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2020年06月广告 刚需优质房源大减 学区换房客趋冷静
左右，才可能吸引客户来看房。但没有业主愿意调价。业主扎堆绷着，其实就是不着急卖。” “业主不调价，没有客户来看房，现在的报价远远高于前期成交价。”上述销售人员介绍，有的卖房业主本身要换房，但换房看中的小区存在同样问题。“换房客户买不到房子，自然不敢先卖了自己的房子。多数人只有一套房子，是刚需客户，卖了就没地方住。” 形成“连环”退房 出现上述现象，和西城区学区房政策规定的最后落户时间临近有较大关系。据多位学区房购房者反映，如果不是全款买房，肯定赶不上时间落户。 “销售人员说，西城目前实行预约制，算上预约时间，全款客户可能还赶得上落户末班车，换房无论如何都不行了。即便是全款客户，也不敢保证在落户截止时间点前把所有手续走完。到了现在这个时间点，购房者基本上不敢冒这个险。”有购房者对中国证券报记者表示。 有的购房者指出，由于前期成交量大增，西城学区房挂牌房源量质量不高。“1000万元以内的学区房本来就不多，经历5月份的大幅成交后，数量更是有限。中介都说前期抢没了，剩下的基本都是平房。” “就是想买也难找到合适的房子。”有学区房购房者对中国证券报记者表示，“剩下的学区房，要不就是存在户型差、楼龄高等硬伤，要不就是价格太高不能聊。现在的市场，优质房源有限，而非优质房源确实不值这个价钱。另一方面，准备买我们房子的人，都是换房或者刚需，买完想第一时间入住，给我们的腾房时间也就一个月。短时间难以找到合适的学区房，我们也不敢轻易卖掉自己的房子。” 多位学区房销售人员称，不少换房客户是在同一个中介系统上挂牌，学区房价格上涨，非学区的自有住房也跟着涨。如此一来，损失的是两单生意。“现在不少退房客户都会形成‘连环’退。西城学区房不买了，出售自有住房的签约一起会被推翻。6月份以来，自己的业务量大幅下降。” 新房供应增加 机构数据显示，5月份北京二手房实际成交量超过2.1万套。特别是西城区，二手房全月成交量有望超过1500套，而1月份只有500-600套。 中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，二手房市场升温的原因很多。但北京市场更多属于恢复性上涨，直到4月下旬才逐渐开始恢复。前期积压了大量需求，同时北京5月新建住宅供应减少，叠加西城学区房交易的推动，使得市场明显活跃。 张大伟指出，目前北京二手房价格出现了大约2%左右的恢复性上涨，疫情期间的跌价基本已经恢复。整体看，北京市场价格大涨的可能性不大。特别是换房客户二套房首付比例高达80%，在全国都属于调控最严格的区域。 值得注意的是，近期北京地区新房供应呈现井喷态势。上周末，北京市住建委一口气下发了10个项目的预售证，其中8个是住宅项目。业内人士指出，新房集中入市或促进二手房降价。 中国证券报记者近日对北京二手房市场调研发现，前期成交量显著放大，当前优质二手房房源量大幅减少。随着西城学区房新政规定的最后落户时点临近，学区房“换房客”趋于冷静。
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2020年06月5月百城住宅均价同环比小幅上涨
比上涨，34个城市环比下跌。如果按中位数计算，当月全国100个城市（新建）住宅价格中位数为9597元/平方米，环比下跌0.15%，同比上涨3.73%。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为27672元/平方米，环比上涨0.50%；同比上涨3.01%，涨幅较上月扩大0.43个百分点。中指院方面分析指出，从5月份住宅市场表现来看，在供应方面，各大房企普遍加速推盘，重点城市整体推盘量明显增加。需求方面，多数城市市场交易逐步恢复，杭州、上海等市场整体去化较好；其中上海改善性购房需求释放较为积极。价格方面，百城住宅均价环比小幅上涨，但同比增速仍明显低于去年同期水平。
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2020年05月公积金改革路径：从加强地区间互融互通入手
