付能力充足率较高、资产匹配状况较好的保险公司，允许其在现有权益投资30%上限的基础上，适度提高权益类资产的投资比重。此外，将适当增设理财子公司，建立完善养老保障第三支柱，积极支持直接融资，努力促进中国资本市场长期稳定健康发展。“近期国际金融市场的动荡，加上国内经济存在下行压力，会对中国银行(3.500,0.04,1.16%)业保险业造成一定影响，但影响不会太大。”周亮称，下一步，银保监会将继续打好防范化解金融风险攻坚战，包括持续加大不良贷款处置力度，稳妥处置高风险机构，继续拆解影子银行，压降高风险业务；坚决落实“房住不炒”要求，促进房地产市场平稳健康发展；支持银行保险机构多渠道补充资本等。在债券市场方面，陈雨露表示，疫情的发生并没有直接导致我国债券市场违约率提高，国际金融市场动荡的外部冲击也没有带来我国债券市场的巨大波动，我国债市运行目前总体平稳。陈雨露称，下一步会继续关注受疫情影响较大的传统服务业、劳动密集型制造业、交通运输以及产业链核心企业的经营情况，继续完善债券违约的处置机制，切实维护债券市场稳定，同时为疫情防控和下一步的复工复产提供更有力的直接融资支持。
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2020年03月苏州放宽落户条件：本科直接落户 专科需缴6个月社保
《通知》同时要求，上述人员中博士、正高级专业技术职称人员年龄不超过55周岁，硕士、副高级专业技术职称人员年龄不超过50周岁，本科学历人员年龄不超过45周岁。《通知》还公布了已经在苏州就业并交纳社会保险的人员的落户条件，具有本科学历（含留学人员）、中级专业技术职称、国家职业资格（职业技能等级）二级条件之一的人员，年龄不超过45周岁；具有硕士学位及以上（含留学人员）、高级专业技术职称、国家职业资格（职业技能等级）一级条件之一的人员。对于具有大专学历或国家职业资格（职业技能等级）三级，年龄不超过35周岁，在苏稳定就业并在申报单位连续缴纳（不含补缴）社会保险6个月以上的人员，在人事档案转入后可申请办理落户。符合上述条件的人员，除本人户口准迁外，允许其配偶及未成年、失业未婚子女随迁到合法稳定住所。
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2020年03月财政部：进一步强化决战决胜脱贫攻坚资金管理
涉农资金整合力度，强化脱贫攻坚和巩固脱贫成效投入保障。同时，加强资金使用管理、扶贫项目资金绩效管理和项目库建设。二是中央财政专项扶贫资金向受疫情影响较重地区适当倾斜，调整优化疫情防控期间财政专项扶贫资金项目管理，尽可能减少疫情对脱贫攻坚工作的影响。三是各级财政专项扶贫资金分配，重点向“三区三州”等深度贫困地区、挂牌督战地区倾斜，兼顾人口较多的易地扶贫搬迁集中安置区。四是将支持贫困地区农业特色产业发展作为巩固脱贫成果和衔接推进乡村振兴的重点，进一步提高用于产业发展的财政专项扶贫资金和其他整合资金的占比，补齐农村饮水安全运行维护等必要的公益性基础设施短板。五是对已经实现稳定脱贫的地区，可根据实际情况统筹安排专项扶贫资金，支持非贫困县、非贫困村贫困人口脱贫。已经实现稳定脱贫的贫困县，还可统筹安排整合资金用于非贫困村贫困人口脱贫。下一步，针对资金绩效评价和排查梳理“回头看”发现的易发多发问题，财政部要求各地不得将财政专项扶贫资金及其他整合资金用于各类“造景”工程、形象工程，坚决纠正简单入股分红、明股实债、扶贫小额信贷“户贷企用”等各类借资产收益扶贫名义实施的违规行为，进一步规范项目收益分配，完善减贫带贫机制，防止政策“养懒汉”。
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2020年02月“房住不炒”定位不能因“疫”而变
