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2020年10月国庆中秋长假收尾：楼市局部升温
季“金九银十”成为房企缓解压力的最优解，房企们不得不使出浑身解数来决战国庆“黄金周”。事实上，有购房需求的人的确会利用长假出门看房，何况今年的国庆中秋假期长达8天之久。然而当下楼市大环境并不火热，即便房企纷纷推出各种“降价促销”活动，但真正下手的购房者其实并不如想象中的那么多。“马不停蹄”的看房客林含是北京一家互联网公司的中层骨干，在结束短暂的探亲行返回北京后，假期的后半段他们夫妻俩就开始了“看房之旅”。林含夫妻目前在北京已有一套两居室的房产，但考虑到未来的需求，从今年9月份开始，夫妻俩便开始“做功课”准备入手一套较大点的户型。“我们觉得现在的时间点也比较合适，从我们的需求来看，是一个不错的时机。”即便是“刚需”客户，但林含夫妇也并不急于入手，他们选择“慢慢看”。“北京的政策真的很严，我觉得还是会把这个楼市给稳定住，不会像以前的那样大涨，也不会大跌，想要投资赚钱的机会就越来越少。我身边的朋友，也都没有很焦虑，有需求才会买。”林含告诉《每日经济新闻》记者，这几天他们看房的时候，楼盘现场“人看起来并不会很多。”北京楼市也的确如林含夫妇所看到的，表现平稳。贝壳研究院数据显示，2020年第三季度北京成交均价连续五个季度同比持续阴跌，三季度成交均价同比下降1.9%，较二季度跌幅收窄0.3个百分点。市场不温不火，此时的确是“买方市场”。如林含夫妻这般，利用长假看房的潜在客户并不在少数，在社交媒体上也能够见到很多，但疯狂的“一房难求”场景，就连中介都不见发了。“刚好回家，和爸妈一起看到合适就买了。但售楼处的人看着并不多的。”一位购房者如此说道。这样的情形是国庆中秋长假期间购房者最集中的画像，他们或许是结婚购房，或许是改善居住环境，总而言之，纯投资的需求的确逐渐销声匿迹了。即便在深圳的购房群中，国庆长假期间讨论的主要话题也不再是去哪里“打新”，而是“这个价格好像有点虚高了”“这个价格跌了”之类的论调。“降价促销”奏效了吗？市场回归理性，房企能够加速吸引客户的，有且只有打“价格战”一条路了。在打折销售这件事情上，头部房企向来都是急先锋。今年的国庆中秋长期也不例外，恒大照旧推出了诱人的销售价格吸引客户，也取得了一定的成效。公开信息显示，从9月份开始，恒大推出了全国楼盘7折的特大优惠，并在此基础上叠加了一整套优惠组合拳。例如原价100万元的房子，不仅可享7折基础优惠，网上购房还可以2000元抵20000元；此外还有清尾88折、特价房源97折、物业费优惠等，相当58万元即可拿下。而据恒大发布的信息，10月8日，恒大在哈尔滨、重庆、贵州、青岛、珠海、佛山、包头等全国城市，一口气推出9个新项目，截至8日下午1:30，半天就已录得销售额超80亿元。一名恒大黑龙江项目的销售人员也告诉《每日经济新闻》记者，“今天咱们这儿老多了，你听我这嗓音喊得。”再如富力地产，率先加入阿里易居的“百亿补贴”购房活动，在9月29日~12月31日期间，富力全国7大区域、32个地区、235个楼盘，掀起一场500亿元货值的钜惠风暴。此外，如保利地产推出的“国潮好房计划”，实现全国百城联动，“金九银十”累计推出15万套新房、20万套底价优惠房源，促销力度颇大。华润置地于9月21日~10月31日期间推出“中秋国庆购房节”活动，全国6大区70+城市200+项目参与，包括精选特价房源、公寓/商铺/车位折上折、推荐成交奖励升级等优惠。不过值得一提的是，恒大是在让利颇多的情况下录得较为可观销售额，但这在全行业看来并不可复制。尤其市场目前呈现出“冷热不均”的景象，更是让这个长假的成色显得不那么足够。一位TOP40房企的区域公司营销负责人告诉《每日经济新闻》记者，“我们也没有什么推广，货也不是很多，正常卖，去化也正常吧。”据《上海证券报》《中国证券报》对上海、北京两座城市的市场走访发现，目前北京有部分楼盘大幅降价抢收，上海楼市表现远不及预期，似乎也在“放假”。即便是以往在长假中容易被“返乡置业”需求带动的城市，眼下看来，也没有泛起太多的涟漪。一名贵阳本地的市场观察人士告诉《每日经济新闻》记者，市场目前是比较“一般”的，“不温不火”。这是市场最真实的情况，热度持续下降，“金九银十”难再。据安居客9月29日发布的2020年《9月国民安居指数报告》显示，一二线城市找房活跃度环比降幅1.0%，三四线城市找房活跃度环比下跌2.4%，降幅高于一二线城市。
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2020年10月事关1.49亿人！多城已调整 影响买房租房看病