“改革住房公积金制度”。由此，市场人士解读，中央定调公积金制度的方向是改革，而非取消。 在郑秉文的公积金改革提案受到广泛关注后，他22日连夜把提案扩充为一篇9000字的文章《我主张保全住房公积金的理由及其四个改革选项》，进一步阐述了他对于公积金制度效果的看法、存在问题和4个从易到难的改革方案。 公积金去留惹争议 今年2月，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆撰文提到，建议取消企业住房公积金制度，以为企业降低12%的成本。 此后，社会上关于取消和保留公积金的意见不一而足。今年全国“两会”上，代表委员对于公积金也有多项提案建议。 全国人大代表、58同城CEO姚劲波建议，适当下调住房公积金的缴存比例；全国人大代表，上汽集团党委书记、董事长陈虹建议阶段性放宽公积金可提取的用途范围，在原有的购房、租房用途基础上，将其他家庭重大开支纳入可提取范围。 郑秉文提出“关于改革住房公积金制度的提案”。他分析历史相关数据称，从效率和公平两个角度看，公积金制度效果并不很差，为住房制度转型和解决职工住房问题发挥了作用。 在郑秉文看来，公积金存在的问题可能很多，但最大问题是两个：一是投资手段单一，收益率太低，损失巨大；二是统筹层次太低，降低了资金效率。 从投资收益率来说，他举例，2018年增值收益率仅为1.56%，直接导致的后果是职工缴存款利息太低，仅按1.5%计息。如按市场化投资收益率来算，利息损失巨大。 由于统筹层次较低，贷款率高的地区（比如，天津99.5%）和低的地区（比如，青海78%）之间不能在全国范围内调剂使用结余资金。从全社会角度看，资金管理层次太低和地区割据降低了结余资金的“互助”效率。 改革可从提高收益率入手 基于住房公积金存在的弊端，如何改革的话题就提上了日程。 郑秉文提出了4个改革方案。一是提高统筹层次，加强地区间互融互通，提高收益率；二是整体改制为国家住房公积金管理公司，成为独立法人的非银行金融机构（美国“两房和吉利美”的思路）；三是改组为国家住房银行（中国邮政储蓄银行的思路）；四是与企业年金合并（新加坡中央公积金的思路）。在他看来，就目前中国国情来说，这4个改革方案，是由易到难的。 第一个方案的具体路径是，在不改变住房公积金中心目前行政事业单位性质的条件下扩容功能和优化结构。可以搞协议存款，这样起码可将利率提高到3.5%左右，实行起来很容易。待过渡一段时间后，可进一步改革投资体制，进行委托投资；进行业务范围、缴存覆盖面、运行机制效率（如简化提取使用手续）等方面的改革。 “第一个方案是最容易的，只要有决心，不需要国家政策支持，不用说非得克服什么了不得的困难才能完成。”郑秉文对证券时报记者说，第一个方案特点是公积金组织性质没变，还是“互助会”，比较原始。相较之下，第二、三个方案属于金融性质，可以发挥现代金融功能，更高效地发挥公积金缴存资金的效率，给缴存者带来更大收益。 值得一提的是，郑秉文提出的第三个改组为国家住房银行的建议，与全国政协常委张连起的建议不谋而合。张连起今年提出取消公积金制度并建立住房保障银行的建议：住房保障银行定位为政策性银行，可提供低息贷款；改变现在公积金的社保运作模式，实现金融市场化运作，可提高住房公积金持有收益；企业和个人自愿交纳，可税前抵扣。 第四个方案是公积金和年金整合，这也是黄奇帆此前建言的一个公积金改革方向。不过郑秉文认为，这个方案是最难的，因为涉及不同部门间的沟通。“这是基于民众的角度，是良好的愿望，但是从实际执行来说，难度太高，几乎是不可能的。” “别说涉及到两个部委，就是职业年金和企业年金都属于一个部门负责的事情，合并也是很难的，因为他们的属性存在较大差异性。”郑秉文说。 郑秉文的建议是先易后难，从最容易改革的第一个方案入手。“第一步，先把收益率太低的问题解决，你不能看着它（公积金资金）像冰棍儿一样一天天在那儿化。”郑秉文说，之后在这个过渡期内，在中央统一部署之下，再看下一步如何改，看看是准银行金融机构的路子，还是一步到位改组为国家住房银行，还是强行与企业年金合并。 “眼下，刻不容缓的是立即就地改革。”郑秉文说，“先把协议存款等业务搞起来。”
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2020年05月中共中央国务院：稳妥推进房地产税立法