，虽然受疫情影响，春节返乡置业按下“暂停键”，但刚性住房需求并未消失，只是将延后释放，房地产市场需求整体稳定，疫情对房地产市场需求的总体影响不大。从供给端看，受疫情影响，房地产在建项目集中复工难度较大，可能导致一些房地产开发企业不能如期交房；同时，售楼处现场暂时关闭，将导致销售回款减少。此外，商业地产的租户延期开业，在现金断流的同时，还面临租金压力，住房租赁市场则出现客源减少。在这一特殊时期，要始终坚持“房住不炒”定位，继续“因城施策”落实房地产长效管理机制，保持房地产市场平稳运行。一是要有序推进复工复产。停工对房地产市场供给端的影响较大，各地应在确保疫情防控需要的前提下，加强疫情的分级分区管理，有序推进房地产企业办公场所、售楼处、项目施工现场全面复工。房地产租赁市场方面，应积极稳妥推进商场复工开业，逐步畅通社会商品流转，支持业主减免租户租金，同舟共济共抗疫情。此外，还要逐步推进房地产中介复工。二是鼓励房地产开发企业积极主动应对。积极发挥房地产开发企业主观能动作用，鼓励企业开展各种形式灵活自救措施，支持“线上售楼”，地方政府协助做好“网上购房展”“网签”和“不见面”政务服务；支持房地产开发企业促销，加快销售资金回笼，增收节支，提升流动性水平。三是需求端政策要保持连续、一致和稳定。虽然疫情影响到房地产市场销售，但并没有实质改变市场需求总量，合理的房地产市场需求不会凭空消失。历史经验表明，房地产需求端的政策细微变化，很容易引致投资投机性需求卷土重来，使得来之不易的调控成果付诸东流。近日，中国人民银行金融市场工作电视电话会议提出要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。地方房地产需求端政策也需要保持连续性、一致性和稳定性，当前重点是落实金融管理部门和住建部相关政策，有效缓解因疫情影响导致部分个贷还款压力上升的情况。四是稳定房地产市场预期。疫情会影响我国房地产市场预期，为缓解疫情对房地产供给端的冲击，近期部分地方政府陆续出台了临时性支持政策，但“房住不炒”定位并没有改变。在强化疫情防控同时，也要加强房地产市场预期引导，及时有效消除网上不实言论的负面影响，确保房地产市场预期持续稳定。五是完善基本住房保障体系。继续“因城施策”落实房地产长效管理机制，规范发展商业住房租赁市场；深入开展中央财政支持住房租赁市场发展试点、城镇老旧小区改造等工作，推动完善基本住房保障体系。
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2020年02月央行货币政策报告：加大对新冠肺炎疫情防控的货币信贷支持力度
路，报告提出以下几个方面：一是实施好稳健货币政策，科学稳健把握逆周期调节力度，保持流动性合理充裕，促进货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应。灵活运用多种货币政策工具，以适度的货币增长支持高质量发展，有效支持经济运行在合理区间。增强调控前瞻性、精准性、主动性和有效性，根据经济增长和价格形势变化及时预调微调，精准把握好调控的度，加强预期引导，维护我国在全球主要经济体中少数实行正常货币政策国家的地位。健全可持续的资本补充体制机制，推动银行通过发行永续债等方式多渠道补充资本，拓宽永续债投资主体，分散风险。重点支持中小银行补充资本，提升银行服务实体经济和防范化解金融风险的能力，防范社会信用收缩风险。二是把疫情防控作为当前最重要的工作来抓，加大对新冠肺炎疫情防控的货币信贷支持力度。要求主要全国性银行和10个重点省(市)地方法人银行充分用好专项再贷款，快速精准地将资金用于直接参与防疫的重点企业。对直接参与防疫的重点医用物品和生活物资的生产、运输和销售重点企业实行名单制管理，支持金融机构向名单内的企业提供优惠利率信贷支持。引导金融机构主动加强与有关医院、医疗科研单位和相关企业的服务对接，提供足额信贷资源。对受疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等行业，以及有发展前景但暂遇困难的小微企业，不得盲目抽贷、断贷、压贷。对受疫情影响严重的企业到期还款困难的，可予以展期或续贷。在做好防控工作的前提下，全力支持各类生产企业复工复产。通过适当下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款等方式，支持相关企业战胜疫情灾害影响。强化对疫情防控相关领域的金融服务，对受疫情影响较大的地区、行业和企业提供差异化优惠的金融服务。