括哪些方面？对你有何具体影响？ 变化一：不同城市互认互贷 之前，公积金的使用区域一般仅限于缴纳城市。而如今，这种束缚正在逐步打破。 据统计，今年以来，已经有多地推出公积金互认互贷的规定： 4月，四川省和重庆市建立两地互认互贷等7大机制； 8月，上海、浙江、江苏、安徽签署公积金一体化协议； 9月，武汉、长沙、合肥、南昌等20城签署住房公积金管理中心合作公约； …… 互认互贷，会有哪些影响呢？ 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，建立公积金跨区域转移接续和互认互贷后，在一个城市群或者有合作关系的省市之间，在外地工作的人想要在户籍所在地买房，可以将在外地缴存的公积金用于本地购房，而这在过去是不能实现的。 变化二：租房提取额度更高 今年以来，已有多个城市上调公积金租房提取限额，这体现出鼓励租售并举的政策导向。 比如说，以下几个城市的调整力度着实不小： 4月起，济南职工个人租赁商品房年提取公积金金额，从9600元提高到12000元。 4月起，沈阳提高租赁住房提取限额，由每月1200元提高至每月1400元。 5月，东莞决定将租住提取公积金额度上限，提高至每月1800元。 …… 从这些变化不难看出，额度的调整其实不是在放松楼市，而是让买不起房的小伙伴租房更容易。 7月15日，在福州市市民服务中心，市民（右）在办理住房公积金提取手续。新华社记者魏培全摄 变化三：加装电梯也能用这笔钱 如今，越来越多的老旧小区都在加装电梯，钱从哪里来？ 其实，也可以从公积金里来！ 咱们随便举几个例子： 2月起，上海、南充多层住宅加装电梯可使用公积金。 7月起，郑州老旧小区加装电梯可用公积金。 10月8日起，山东德州既有住宅加装电梯可提取公积金。 以前，有些地方公积金躺在账上睡大觉，如今越来越多地方将公积金使用在刀刃上，比如之前有地方已将大病救助等列入公积金用途，买房钱也可成为救命钱。 变化四：异地也可以办理提取 公积金提取难，一直困扰着部分网友。甚至，在有些地方，一些中介为缴纳者非法办理，提取公积金竟然成了生意。 基于此，一些地方逐步明确，异地也可提取公积金。据不完全统计，今年以来，西安、哈尔滨等地都出台了相关规定，异地也可以办理公积金提取业务。 变化五：严禁炒房收紧额度 房子是用来住的，不是用来炒的。有些地方通过调整公积金政策，再次明确传递出这一信号。 比如，今年以来，多地通过下调公积金额度、停止向多套房发放等方式，严格限制炒房。比如： 8月起，内蒙古停止向购买第三套及以上住房缴存职工家庭发放住房公积金贷款。 8月10日起，安徽阜阳明确，第二次申请公积金贷款购房的，贷款利率不低于同期首套公积金贷款利率的1.1倍。 8月，合肥明确，婚姻关系存续期间家庭的公积金贷款次数，在婚姻关系结束后分别记入当事人贷款次数。 看来，通过公积金炒房，越来越难了！ 公积金每年都在变，整体用起来越来越方便，领域越来越广泛。 可喜的是，公积金覆盖人群也在不断扩大，有些地方灵活就业人员也可以缴纳公积金了。 住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行6月份联合发布的《全国住房公积金2019年年度报告》显示，非公有制经济缴存职工占比持续增加，服务缴存对象中非公有制经济缴存职工占比近半。新开户职工中，非公经济缴存职工占比达73.97%。
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2020年09月租房之痛，如何根治？
济发展水平不同，但历史成功的经验对当前中国住房租赁市场的建设仍然有十分重要的借鉴意义。下面我们一起来看看国外成熟的住房租赁市场是如何发展起来的。德国在主要的发达经济体中，有两个国家的住房情况显著区别于其他国家。一个是新加坡，以其全球闻名的“组屋”制度，基本实现了“居者有其房”（产权）的目标，住房自有率在全球仅次于罗马尼亚，在发达经济体中排名第一，远远高于排名第二的美国。另一个则是德国，与新加坡不同的是，德国的住房自有率很低，仅比香港略高，但却基本实现了“居者有其所”，其核心就在于发达的住房租赁市场，与住房租赁相关的多个关键性指标在欧洲乃至世界上都属前列。在2016年欧盟的一份统计报告中，德国有48.3%的居民选择租房生活，这个比例在欧盟成员国中排名第一，在欧洲也仅次于瑞士。其中，各州出租住房比例虽有不同，但整体上常年维持在50%左右。而大城市相比其他中小城市而言，租房比率更高。例如在柏林的190万套住房中，有160万套为出租住房，租赁住房占比高达85%。大量的德国人愿意通过长期租赁住房解决居住问题，其核心关键就在于规范的住房租赁市场。一是法律制度。法律是一切行为规范的总和，指导了整个住房租赁市场的发展。《德国民法典》、《住房租赁法》、《住房补助金法》等法律制度，明确规范了住房承租人与出租人的权利义务。其中在租金方面，实行政府指导价，由房管部门、房东与租户协会等机构，根据住房地理位置、交通状况、建成年代、建筑质量及节能情况，确定“租金表”，每套住房的租金都要参考该“租金表”。不得随意涨租，涨租必须遵循严格程序，违规涨租将受到法律制裁。在房屋宜居性方面，对出租住房的配套设施、使用面积、住房安全等进行严格的规定，保证出租住房可居住性。在经营住房租赁业务的机构方面，对经纪机构进行严格管理，制定专门的《住房经纪法》，对经纪机构的各种行为加以法规上的约束，防止出现侵犯业主和租户的行为。二是合理发展政策性住房租赁。