府工作报告。2018年政府工作报告中提到，“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。”2019年政府工作报告对2019年房地产方面的工作部署亦提到“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。”对于今年而言，受疫情影响，一年一度的全国两会将于5月21日在北京召开，房地产税是否将有新的推进备受关注。此外，《意见》指出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制；改革住房公积金制度。在建立健全统一开放的要素市场方面，《意见》提到，加快建设城乡统一的建设用地市场，建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度。探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，深化农村宅基地改革试点。深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，探索实行城市群内户口通迁、居住证互认制度。此外，《意见》提到，推进要素价格市场化改革。健全主要由市场决定价格的机制，最大限度减少政府对价格形成的不当干预。完善城镇建设用地价格形成机制和存量土地盘活利用政策，推动实施城镇低效用地再开发，在符合国土空间规划前提下，推动土地复合开发利用、用途合理转换。
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2020年05月多地取消落户限制 楼市调控坚持“房住不炒”
稳定市场的政策继续出台。”贝壳研究院策略研究部一位分析人士指出。其中，放宽或者取消落户限制，成为地方政府普遍的政策着力点。例如，5月初，山东省人力资源和社会保障厅等13部门联合印发文件，提出拓宽就业渠道、鼓励基层就业、加大引才力度等多方面政策措施。其中明确提出，山东将全面放开对高校在校生、毕业生的落户限制，全省16市均可先落户后就业。5月1日，浙江省实施新的“常住户口登记管理规定”，在一定程度上放宽了落户政策。该政策明确，放宽集体户设立条件；取消集体宿舍的条件限制，支持孵化器、众创空间、特色小镇等设立集体户；允许人才公寓、酒店式公寓设立集体户。今年4月份，发改委方面表示，针对房地产市场调控，除了土地要素的改革要求外，还包括放宽落户条件，加快城市城镇化，指导各地政府加快人才落户、人才引进、人才安居类政策的出台。根据贝壳研究院的统计，今年4月份以来，随着复工复产的推进，各地正在加快人才引进的步伐，在人才安居类政策上加大出台频率以及覆盖范围。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，近期，发改委再次明确全国各地需要放宽落户政策，尤其是一些常住人口规模不大的城市，更需要加快落户政策的调整和放松，所以地方省市类似的政策调整，具有积极的意义，“一方面可以吸纳人才，另一方面也能带动房地产市场相关物业的交易，客观上能够促进集体宿舍、人才公寓、酒店式公寓等物业的后续发展。”（记者 高伟）
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2020年05月五一期间楼市回暖：营销花样频出，看的比买的多
历在目。随着疫情防控形势的好转，楼市开始回暖。营销花样频出看的比买的多“4月后带看量恢复比较明显。”李友说，受疫情防控形势等因素影响，春节过后，市场基本处于暂停状态，每天所做的就是通过APP看能不能找一两个意向客户先聊一下。4月后，很多之前网上聊的客户先后回到北京，带看量明显上升。中原地产数据显示，2020年五一小长假前4日，北京新建住宅网签666套，二手住房网签量139套，合计签约805套，较2019年同期的376套相比，上涨114％；深圳方面，2020年五一前4天商品住宅网签299套，较2019年小长假同期网签286套，上涨4.54％；广州方面，五一前3天网签套数352套，较2019年同期的302套，上涨16.56％。值得一提的是，多地购房活动也促进楼市快速进入状态。江西省住房和城乡建设厅官方微信号“江西住建”发布消息称，江西各地房地产业协会积极响应省委、省政府掀起“五一热”、打响“红五月”部署和号召，省、市、县三级联动，在全省范围内组织开展“红五月”百城千企万店房地产消费季活动。济南方面，各大房企下足功夫，组织恐龙展、风筝节、艺术展等吸引客流。此外，价格上打折，添加赠送吸引购房者。例如“买房送10年物业费”“买地下室免费安装储物架”等。北京方面，也花式营销迎客。例如有的项目直减30万元，有的推出“无忧购房季”，1万元认购，60天内享受无忧退房，推荐客户成交享万元豪礼等活动。“看的比买的多的现实仍未改变，有的业主房子已经挂了七八个月，看的人很多但还是没有动静。”李友坦言，五一市场有所恢复，但远谈不上“火热”。他表示，虽然网络上传的神乎其神，感觉疫情期间的需求在这两天快速释放，但实际上只能说市场逐渐恢复到疫情之前，但并没有超乎想象的热度。