三是发挥货币信贷政策促进经济结构调整的作用，更好地服务实体经济。进一步完善“三档两优”存款准备金框架，建立健全银行增加小微企业贷款投放的长效机制。运用好定向降准、再贷款、再贴现、宏观审慎评估等多种货币政策工具，引导金融机构加大对小微、民营企业和制造业的信贷支持。督促银行降低贷款附加费用，确保小微企业融资成本下降，更好地服务实体经济。加强政策协调，促进金融要素流向供需共同受益、具有乘数效应的先进制造、民生建设、基础设施短板等领域，促进产业和消费双升级。推动金融支持与产业扶贫融合发展，增强贫困地区内生发展动力。研究出台商业银行服务乡村振兴考核办法，进一步做好乡村振兴金融服务。优化创业担保贷款政策，做好退役军人、高校毕业生、自主创业农民工等群体金融服务。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。四是进一步深化利率市场化和人民币汇率形成机制改革，提高金融资源配置效率。健全基准利率和市场化利率体系，完善LPR传导机制，推进存量浮动利率贷款定价基准转换，促进银行积极有序运用LPR定价，转变传统定价思维，坚决打破贷款利率隐性下限，疏通货币政策传导。发挥好市场利率定价自律机制作用，维护公平定价秩序，严格落实明示贷款年化利率的要求，切实保护金融消费者权益。稳步深化汇率市场化改革，完善以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，保持人民币汇率弹性，发挥汇率调节宏观经济和国际收支自动稳定器的作用。加强宏观审慎管理，稳定市场预期，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。加快发展外汇市场，为基于实需原则的进出口企业提供汇率风险管理服务。引导企业树立“风险中性”的财务理念，以锁定外汇成本、降低生产经营不确定性为目的，通过外汇衍生品管理汇率风险。稳步推进人民币资本项目可兑换，完善人民币跨境使用的政策框架和基础设施，支持人民币在跨境贸易和投资中的使用。五是完善金融市场体系，切实发挥好金融市场在稳增长、调结构、促改革和防风险方面的作用。支持民营企业发行债券融资，增强金融服务实体经济能力。促进公司信用类债券信息披露标准统一，完善相关制度建设。坚持市场化、法治化原则，完善债券违约风险防范和处置机制。加强金融市场基础设施统筹监管与互联互通，推进托管行与交易报告库建设，确保金融市场整体稳定和安全高效运行。积极稳妥推动债券市场制度性、系统性开放，引入更多中长期投资者。六是深化金融供给侧结构性改革，健全具有高度适应性、竞争力、普惠性的现代金融体系。进一步推进金融机构改革。继续推动全面落实开发性金融机构、政策性银行改革方案，完善治理体系，遵循金融机构经营规律，发挥开发性、政策性金融机构作用。持续深化大型商业银行和其他大型金融企业改革，完善公司治理，规范股东大会、董事会、监事会与管理层关系，完善经营授权制度，形成有效的决策、执行、制衡机制，提高经营管理水平和风险控制能力。进一步扩大金融业对外开放。七是继续打好防范化解重大金融风险攻坚战。在国务院金融稳定发展委员会的领导下，在巩固已经取得的阶段性成果基础上，不断提高风险应对的全局性和前瞻性，继续做好重点领域高风险机构的“精准拆弹”工作。进一步厘清各方职责边界，压实金融机构的主体责任、地方政府属地风险处置责任和维稳第一责任、金融监管部门监管责任和人民银行最后贷款人责任，坚决防范道德风险。着力推动完善防范化解金融风险长效机制建设，用改革的办法推进金融业高质量发展，牢牢守住不发生系统性风险的底线。
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2020年02月疫情下的房产经纪行业：交易量锐减 要做好现金流准备