根据欧盟的统计，在选择租房生活的48.3%的居民中，有39.8%选择的是市场化租赁住房，剩余的8.5%则居住在政策性租赁住房，这个数值远低于欧盟成员国平均值10.9%。政府通过加速出租房屋折旧、资本利得免税和税收损失转移等方式，大力发展市场化的租赁市场，也弥补了政策性租赁住房的不足。三是强调金融对住房租赁市场的支持。政府层面，以政策性金融性机构向投资建造廉价租房的个人提供优惠贷款利率，保障低收入群体的租房可得性。同时以“先存后贷，互助低息，封闭运行，政府奖励”的类公积金模式，对自发建设租赁住房的居民提供优惠利率贷款。再通过高比例的住房贷款首付，控制市场的投机性消费，实现多层次的住房租赁市场供给制度。四是独特的住房租赁企业市场。与其他主流发达经济体不同，德国政府通过各类税收及政策补贴，鼓励营利型住房租赁企业与非营利型住房租赁企业竞争，为弱势人群提供适度福利。对于营利性住房租赁企业，提供政府补贴和无息（低息）贷款，但限制其租金收入。虽然这类租赁住房租金回报率长期稳定在4%-5%之间，但与德国长期国债收益率的2%-3%相比，仍然吸引了大量风险厌恶型投资者的资金。对于非营利性住房，由德国政府直接或由住宅合作社形式集资建成，政府通过低息贷款、低价土地、减免税、租金补贴等方式提供资金支持。但这类政策性租赁住房数量相对较少，强调的更多的是负担起稳定居民和谐生活，起“压舱石”的作用。日本日本的住房租赁市场起于二战之后，并主要集中在两个时间段爆发：第一个阶段是20世纪60年代末到70年代初，二战后日本经济的快速发展和城镇化，使当时大量外地人口涌入大城市，促进了住房租赁市场的发展。第二阶段是80年代后期，即1985年日本签订广场协议前后，经济的快速发展带来对住房需求的快速提升，同时政府为了促进住房租赁市场的发展，取消了“租金上限”的限制，住房租赁数量得以快速增长，到了1987年，租赁新住房供给量达到历史最高峰值，占当时住宅新增量的50%以上。在长期的住房租赁市场发展中，日本也像德国一样，建立了完备的住房租赁法律体系和政策制度。首先是以《民法》为核心，以《借地借房法》为主要依据，制定了从业主体和从业人员的准入、备案制度，从业人员执行“宅建士”的考试制度，从业主体在设立分支机构时就要求宅建士的数量，行业从业及准入标准之高，堪比金融证券业务，但也正因为此，日本住房租赁行业的经营水平和业务水平极高。其次是租金方面，法律对租金调整有明确的限制，并出台租金托管制度提高租户的议价能力。对于经营住房租赁业务的公司，《不动产交易商业法》规定要在法务局存入一定数量的资金作为营业保证金，一旦企业存在欺诈行为，将用营业保证金直接赔偿租户；不够赔偿的，取消公司不动产经营资格。再次是金融支持制度。政府除了向租赁市场主体提供低息贷款外，还鼓励发展REITs（住房租赁投资信托基金），给予税收方面的支持。一个显而易见的结果是，以REITs 支持建设的租赁住宅数量显著增加。据恒大研究院统计，截止2019年6月，日本共有63支REITs上市交易，总市值达14.57万亿日元，持有不动产市值达18.72万亿日元。至今，日本已成为亚洲规模最大、全球第二大的REITs市场。在实行量化宽松的货币政策后，日本央行还成为全球唯一一个由央行购买REITs的国家。最后则是机构主导的租赁市场。日本90%以上的民营租赁住宅由住宅资产管理公司参与管理。根据日本国土交通省2010年的调查数据，民营租赁住房的管理模式中，业主自行管理的仅占9%，其余皆是全权委托或部分委托给机构进行运营，机构深度参与管理民营租赁住房的经营中。这些直接或间接的措施，有力的保障了住房租赁市场的良好运行，不仅极大的保护了租户的权益，同时还使经营住房租赁的企业获利颇丰。据统计，日本公寓租金收益率平均在5%以上，远高于银行定期存款和10 年期国债收益。相比之下，德国的租金收益率维持在5%以下，我国租赁市场租金收益率仅在2%左右，北京、上海、广州和深圳更低，再加上普遍高达6%~16%的租赁税率，如果不考虑其他收益，住房租赁企业普遍处于亏损边缘，不利于形成良性市场发展机制。总结与日本、德国等发达经济体成熟的住房租赁市场相比，国内住房租赁市场不管是法制体系建设还是监管等方面，仍然处于刚刚起步的阶段。频频出现的“甲醛房”等事件暴露了住房租赁的安全性，不断“暴雷”的长租公寓也暴露了监管的不足。所幸的是，政府及监管层正在越来越关注这个市场。9月7日，住建部公布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，这是首部住房租赁领域的条例性文件，或许将有望改变当下混乱的住房租赁市场。但这远远不够，“居者有其所”是民生之本，不仅要靠法律去规范市场行为，更需要全方位的市场体系建设。首先要保证各方主体，尤其是租户权益。从根本上说，住房租赁是为了解决住房问题，保证“居者有其屋”的权利。同时，在租赁机构、出租人、租户等各方主体中，租户也处于相对弱势地位，保护租户在租房过程中的权益是发展住房租赁市场的初衷。其次是鼓励机构出租人的发展，发挥政府和机构在租房供给方面的重要作用。英国、日本等国在住房体系建设初期，政府主导建设的保障性住房在新增住房中占比曾高达50%。德国除了用优惠利率贷款鼓励居民自发建设租赁住房外，住房合作社主导建设的新增住房也超过了1/3。