“很多看房者都是因为疫情暂缓出京计划，便选择来看看房。”楼市重启市场逐步恢复对于五一楼市成交量的上升，中原地产市场总监张大伟表示，年初因为疫情影响滞后的签约逐渐在开始恢复，这也是网签数据明显上升的主要原因。“疫情基本平稳，各地经济都在快速复苏，对于房地产市场来说，4月平均恢复水平已经超过了去年同期的80％，北京方面，有望在5至6月逐渐恢复1.3万套以上的水平。”上海易居房地产研究院最新报告显示，从成交的绝对量来看，2020年4月13城二手房成交量与去年3月相当，需求集中释放。具体来看，4月易居研究院监测的13个城市二手房成交量约为7.2万套，环比增长37.0％，同比下降19.4％。土地方面，易居房地产研究院报告显示，4月，40个典型城市土地成交建筑面积5711.9万平方米，环比增长103.9％；同比增长24.2％。上海易居房地产研究院研究员王若辰表示，疫情对一季度土地市场造成了较大影响，随着情况好转，前期挤压的正常需求有所释放，成交量增长明显。张大伟说，从全国市场看，一季度积压的购房者逐渐入市，市场快速恢复，叠加部分二三线城市户籍政策宽松，推动了市场的企稳复苏。整体看，4月各地楼市复苏持续，对于部分城市来说，已经开始恢复到了去年平均水平。中原地产数据显示，2020年1至4月，我国各地合计房地产调控政策达238次，较2019年同期的164次，同比上涨45％。其中，4月全国房地产调控政策继续多发，单月房地产调控次数多达67次。“房住不炒”不松“稳定”大势不变对于疫情后的房地产市场，多位业内人士认为，“房住不炒”仍是房地产发展红线，热钱难以集中流入，虽然个别城市会出现“红五月”、“红六月”，但整体而言，市场难以长期维持高活跃度，价格也难以有大幅度上涨。张大伟表示，虽然市场成交量有望快速恢复到去年同期平均水平，价格也有出现局部小幅度上行的可能性。但整体房住不炒背景下，预计市场不会有大幅度波动。野村证券中国宏观经济研究报告也指出，预计政府将维持其对房地产行业的谨慎态度，以避免房地产泡沫及后续可能的房地产市场萎缩。近日有数据调查显示，96％的被调查居民家庭拥有至少一套房产。此外，56.5％的被调查家庭有负债，平均负债余额为51.2万元／户，住房是被调查居民家庭资产负债表中最大的资产项目，占全部资产的59.1％，按揭贷款占负债居民全部负债的75.9％。同时，2020年一季度居民购房杠杆率已有小幅上升。数据显示，一季度全国居民购房杠杆率为32.1％，环比上升0.7个百分点，住户部门杠杆率继续上升至57.7％，环比上季度上升1.9个百分点，同比去年同期上升4.6个百分点。此外，库存承压，去化上升也决定未来房地产市场难以大幅升温。数据显示，2020年一季度全国商品住宅新开工面积和销售面积持续下降，全国商品住宅潜在供求比预计将持续上行至三季度，去化压力增大。3月，全国商品住宅潜在供求比为1.12，环比上升0.5％，同比上升18.2％，持续处于供大于求之势。王若辰认为，调控取向必须坚持房住不炒，房地产调控的大门预计打开的可能性不大。在此背景下，未来几个月10城库存和去化周期或仍将上升，同时供求比预计将持续上升至三季度，去化压力继续增大，市场将继续降温。
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2020年05月北京实施六年一学位 降温学区房
价超过25万元/平方米。而小长假这几天，宏庙小学学区每天的房屋成交量在8～10套。因为从今年7月31日起，北京西城区也要实施多校划片了。在此之前，西城是北京最后一个未实行多校划片的优质教育资源区域。政策是这样的，自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。也就是说，如果在7月31日之前在西城买房落户，还有机会上对口的名校。这令一大批焦虑的中产阶层家长在“五一”期间奔向了西城各个重点小学学区附近的房屋中介。《每日经济新闻》记者注意到，据《北京日报》，明天（5月6日）起，北京适龄儿童将开始采集小学入学信息。今年“幼升小”，除近几年一直明确的过道房、车库房、空挂户等均不得作为入学条件外，城六区更是通过明确“六年一学位”，实施“多校划片”等措施，为“学区房”降温。“是否可上宏庙？”由于算是距离宏庙小学最近的学区房，传说中丰汇园的天价成交纪录比比皆是。据《经济观察报》，3年前，北京通州曾有一位家长以1200万元买下了这里一处39平方米的房子，成交价超过30万元/平方米。重点是，这只是一个阴暗的地下室。