想而知。这不仅影响经纪人个人的收入，也对经纪公司的收入和现金流带来打击。近日，贝壳研究院联合中房经联发起《2020年新型冠状病毒对中国房产经纪影响》的问卷调查显示，在无交易情形下，七成经纪公司表示现金流撑不过半年。受此影响，市场收缩、经纪人流失的现象将会大概率出现。现金流压力明显“从以往的经验来看，每年大约农历正月初八之后，流量就会快速回升，而今年从安居客的线上表现来看，流量的回升已经明显向后推延。”对于疫情如何影响线上交易，58安居客房产研究院分院院长张波向21世纪经济报道表示。张波认为，疫情的短期影响体现在交易量锐减，这和当前人群的关注焦点不在房产、线下无法带看有着直接关系，但另一层面则是对交易双方的心理形成影响，这一影响可能导致疫情过后，市场需要一段恢复期。张波预计，今年一季度，二手房市场的销量将明显低于去年同期。二季度之后的销量或出现一定反弹，但很难超过去年的整体水平。交易量下滑会直接影响现金流，这也是房产经纪行业的“生命线”。2月12日，贝壳找房CEO彭永东表示，淡市和疫市是不同的策略，淡市拼的是效率，你的效率高就扛得住，市场上效率不高的会逐步被淘汰，直到整个供给和交易量稳定；而疫市是断崖式的，要做好现金流准备。他建议，“可以按照2月起下降9成、7成、5成、3成、1成做未来5-6个月的现金流测算。”中房经联和贝壳研究院的上述调查显示，春节假期叠加疫情，导致交易停摆、收入显著减少，但门店租金和人工成本又占用刚性支出，经纪公司现金流承压，经营困难。“在无交易情形下，七成经纪公司明确表示现金流撑不过半年；而考虑到11%的经纪公司选择不确定，按照其他选项的平均分布，预计近八成经纪公司处境艰难。”上述调查指出。但并不是所有从业者都态度悲观。58同城、安居客面向经纪人的调研结果显示，55.48%的经纪人预测疫情结束后市场平稳运行，不会有太大变化，另外20%左右的经纪人则认为市场会出现下滑。对于疫情之后的市场，七成以上的经纪人抱有信心。 长租公寓面对空置期在经纪行业整体受影响的情况下，“利如纸薄”的租赁业务，经营压力更大。春节后，长租公寓运营商蛋壳公寓遭遇疫情下的道德拷问。在多个城市，蛋壳公寓被曝以疫情“不可抗力”为由，要求房东免除1~3个月的租金。但与此同时，蛋壳并未对租客实施减租。尽管蛋壳方面否认了这种说法，并称正与房主和租客共同协商解决问题，但事情发酵后，蛋壳声誉遭受的影响已是事实。另一家长租公寓运营商自如则陷入涨价风波。春节后，自如被曝在多个城市大幅调涨租金，涨幅多在15%-30%左右，超过以往承诺的涨幅2%-10%的范围。此后，自如CEO熊林回应称，一方面是客户从长租变更为月租或季租(包含服务费)，另一方面是房源价格显著低于同地段、同小区类似房源价格。他还强调，“绝无针对疫情的任何价格钻营伎俩”。长租公寓行业利润微薄，且尚未形成有效的商业模式。蛋壳公寓虽然刚刚在美国上市，但根据公告，2017年、2018年和2019年前三季度，其经营活动现金流均录得负值，分别为-1.15亿元、-11.6亿元和-16.3亿元。受访者普遍认为，除了声誉影响外，此次疫情对长租公寓业务上的冲击不可避免。某资深从业者向21世纪经济报道表示，春节通常是退租、换租期，由于疫情影响，这一期限开始拉长，很多长租公寓运营商旗下房源出现较长时间的空置。如果规模不大、资金实力不强，这种空置将给公司现金流带来很大压力。1月30日，自如CEO熊林就表示，“在这场突如其来的疫情之中，之后，自如将与多数企业一样，遭受重大的损失，有些企业甚至会难以为继。”张波也指出，对于长租公寓行业来说，今年是非常困难的一年。行业会不断面临短期内空置率提升、整体收入减少，整体租金上涨乏力的压力，一些公司的“爆雷”现象或将出现。
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2020年02月疫情加剧写字楼租金下行 空置率攀高难题待解