同时，以机构为主体的出租人也更能够发挥示范效应，带动整体市场的规范发展。再次，要加强财税和金融支持力度。主要发达经济体租赁市场繁荣稳定的核心原因之一在于租赁市场的“有利可图”，国内租房市场超低的租金收益率和高税率，导致众多租赁企业通过“租金贷”等方式花样盈利，融资渠道的有限性又促使了“长收短付”的变相提杠杆。因此，加快制定相关领域的财税金融政策，才能形成良性的市场发展机制。最后，探索建立住房租赁主体信用体系。如出租人信用、租户信用、机构信用（如中介机构信用）等信用体系的建设，将其纳入整个信用社会体系的建设之中。当然，除此之外，更要坚定执行“房住不炒”，将房地产回归居住的“准公共物品属性”。如此，或许短期实现“居者有其所”仍有一定距离，但在正确的道路上，终究会到达终点。参考资料：1、盛松成等，《房地产与中国经济》，中信出版社，20202、夏磊、任泽平，《全球房地产》，中心出版社，20203、张英杰、任荣荣，住房租赁市场发展的国际经验与启示，《宏观经济研究》，2019
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2020年09月楼市调控升级土地市场降温：地价呈现下滑趋势
降幅比1-7月份扩大1.4个百分点。单月数据来看，8月全国房地产开发企业土地购置面积1694万平方米，同比下降7.6%。 受疫情影响，今年春节后多城市土地出让延迟，今年1-2月全国土地购置面积同比大幅下降。3月份以来，随着全国复工复产，各地土地出让节奏加快，土地购置面积同比降幅开始持续收窄。 不过，土地购置面积在6月份回归正常以后，7月和8月降幅开始扩大。易居研究院研究员沈昕表示，可能是因为疫情期间延迟出让的土地基本在二季度出让完成。此外，部分城市调控升级后，政府为稳地价和市场预期进一步延缓土地出让节奏。 不仅如此，沈昕也表示，针对房地产企业“三道红线”的监管新规限制了房企激进融资拿地的能力。“未来几个月，全国自年初累计土地购置面积同比降幅可能会小幅扩大，但这有利于稳地价和稳房价。” 此前，住建部和央行在北京召开重点房企座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，为房企财务指标划定“三道红线”：房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不得大于一倍。 从土地购置均价来看，易居方面的数据显示，2020年1-8月，全国房地产开发企业土地购置均价5933元/平方米，同比上涨13.9%，比1-7月小幅扩大0.5个百分点。 综合来看，1-2月土地购置均价下跌，3月土地购置均价由跌转涨恢复正常。4月一二线城市土地成交量增长，月内土地购置均价涨幅扩大。5月、6月成交均价涨幅持续收窄，7月和8月涨幅小幅扩大。 克而瑞研究中心近日发布的统计数据显示，在土地市场供求方面，上周土地供应量微涨，成交量则环比大降，地价也受一二线城市供应结构改变影响而出现下滑趋势。 值得一提的是，上周重点城市在持续收紧调控政策，其中常州、南京等均有相关政策出台。常州明确在土地市场上要进一步加大普通宅地供应量、建立地价与房价联动机制，同时停止执行应对疫情期间的房地产开发、土地出让等方面的优惠政策。 易居研究院研究员沈昕表示，在调控政策收紧和“三道红线”的监管新规下，下半年土地市场已经略有降温。在政策持续及扩围预期下，预计未来几个月土地成交均价涨幅将小幅收窄。
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2020年09月“公摊面积”将全面取消？早买房的人，有补偿吗？国家回应来了
的“公摊面积”，到底是谁发明的？有人说发明人是前亚洲首富李嘉诚，很多媒体报道时也说，其发明人就是李嘉诚——大概在1970年代，李嘉诚在进行相关房地产开发的时候第一次采用“公摊”做法，后来被香港其他开发商跟风模仿，最后更是被所有开发商所共用。笔者查找了很多文献，也没有查到源头，虽然不能确定公摊面积到底是不是李嘉诚发明的，但是可以肯定的是，公摊面积和期房预售、土地招拍挂等模式，都是从香港传来的。国内各类房子的公摊面积标准千差万别，从低密度洋房别墅的10%，到两梯六户的超高层50%。不过值得一提的是，虽然公摊面积起源于香港，但是很多人不知道的是 ，其实从1993年起，香港就废止了公摊面积，不管是新二手房房屋销售，均按照套内面积计算。就是这个已经被香港地区所明令调整的公摊面积，却在内地，被各大开发商堂而皇之地使用着，实在让人费解。更重要的是，国际上基本都是按套内面积计算房价。为什么说公摊面积制度害人不浅？公摊面积到底有哪些弊端？今天我们就来细细深究一下。我们认为，公摊面积一方面是给开发商有弄虚作假的可乘之机，另一方面对于购房者实在是极为不公平。首先，不可否认的是，公摊面积常常被一些不地道的开发商拿来赚钱，作为糊弄购房者的工具之一。因为即使到了今天，公摊面积的核定依然没有形成统一的标准。也就是说，很多小区开发后的公摊面积，很可能是开发商随意填报的，他们会有意无意增加公摊面积，因为这会把购房资金分摊在业主头上。