关于这次成交，还有一个在经纪人口中广为流传的故事。2017年2月下旬，一位买家正准备以1000万元买走丰汇园这套39平方米的房子，但5小时后被另一位买家以1200万元拿下。从公开资料看，这所小学始建于清代，几经更名后，于1958年改为宏庙小学。作为北京的市级重点，宏庙小学直升北师大实验中学的比例达80%。5月4日中午，《每日经济新闻》记者向李吉咨询了丰汇园一套总价1020万元、39平方米的一室一厅（单价26.09万元/平方米）。其表示，自4月30日西城区将实行多校划片入学政策发布后，每天的咨询和带看数量大大增加。“正好赶上‘五一’小长假，这几天宏庙小学对口的房子每天成交量基本在8～10套。”资料来源：我爱我家他还向记者推荐了丰汇园小区另一套50平方米、1120万元（单价22.27万元/平方米）的两室一厅。“这套性价比更高一些，可以考虑尽快将户口迁入西城区，目前的政策是7月31日前落户均有效。也就是说，可上宏庙小学”。但就在李吉推荐完这套50平方米房屋后还不到1个小时，这两套目前还对口“宇宙中心小学”的房子已经全部成交，价格分别是1010万元和1078万元，较挂牌价略有下降。但据此计算，两套房子的单价也达到了25.9万元/平方米和21.56万元/平方米。记者留意到，前一套房子的卖家还背着400万元左右抵押贷款，需要买家首付款解抵押。照此看，很多人不吃不喝好几年，也不一定买得起丰汇园的1平方米角落，李吉自己也感叹“太疯狂了”。据他透露，自己会邀请客户过来看房，但有些客户只一个电话来询问“是否可上宏庙”，或者只看了一次房便决定下单，“最高贷款额是186万元。”5月4日到5日中午36小时内，与李吉手中这两套房一起成交的，还有丰汇园另一套48平方米的房子，总价1028万元，单价21.42万元/平方米，以及同为金融街西斜街片区的两套房子，单价均在20万元/平方米以上，其中亦不乏公房。这里的公房，指的是在开发建房时给职工的社会福利，是国家免费划拨给单位使用的，划拨地的住房每交易一次都需要上缴土地出让金，在土地使用权上面没有明确约定使用权期限（公房的土地性质属于划拨）。目前，北京的公房多为1980年代的房产，交易过程中极易引发纠纷。也正因此，在记者询问一套单价25万元+的13平方米的西单小学学区房时，经纪人直接就表示“已经办完了土地证，房屋随时可交易”。业主挂出多套房源急于出手作为全国教育资源最集中的城市，北京的学区房从来不缺惊心动魄的案例，尤其是在义务教育资源顶级的西城。《中国教育报》曾公布过一组数据显示，2015年北京大概有16万名儿童进行了小学入学信息采集。其中，京籍学生大概10万名，非京籍大概6万名，但东城、西城和海淀三个区口碑最好的25所小学，只能接收大概5000名学生。目前，东城和海淀已经实施多校划片，西城是仅剩的“宝地”。2016年3月，一条题为《46万一平，谁买走了北京天价学区房》的文章瞬间引燃大众情绪。这篇文章开头的第一句便是“11.4平米，530万。每平米46万的单价创下了近期学区房单价纪录”。尽管这篇文章最后被央视曝光为虚假信息，但房屋所在的西城区文昌胡同，依旧是天价学区房的主儿，只因其对口北京市第二实验小学。记者从央视当时的报道中获悉，文昌胡同2013~2015年3月期间成交了4套学区房，面积分别是8.1平方米、14.59平方米（2套）和10.9平方米，3套的建筑年代是1980年，1套1990年。但这4套房的单价最高达27.34万元/平方米，最低的也有21.25万元/平方米。丰汇园一套总价1020万元、单价26.09万元的房子 图片来源：我爱我家事实上，据《每日经济新闻》记者了解，西城区的学区房4年间已经经历过一次暴涨。以金融街片区内的京畿道小区40平方米一居室为例，链家在2013年10月的成交价格是280万元，单价约7.6万元/平方米；2014年12月的成交价格是335万元，单价涨到了约8.6万元/平方米。此后价格一路飙升，2015年7月，单价达到了11.5万元/平方米；2016年8月，成交总价超580万元，单价达14.9万元/平方米。到了2018年9月，链家成交的该户型最高总价达到了765万元，单价超过20万元/平方米。就在2019年7月初，西城区德胜片区还成交了一套仅12.2平方米的老破小，成交价高达360万元，单价逼近30万元/平方米。北京的学区房流传着一条鄙视链，顶端是西城区德胜片区——西城区金融街片区——海淀区万柳、中关村、上地——东城和平里。如今西城也要开始实施多校划片，买天价房也不一定能上理想的学校，虽然会打压一部分优质学区的房价，但入学机会均摊也可能会让一些学区原本较差的房子卖出高价。不过多位中介向记者表示，除2017年“3•17新政”期间价格有过较大波动后，目前包括西城在内的学区房房价相对平稳，用李吉的话说是“较本次‘4•30政策’前有微涨”。但即便如此，依然挡不住那些想要赶在此时入手的焦虑的家长。对很多家庭来说，买学区房“让孩子赢在起跑线”是倾尽了所有，但学区房不代表一切，很多故事的结局都是——孩子没考上清北，但房子转手赚了好几百万。有经纪人向记者透露：“这位业主（上述西单小学学区房业主）手中还有多套学区房，这几天都刷新了信息，希望可以早点卖掉。”