及出售价格继续下滑，免租期延长，但成交量、咨询量都比较少。业内人士认为，在经济放缓、供应持续加码、需求走弱以及疫情叠加下，写字楼租金下行、空置率攀升趋势不变，未来整个行业亟待转型。写字楼租金下行趋势明显近日，《财经》新媒体记者调查发现，国贸附近的金地中心、建外SOHO、万达广场等写字楼租金均已下调，同时推出免租1-3月的优惠。“万达广场A座写字楼2019年同期每平方米日租金在11元左右，今年已降至6元左右。”安居客网站推荐的一位中介人士告诉记者，“年前很多写字楼都空着，现在也没人租，加上疫情影响，房主只能再降价。如果可以租，价格可议再商议，免租也可以，目前免租期普遍是2-3个月，也可以往4个月去谈。”事实上，不少中介人士告诉记者，受疫情影响，目前签单量减少，咨询租赁的客户也很少，也无法带看。很多租赁客户延缓换租，也有部分客户为了节约成本，减少租金预算，大面积换小面积，高档写字楼换中低档写字楼。“2019年四季度至今，不少写字楼成交租金下滑20％-40%。目前受疫情影响，不少写字楼继续降价，并推出更优惠的免租政策。”一位北京写字楼中介人士说道。受疫情的影响，近期苏州、北京等多个城市政府部要求国企需帮助中小企业减免厂房、写字楼、产业园租金。同时，成都等各地房协机构建议，写字楼、产业园业主方支持租户延期复工，根据自身情况适当给予减免优惠等措施。目前，花样年、氪空间等部分公司和产业园纷纷宣布减租或免租，最高免租达3个月。事实上，在疫情发生前，写字楼的租金就出现下滑的情况。戴德梁行数据显示，2019年以来北京等城市的甲级写字楼租金呈现下滑态势，其中四季度北京全市写字楼每月每平租金为382.4元，同比下降4.4%。中指院报告指出，受宏观经济持续下行影响，2020年一季度写字楼市场需求有所下降，一、二线城市写字楼租金环比均有所下跌，写字楼市场整体利好租户方。部分大型企业灵活利用各类优惠条款，适时搬迁扩张，而部分中小企业则倾向于迁址租金较低的新兴商务区，以降低办公成本。在中指研究院商业及数据事业部总经理葛海峰看来，在经济放缓、供应持续加码、需求走弱以及疫情叠加下，企业对于写字楼的租赁的需求在短期内也会更加谨慎，特别是这种扩租和换租的需求会有所减少。未来，写字楼租赁市场将延续供过于求的租户市场现状，预计租金下行趋势不变，写字楼持有者以及相关物业公司收入将一步下滑。中国企业资本联盟副理事长柏文喜提出担忧，若疫情快速结束，各类企业恢复运作尚需一定时间，写字楼将面临一定的去库存的压力。如果疫情延续较长时间，将会对写字楼租赁市场带来较大压力。空置率攀升背后阶段需求放缓造成租金下行的一大原因是供大于求。第一太平戴维斯最新数据显示，2019年北京甲级写字楼市场有134.5万平方米的新增供应，是十年来的最高值。而需求侧方面，2019年北京全市场净吸纳量约为46万平方米，较2018年下降16.7%。正是由于2019年部分城市写字楼新供应量增加、需求疲软，相应的空置率不断攀升。据戴德梁行统计数据显示，2019年上海、深圳、北京的甲级写字楼空置率分别高达20%和22%、13%，创近年新高。预计，未来一线城市写字楼市场供应庞大，市场压力巨大。除供应量相对较大外，第一太平戴维斯市场研究部助理董事李想认为，2019年全年，北京写字楼租赁的主要驱动力如金融、互联网等头部行业均面临调整与波动，导致企业谨慎扩张、租赁需求走弱。其他实体行业暂时不具备强劲的租赁需求，吸纳能力有限。同时，大量联合办公空间吸纳掉部分需求，导致写字楼需求呈现阶段性放缓。事实上，无论传统写字楼还是共享办公，目前均存在存量较大的情况。记者从一家从事写字楼租赁的公司了解到，目前望京区域、亦庄、上地西二旗、高碑店在租的写字楼房源均达到千套之多，分别为1738套、1617套、1369套、1339套，每套面积在几十平方米至几千平方米之间。据一位租赁中介人士介绍，北京联合办公租金主要分为三个档，高档写字楼租金为每人每月5000元至8000元，中档为每人每月2000元至3000元，低档为每人每月1000元至2000元。目前，国贸附近有50多个共享办公品牌的项目可选。在华润华南大区写字楼市场部副总经理杨贤钊看来，此次疫情对于部分资金流紧张的中小微企业而言，有可能会从传统办公楼搬迁至共享办公楼或缩减办公面积，传统写字楼可进行更适合中小企业灵活办公的共享办公或共享会议室的改造，而这对于写字楼整体配套服务提出了更高要求，满足员工便捷、健康办公需求的共享办公空间将成行业趋势。“写字楼运营商如果还沿用传统模式，经营将会越来越困难。“中国房产经纪公义联合会主席胡景晖表示，写字楼此类产品需进行转型，一方面可改造为三四星级适合家庭旅游的酒店或者中端商务酒店；另一方面可改造成为长租公寓，因为一旦疫情结束，大批务工人员返程，居住问题依然是大家都需要解决的。