所以，这就给了开发商“偷面积”的可乘之机——比如，每一套房子多写进去3、5平米公摊，小区一共有1000套房子的话，按照每平米1万元计算，那么就可以多收3000-5000万元；其次，购房者糊里糊涂吃大亏。我国计算房价、物业费、取暖费、房屋维修基金等都要包括占比颇高的公摊面积，这就意味着我们买完房后，还要不明不白地多缴纳很多冤枉钱。此外，需要提醒的是，未来随着房屋精装修政策，乃至房地产税、空置税等长效机制的出台，买房人遭遇到的不公平待遇还将进一步加剧，产生的各类矛盾也将愈发尖锐。公摊面积如此伤人，到底该不该取消？其实争论一直未停歇。开发商们坚决“反对”取消，他们给出的理由甚至是向着购房者的：取消公摊，房价就会上涨。原来单价2万一平的房子，可能摇身一变成3万一平，取消公摊对于购房者没有实际意义。而且还会给施行了几十年的房地产交易系统以及交易人员的工作量加大。一句话，取消公摊面积，劳民伤财，得不偿失。赞成的一派则认为，取消公摊面积是民心所向，是大势所趋。一方面，取消公摊面积，可以堵上开发商非法牟利的漏洞；另一方面，取消公摊面积，未来买房人缴纳物业费、取暖费、房屋维修基金，就是按照套内面积缴纳。这意味着至少有3亿人，这“三笔费用”都可以少交不少，尤其是物业费、取暖费，是每年度的开支，如果一套房子按照居住20年计算，这可是一笔不小的费用。尤其是公摊面积高达50%的买房人，节省的资金要更多。不仅如此，其实最近几年，官方媒体也多次发声痛斥了奇葩的“公摊面积”制度。2018年，新华社发文《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》直指，公摊面积问题积弊已久，越来越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益，也损伤了市场经济的公平与公正。2019年经济日报评论文章更驳斥了“取消公摊面积，房价上涨”的论调：这是危言耸听，压缩公摊面积或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨，本身只是一个数字问题，并不会真正提高购房者负担，相反会降低购房者的未来资金压力。搞不赢妄想，取消公摊面积，开发商就降低房屋质量、服务质量，购房人不会答应，如果开发商敢糊弄，买房人是会用脚投票的。“公摊面积”即将全面取消？过去两年，很多媒体都报道了，从2020年开始，被广为诟病的“公摊面积”制度，将要全面取消。笔者查询了很多文章，最后终于弄清了事情的真相，原来这种观点的来源是基于2019年2月份住建部发布的一条征求意见里提到“住宅建筑应该以套内的使用面积进行交易”。随着各种解读的出现，一时间舆论普遍认为此事已经坐实。但事实真相究竟如何呢？对此，不久前代表国家的央视新闻以标题《“公摊面积”要取消了？这事儿没那么简单》文章出面回应了：这是媒体的错误理解。而且征求意见稿，征求的是对一项工程建设标准规范的意见，这个标准规范约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”、“公摊面积”来计算，并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取，也没直接关系。到处，真相已经水落石出：从2020年起，“公摊面积”全面取消是不可能的。而且在未来很长的一段时间，即使少部分城市会提前试点，但绝大多数城市大概率不会全面取消。因为，取消公摊面积，远没有想象那么简单：一则，公摊作为楼房整体的一部分，实际上最后也是为业主所使用，建造成本也是真实存在的，并非直接取消这么简单；二则，这个规范的真正意义在于，一方面让购房者更容易比较，明明白白购房，另一方面，会倒逼开发商在自我设计规划、工程这些层面的提升，根本目的是保障购房者的合法权益；三则，就算真的取消了，其实对于购房者也没有影响，正如央视新闻所言，开发商不管是按照建筑面积卖房，还是按照套内面积卖房，其实最终房屋的总价是不变的，只不过是计算方式的改变；四则，公摊面积取消，全体业主可能会失去对公共区域的所有权，这个所有权已经纳入国家法规，取消公摊可能意味着要更改法规，这显然短期不现实。至于很多人非常关心的，公摊面积取消后，早买房的人这些年多交的钱，开发商、国家会不会给予一定的补偿，更是没影的事。我们假设未来真的“取消公摊面积”，其实也不存在向早买房的人补偿多交钱的情况，我们算一笔账大家就明白了：一个小区1000户，按每户平均面积100平计算，公摊面积20平，房子单价10000元/平，这就意味着光公摊面积，开发商就要退回2亿。这还没计算这1000户业主此前多缴纳的物业费、取暖费和房屋维修基金。敲骨吸髓的地产商可能把吃到肚子里的钱再吐出来吗？国家更不可能强制要求，或者替开发商补偿。所以，不管未来“公摊面积”制度会不会取消，大家都千万不要抱着“有补偿”的幻想了。更何况现在的开发商物业都在想方设法在各种费用上搞灰色“增值服务”，从这一点来看，未来买房人想少交物业费、取暖费、房屋维修基金费这三笔费用，更是不太现实啊。