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2020年04月“新基建”如何建？国常会定调：以市场投入为主
临的问题。此前，关于投资渠道，有不同观点。有观点认为应以财政资金为主导，另有观点认为从地方债来，还有的认为应靠市场化运作，依靠社会资本、民营资本。国务院常务会议明确：坚持以市场投入为主，支持多元主体参与建设，加强政府引导和支持。赛迪智库政策法规所所长栾群表示，“新基建”是中国顺应产业升级和数字化转型的发展方向，并不是“强刺激”手段，“大水漫灌”不可取。他认为，政府的引导和支持作用，主要体现在顶层规划，打造公共服务平台，打造良好的营商环境等。今年1月份中国施行《优化营商环境》，3月份发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。栾群认为，“新基建”建设以市场为主体，与这些文件体现了一致的发展思路。其实，在新基建的不少领域，目前已是由市场主体投资。例如，在网络建设方面，一直都是由基础电信企业投资，财政资金仅在普遍服务方面给予少量补贴。2020年，中国三大电信运营商预计在5G领域投资2000亿元。在云计算方面，阿里巴巴、腾讯、三大电信运营商都打造了公有云。阿里云近日还宣布，未来三年2000亿元加码新基建，用于云操作系统、服务器、芯片等重大核心技术研发攻坚。在工业互联网方面，目前规模较大的工业互联网平台也都是由企业所建设的。但创新、科技基础设施投资巨大，如何投资在国内外都是难题。仅以5G网络投资而言，基础电信企业业绩不断下滑，同时5G网络能耗大大高于4G，也面临投资窘境。因此有专家提出建立5G基金、网络建设中引入设备商资本等设想。国务院常务会议明确支持多元主体参与新基建建设。恒大集团首席经济学家、经济研究院院长任泽平此前表示，对于新的主体，应该更多让市场和企业去做，政府给予财税、金融包括产业政策等支持；新基建也应采取新的融资方式，比如可以采取多层次资本市场、风投、PPP等多种融资方式。国务院常务会议还提出，鼓励金融机构创新产品强化服务。在投资之外，常务会议强调创造需求。包括促进产业升级和智能制造发展，加快发展网上办公、远程教育、远程医疗、车联网、智慧城市等应用。栾群表示，疫情加快了在线经济的发展，对新基建提出了更为迫切的需求。（完）
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2020年04月北上广深住房公积金福利PK：谁是赢家？
订《住房公积金管理条例》，改革完善住房公积金制度。改革具体将朝着什么方向？目前尚无明确方案。但对于广大职工而言，尤其对于房价高企城市的职工而言，住房公积金无疑是一项巨大的福利保障。一位在深圳贷款买房的白领人士向记者表示，“当初买房的时候希望流程快一些，只用了商业贷款，后来经银行贷款经理提醒，把一部分转为公积金贷款，每个月的还款额少了好几百块，而且大概有1/3的还款额用每个月的公积金抵扣，负担小了不少。”不止买房者可以受益，公积金支持住房租赁的力度也正在加大。《全国住房公积金2018年年度报告》的数据显示，2018年住房租赁提取公积金730.40亿元，同比大幅增长64.22%。最近，各个城市陆续发布了住房公积金2019年年度报告。21世纪经济报道记者梳理了四大一线城市的情况，从缴存、贷款和提取几个方面比较，在公积金这个项目上，哪个城市的居民享受到了最大的福利？北京人均缴存额约为深圳的2.6倍北上广深四个城市，缴纳公积金的群体有多大？从绝对值来看，四个城市实际缴纳住房公积金的人数分别为798.54万、882.78万、479.72万和665.15万，上海最多，广州最少。这与几地的就业人口数据排序相一致。目前，几个城市并未披露2019年度的就业人数数据，此处记者主要参照的是2018年的数值。根据北上广深的统计年鉴，北京、广州和深圳的就业人口分别为1237.8万、896.54万、1050.25万，上海目前仅披露了2017年的就业人口为1372.65万。