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2020年08月上半年房企销售业绩完成率不足四成 积极调整策略冲击全年目标
增速分化 部分房企业绩增长幅度较大。新城控股上半年实现营业收入377.36亿元，同比增长121.15%；实现净利润32.04亿元，同比增长23.59%。公司表示，这得益于聚焦自身，深入挖掘运营和产品红利。 中南建设上半年实现营业收入296.93亿元，同比增长27.32%；净利润为20.50亿元，同比增长56.20%。雅居乐集团上半年实现营业收入335.27亿元，同比增长23.7%。 部分房企营收进入缓增长期。保利地产上半年实现营业收入736.77亿元，同比增长3.59%。越秀地产上半年营业收入约为237.1亿元，同比增长8.8%。 从已披露全年销售目标的房企来看，各房企全年目标完成率分化明显，部分房企完成率低于4成。 中国奥园上半年实现合同销售额508.7亿元，全年目标的完成率不足4成。在日前的业绩说明会上，中国奥园方面表示，未来几个月会加大销售力度，有信心完成销售额同比增长12%的年度目标。 中指研究院数据显示，上半年，从已公布销售目标的28家房企来看，其全年目标完成率均值仅为39.9%，同比减少7.7个百分点。规模房企因拥有广泛的市场布局、强大的资源聚焦能力和稳健的运营策略，整体优势明显。 调整应对策略 结合各房企披露的情况来看，上半年业绩增速明显的房企多与调整产品、销售策略等有关。如宝龙地产方面表示，上半年销售取得不错的成绩主要得益于产品力的提升、项目销售策略的灵活调整。 展望下半年，不少房企表示要灵活调整策略、深耕区域、多举措“促销售、抢回款”。 新城控股表示，下半年公司将重点关注市场，整合内外部资源，立足深耕区域，多模式并举创新投资，用好各类融资工具，围绕销售目标“促销售、抢回款”。同时，公司计划下半年新开工79个子项目，住宅建筑面积767.79万平方米；计划竣工136个子项目，住宅建筑面积1537.70万平方米。 阳光100中国表示，下半年公司将加快原有住宅项目开发和喜马拉雅公寓入市，恢复销售增长，保证全年销售额跨过百亿元大关；抓住和央企、国企及地方政府的合作机会，加快多重业务增长。 中国奥园指出，下半年将积极根据市场变化调整策略，加大对一、二线及强三线城市的投资布局，聚焦深耕粤港澳大湾区、环渤海、长三角、中西部地区四大核心区域，加速推动城市更新项目转化，持续提升产品设计、运营及安全管理等方面的标准化体系要求。 不少房企继续提及不再追求规模效应，而是追求有品质的增长。中指研究院企业研究总监李建桥认为，随着居住需求升级和政策调控持续，房企发展战略将发生改变。房企在规模上将更加追求适度、稳健增长，同时注重产品品质和更高质量的服务。 诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，当前房地产行业已基本告别高速扩张的时代，盲目追求规模的策略已不适用，高质量发展将成为房企转型的必然选择。 下半年抢收或加速 “预计短期在房地产市场恢复和需求回补的背景下，积极推盘、抢收回款、保持现金流稳定会成为下半年行业的共识。具体表现为房企积极推盘营销，延续高周转策略，下半年开工有望稳中增长。营销上，预计房企仍会采用线上线下相结合方式，力促销售回款。”李建桥表示。 华创证券认为，下半年政策面仍将偏于宽松，需求端坚持房住不炒、延续因城施策；供给端包括土地供应等仍积极支持；基本面上，三季度销售将保持二季度的市场热度，“低库存+销售回暖”将继续推动投资端数据修复，后续市场仍将平稳发展。 东北证券称，受疫情影响，房企推盘计划普遍延后，三季度推盘的数量有望占全年的30%。7月、8月为传统的销售淡季，但因今年房企推盘的数量较往年明显提升，销售表现超预期。 “房企上半年业绩完成率较低，大部分房企下半年面临销售压力。因此，预计房企下半年推盘节奏将加快，打折促销仍将存在。”陈霄表示。 需要指出的是，近期房地产行业调控政策从融资管理、土拍等方面整体趋严。李建桥分析称，预计下半年调控政策仍以稳为主，金融监管依旧较为严格，房企未来需要加强现金流管理，注重高品质稳健增长。同时，去化较慢、融资渠道单一、杠杆率较高的房企将承压，对其管理将提出挑战。
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2020年08月房地产市场买卖双方地位不对等，对楼市整治要“真亮剑”
从业者穷尽办法“玩变通”“钻空子”；同时也从另一方面暴露出一些地方，对房地产市场的监管、执法仍然存在懈怠和缺失。以本案为例，涉案人员的违法犯罪行为之所以被曝光，并最终受到惩处，是因为开发商管理人员听说自己的楼盘存在这种违规违法销售、公司的利益被侵占后，主动向公安机关报案。但仅仅依靠企业自查自净恐怕还不足以完全禁绝这种违法违规行为。试想如果这样的行为本身就是开发商授意，甚至组织销售开展的“业务”，一方面会使得违法违规行为更具隐蔽性；另一方面，按照以往的处理结果来看，如果房产公司被有关部门查实违规销售，后续受到的可能也只是限期整改、停业整顿等行政处罚。相较于潜在的巨大利益，这样的处罚显然过轻。中央三令五申“房住不炒”的基本定位下，一方面相关房地产企业要打消投机炒作的想法，把重心放到产品品质、客户服务上来，对销售团队的违规违法行为要敢于自查自纠；另一方面更为重要的是，房管的相关职能部门要敢于“亮剑”。尤其是在部分城市楼市热度不减、市场信息披露不健全等客观情况下，房地产市场买卖双方仍处于不对等的地位，很容易滋生寻租行为。近年来，整治房地产市场乱象的法律法规、制度办法不胜枚举，但真正要让法律法规长出“牙齿”还得落实于执行。针对房地产市场仍然存在、不时抬头的违法违规行为，相关部门要切实采取信用考评扣分、公开曝光、列入行业黑名单、取消网签资格等措施，真正用好联合惩戒“组合拳”，刹住市场的不正之风。
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2020年08月买房，选择中间户还是边户？内行分析两点，答案出来了！
多。随着物价的上涨，城市人口的增加，高层住宅的增多是必然的。高层楼房的户型设计大多数为一梯四户。整个楼层只有两个户型，中间户和边户。中间户和边户都在各自的优点。一些购房者在选房时，在中间户和边户之间不知该如何选择。买房，选择中间户还是边户？内行分析两点，答案出来了！第一，采光条件。在高层小区买房，业主最应该关注采光条件。高层小区楼房的采光最容易被遮挡。采光条件好，业主的居住舒适度高，采光条件差，屋内阴暗潮湿，业主的居住舒适度差。具体分析，中间户和边户位于同一楼层，楼层高度相同。通常情况下，边户的采光面较大，中间户的采光面较小。因此，边户的采光条件好一些。第二，户型合理性。合理的户型更加舒适，二手房市场上，合理的户型更容易出售。合理的户型一般符合几个标准：比如干湿分离，动静分离等。合理的户型设计还体现在多个方面，比如房间的整体形状上。合理的户型设计更符合人们的居住习惯。综上所述，买房，选择中间户还是边户？内行分析两点，答案出来了！边户的采光条件好一些，如果你买房，你会选择边户还是中间户呢？欢迎留言。
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2020年08月央行、住建部将召集部分开发商在京面谈
收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。“通知是真的，昨天接到券商的电话，这个政策对负债较高的房企简直就是定向打击。”一家总部在深圳的上市房企投关负责人向财联社表示。一家大型房企CFO也向记者证实了融资新规的真实性，但表示目前尚未收到具体文件。“这次监管层释放的信号是非常清晰的，就是要求房企管住有息负债，同时降低负债率，如果做不到，房企融资受到的限制会非常大。这次对房地产公司是一件大事，房企应该认真对待，尽快按照指示调整自身的负债结构。但负债率短期内是很难调下来，对短期融资会受到很大冲击。”一家TOP20上市房企副总裁告诉记者。新规剑指高负债房企“今年下半年，对于开发商的融资环境应该不会太好，监管部门不仅是对房企有息负债的增加进行限制，同时借新还旧也进行了一定比例的限制融资，主要还是为了引导资金流入实体经济，控制流向房地产。”一家总部位于北京的房企高层指出。雅居乐控股副总裁潘智勇则表示，“关于最近融资的一些政策，我们也关注到了，我觉得出台这些也很正常。做好自己的管控，做好我们的经营，这是对应对这些融资环境的政策变化最有利的。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉记者，“对于一些高负债、高杠杆的高周转型企业而言，其三项指标远远超出监管红线，以永续债、信托和基金支持的明股实债等杠杆之上再加杠杆的情况十分普遍。此次监管新规将大幅压缩此类加杠杆的空间，也给房企降负债和去杠杆带来很大压力，如何在限制有息负债增长的同时实现平稳过渡是一个十分严峻的问题。”“三道红线直指房地产负债水平的关键财务判断要素，资产负债率是判断企业整体负债水平的常用财务指标，由于房企的预收款较大，剔除之后指标更能反映实际负债水平。净负债率则是判断房企自身财务风险的重要指标，可反映房企的真实负债压力和杠杆水平。而现金短债比则更倾向于判别短期财务风险，可体现房企当下的现金流压力及安全性。”58安居客房产研究院分院院长张波说。不过一位不具名的券商分析师对记者表示，“具体条款是剔除预售款负债率还是有息负债率，现在说法不一。”而根据“三道红线”触线情况不同，新规将房地产企业分为“红-橙-黄-绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。据21世纪报道，如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。“这个政策是在规范房地产企业加杠杆的行为，政策不是不让加杠杆，而是保持杠杆稳定增长，其实所有的政策都是希望房地产行业维持稳定。”一家A股上市公司的董秘告诉财联社记者。张波认为，若新规严格执行，下半年房企融资的“好日子”已经基本结束，整体很难再有类似上半年的低成本融资水平，即使是财务稳健的房企依然会面临挑战。