粗略计算可知，北京、上海和深圳的住房公积金覆盖群体大约在60%以上，广州相对较低，未达到60%。一般情况下，公积金的缴存比例为单位与个人各一半（个人缴存比例可等于或高于单位缴存比例，但不可超出规定的上限）。这也意味着，缴存金额越高，相当于享受到了更多来自单位的福利。从这个指标来比较，北京“一枝独秀”，月人均缴存额为2310元，超过上海的1448元和广州的1478元，更是远远将仅有899元的深圳甩在了身后。目前，全国2019年年度公积金报告尚未发布，但根据2018年的数据计算，全国每月人均住房公积金缴存额1215元。这也意味着，深圳未能达到全国人均水平。公积金额的缴存额取决于缴存基数和缴存比例。从基数来看，一般上限为“不高于职工工作地所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍”；至于下限，2019年7月起，北京、广州、深圳规定的缴存基数不得低于2200元、2100元和2200，这三地职工本人和单位的缴存比例为5%至12%，若按照5%的下限来计，单位最低缴纳额分别为110元、105元和110元。上海职工本人和单位的公积金缴存比例分别为5%至7%，月缴存下限为242元；但上海还有一个补充住房公积金（非强制），缴存比例在1%至5%之间，月缴存下限为48元。综上可以看出，四地的公积金缴存规定差异并不大，但无论是缴存基数还是缴存比例，弹性空间比较大，这也导致了四地的月人均缴存额的差异。 （数据来源：四座城市住房公积金2019年年度报告）上海发放的住房贷款最多，北京平均金额最高缴存之后，个人如何直接享受到公积金福利？主要通过购房贷款和提取两种方式。目前，公积金贷款利率是2015年10月调整并实施的，五年以上公积金贷款利率3.25%。这对比商业房贷利率有极大的优势，对于购房者而言，运用公积金贷款是降低贷款成本的主要办法之一。但每个城市都规定了使用公积金贷款的上限。其中，2019年北京单缴存职工和双缴存职工的最高额度均为120万元；上海购买首套住房家庭最高贷款额度为100万元，缴交补充公积金的最高贷款额度为120万元，购买第二套改善型住房家庭最高贷款额度为80万元，缴交补充公积金的最高贷款额度为100万元，个人额度均减半；广州单缴存职工最高额度60万元，双缴存职工最高额度100万元；深圳单缴存职工最高额度50万元，双缴存职工最高额度90万元。从贷款额度来看，北京最为宽松，并且对于单缴存职工和双缴存职工一视同仁。但从2019年实际发放个人住房贷款的情况来看，上海发得最多，达到了13.09万笔（已经减去了贴息贷款置换的部分），这意味着给13.09万的购房人或家庭带去了实惠，这个数目是广州的大概3.23倍。从每笔贷款的平均金额来看，北京最高，达到了77.98万，这也与北京给予了最宽松的额度相吻合，而上海、广州和深圳每笔贷款平均金额相差不大。 （数据来源：四座城市住房公积金2019年年度报告）深圳人热衷用公积金租房再看提取的情况。除了享受较低利率的住房贷款之外，提取公积金相当于让躺在账户里的钱变成了“真金白银”用于消费。提取主要分为两种类别，一类用于住房消费，包括购买、建造、大修自住住房等，偿还购房贷款利息，以及租赁住房等；另一类则为非住房消费，包括离休和退休提取，以及完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系提取，以及户口迁出本市或出境定居等。其中，用于住房消费的往往占据了较高的比例。对比四个城市，2019年北京的提取人数最多，达到了391万人，深圳最少，仅为257万人；从人均提取金额来看，北京同样最高，达到了41244元，并且四个城市一定程度拉开了差距，上海为30135元，上海为22130元，深圳为17949元。理论上，缴得多意味着可提取的多，而提取公积金的消费类别占比，也能从另一个角度解释几地人均提取金额的差距。提取金额中，北京购买、建造、翻建、大修自住住房占61.2%，偿还购房贷款本息占18.6%，租赁住房占8.7%。上海偿还购房贷款本息占66.42%，租赁住房占11.75%，购买、建造、翻建、大修自住住房占5.64%。广州购买、建造、翻建、大修自住住房占10.36%，偿还购房贷款本息占68.57%，租赁住房占11.36%。深圳购买、建造、翻建、大修自住住房占12.05%，偿还购房贷款本息占26.83%，租赁住房占36.41%。上海和广州的提取公积金消费结构比较接近，用于偿还购房贷款本息的均超过了65%；北京用于购买、建造、翻建、大修自住住房的占比高达61.2%，而在深圳，用于租赁住房的占比最高，达到了36.41%，远超出其他几个城市。