贝壳研究院发布的数据显示，今年前7个月房企境内外债券融资累计约7379亿元，整体融资规模占2019年全年的62.5%。其中7月单月，房企境内外债券融资共发行109笔，累计约1234亿元，同比上升6%。受疫情影响，今年上半年房地产融资环境有所放松，但在下半年再次出现收紧趋势。多位受访人士告诉记者，房地产融资再度收紧，或与火热的土地市场有关，房企高杠杆拿地等现象，引发了高层关注。“为保证国内经济的顺畅运行，就势必要控制房价和地价，这也是监管部门设置三道红线的主要原因所在。”柏文喜说。“下半年收紧房企融资，是在响应中央关于‘房住不炒’和严控违规资金流入房地产等指示。今年上半年制造业、基建投资增速表现不及房地产，个人按揭贷款恢复比较快，行业景气度上行趋势明显。需求端调控政策未明显放松，但又需要防止地产过热，调控途径由需求端向供给端传导。”上述券商机构分析师向记者表示。开发商或降价回笼资金“‘房住不炒’是长期的政策基调，当土地价格以及资金等方面过热就要压制一下，融资新规如果执行，将考验各房企的综合能力，包括负债情况、融资能力、股东背景等。”上述A股上市公司董秘告诉财联社记者。“此次融资新规，将令房企总体融资增量受限，房企融资受限会传导到土地投资端，土地投资热度会减弱，土地溢价率可能会下行。”上述券商分析师指出。一家百亿规模的港股上市房企副总裁则表示，“目前公司还没收到通知，但网上弄流传的文件太严格了，如果真的执行，没有多少房企会买地了。”多位接受记者采访的人士均认为，政策如果严格执行，房企下半年肯定是围绕加速回款展开一些动作，包括降价促销、转让项目等行为。“这次政策如果实行，对投资的影响比较大，四季度开发商资金压力会加剧，又要冲全年业绩，可能会有降价行为。”一家闽系上市房企的投资中心副总裁如是分析。上述TOP20上市房企副总裁也表示，因为要改善负债率、改善融资结构，下半年在销售方面，地产公司促销力度会加大，促销活动可能会增加。柏文喜亦认为，在此种情况之下，房企为了继续推高周转速度和加快销售回款，一方面可能会降价促销，另一方面可能会加快施工进度，因此工程质量和施工安全需要特别重视，而降价幅度则受制于成本因素和行业监管。“开发商会更多选择像分拆物业上市这样的变通方法拓展资金来源。”香颂资本执行董事沈萌告诉记者。“房企会明显加快资金回笼的速度，一方面是由于资金压力，尤其是负债水平过高的房企更是会加大销售回款力度，另一方面与房企整体业绩完成度不理想相关，为冲刺全年业绩目标，房企在金九银十加大促销力度的概率会明显增大。”张波指出。而在严峻的融资环境下，房地产行业集中度或将进一步提升。一位房地产行业分析师认为，“房企本身并不会因为规模大小不同，造成触碰‘三道红线’的概率出现明显差异，不少大型品牌房企也明显触碰到‘三道红线’，但中小房企由于融资难度整体大于大型房企，形势依旧严峻。”“房地产行业有这么多公司，已经到了兼并重组、结构分化的时代。”上述房企董秘告诉记者。
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2020年08月还款中的房子还可以申请个人房屋抵押贷款吗？
息后，如一时需要资金用于个人消费或经营，可用该房屋抵押价值减去原贷款余额后的差额作为抵押，再次向银行申请贷款。房产二次抵押贷款借款人必须是银行一手房抵押贷款的客户，无欠息行为，收入稳定，信用良好，有按期偿还借款本息的能力，并且已经按期偿还本息两年以上。02二次抵押的条件用于进行二次抵押的房屋，必须同时具备以下条件：第一、用于二次抵押贷款的房屋应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房。第二、用于二次抵押贷款的房屋必须是现房。第三、房屋必须是使用银行抵押贷款所购买的一手房。第四、房屋抵押登记已经办妥，并且该行是房屋的抵押权人。第五、房屋已办理保险，并且保险单正本由银行执管。第六、房屋所处的地理位置优越，交通便利，配套设施齐全，具有较大的升值潜力。03二次抵押所需材料第一、房屋所有权证。第二、房产抵押合同和他项权利登记表。抵押人为自然人的，房产抵押合同需进行公证。第三、房屋产权人为自然人的，需提交居民身份证或其他证明身份的有效证件。第四、房屋产权人为法人或其他组织的，需提交企业法人《营业执照》或单位证明、法定代表人身份证明书、法定代表人授权委托书、法定代表人居民身份证和受委托人居民身份证或其他证明身份的有效证件。第五、一次抵押的合同以及借款合同。04二次抵押登记流程第一、经办行已按审批要求作为第一顺位抵押权人办妥房产抵押登记并取得房产他项权证。第二、担保公司与抵押人、借款人、经办行达成二次抵押登记意向后，应准备以下材料：1、抵押人所提供的出具给房屋登记机构的房地产抵押登记申请表。2、担保公司向经办行出具的《关于后顺位抵押权申请人已知晓银行优先顺位抵押权情况的函》。3、担保公司向房屋登记机构出具的《关于后顺位抵押权申请人已知晓优先顺位抵押权情况的函》。4、担保公司向房屋登记机构出具的其与抵押人签订的《抵押合同》。5、担保公司向房屋登记机构出具的其与借款人签订的《委托担保合同》以及《反担保合同》。