据深圳住建局公积金中心相关负责人介绍，深圳公积金租房提取模式为全国同行业内最宽松的提取模式之一。目前，职工每月可通过该中心网站在线办理平台、微信公众号、支付宝城市服务、i深圳APP、12329客服热线或银行自助终端等六大自助渠道提取65%的月缴存额用于租房，全程在线办理，无需提供任何证明材料。另一个背景是，在2018年8月的深圳房博会上，深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋曾介绍，深圳近80%的人口需要通过租赁解决住房问题。 （数据来源：四座城市住房公积金2019年年度报告）
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2020年04月房地产资源并购或重启
露公告称，2020年3月，该公司实现签约面积201.37万平方米，同比下降28.86%；实现签约金额273.70亿元，同比下降35.85%。龙湖集团3月合同销售金额人民币210.5亿元，同比增长7.62%。“3月销售大幅改善，但并不意味着所有房企销售都改善了。”上述开发商人士说。根据上市公司披露的销售简报，3月恒大合约销售金额约为620.8亿元，同比增长13.1%。今年一季度累计合约销售金额约达1473.7亿元。碧桂园上个月实现归属该公司股东权益合同销售额470亿元，同比增长4.23%。今年1-3月份该公司累计权益合约销售金额1008.8亿元。同时，融创中国同期实现合同销售金额309.2亿元，环比增长1.53倍。另外，万科当月销售额也超过450亿元。惠誉博华研究员王兴萍表示，销售回款是中国房地产开发企业最重要的开发资金来源。自2017年以来，截至2019年末，房企销售回款约8.9万亿元，同比增长12.0%。但目前房地产行业步入存量市场，行业内企业信用质量将进一步分化，其中，头部企业仍然拥有较强的便利性，而中小型房风险更大。上述开发商人士也表示，如果4月和5月销售继续负增长的中小房企将面临较大的资金回款压力。再融资改善信托募资4月环比翻倍4月8日，深交所最新消息显示，广州富力地产2020年面向专业投资者公开发行公司债券项目状态更新为“已反馈”，拟发行金额100亿元。4月7日，据上清所信息披露显示，保利发展拟发行15亿元中期票据，用于偿还到期债券。标准化融资明显好转。2月A股房企债权融资规模为440亿元，低基数下同比上升16%，单月净融资规模128亿元，同比上升62%，缓解了房企资金面的到期压力。具体来看，2月信用债融资规模占比达51%，较2019年大幅提升23个百分点，标准化融资渠道顺畅。信托融资也开始回升。用益信托数据统计显示，3月份房地产信托募资规模达345.19亿元，环比增长31%。3月30日-4月5日共有249款集合信托产品募集资金221.53亿元，环比增长131.75%。有信托人士预计，4月房地产信托融资规模环比大概率会翻倍。进入3月下旬，上海、深圳、南京等多个城市已出台政策，支持房企复工复产，同时从减缓、允许土地出让金分期支付、降低预售条件等方面减轻房企资金压力，降低疫情对房地产企业的冲击。“相比过去，今年在复工复产方面，政策给予了很多支持。”一位开发商人士表示。在“房住不炒”政策总基调下，房地产市场融资不会直接松绑，但边际改善有望出现。并购现苗头房企拿地积极近日，A股上市公司京汉股份发布公告称，中国奥园拟以11.6亿收购上市公司29.99%股权。中国奥园对记者表示，收购京汉股份主要是看中其有用优质的土储。保利地产9日晚间也表示，今年3月份该公司获取6幅地块，斥资86.12亿元。记者梳理发现，虽然今年很多开发商开始收缩战线，控制扩张步伐，降低资产负债。但也有部分房企却借机获取资源。实际上，近期部分房企拿地明显积极。4月8日，经过98轮竞价，龙光地产以31.52亿元竞得佛山某地块，溢价率58.22%。同一天，荣盛发展以总价23.51亿元获取成都一地块，溢价率50%。因此，在市场整体调整中，一部分企业调整战略方向，从扩张走向收缩，控制土储，降低负债。也有部分企业趁机获取更多的优质资源。值得注意的是，3月份以来，随着市场需求逐步回升，部分楼盘销售的火热场面也受到市场关注。“市场需求恢复是事实，但如果在这个时候，刻意制造销售场面，不排除会引来的新监管。因为，当前房地产市场基调没有改变，坚持‘房住不炒’，也不会把房地产作为刺激经济的手段。因此，未来行业还是存量市场。”一位不愿透露身份的开发商人士认为。本文来源：广州日报
