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2021年04月

北京拟放宽市场租房补贴申请条件 提高补贴标准

提出,将大幅度提高补贴标准并分六档补贴。市场租房补贴标准考虑本市经济社会发展水平、财政承受能力、房屋市场租金水平等因素,根据保障家庭人口结构和收入水平,分六档确定。除怀柔、平谷、密云、延庆外的其他区,2人及以下户最高补贴标准2500元,最低补贴标准1000元;3人及以上户最高补贴标准3500元,最低补贴标准1200元。怀柔、平谷、密云、延庆四区市场租金水平较低,市场租房补贴标准按全市标准的60%确定。同时,北京将加大部分家庭市场租房补贴力度。家庭成员中有重度残疾人员或患重大疾病人员以及家庭成员均为60周岁以上老人且无子女的,依申请可提高一档市场租房补贴标准。东城区和西城区家庭租赁城六区以外的房源,且房屋租赁合同依本市规定办理租赁备案登记的,可提高两档市场租房补贴标准。上述家庭提高后的租房补贴标准不超过本市确定的最高补贴标准。从4月10起,征求意见稿面向社会公开征求意见,欢迎社会各界提出修改意见和建议,反馈意见邮箱:zbbfzghc@126.com。此次政策实施后,北京将进一步加强市场租房补贴发放管理,定期开展市场租房补贴家庭的资格复核和动态监管,重点对家庭人口变化、实际租住情况等进行核实,防范骗租骗补行为发生。(来源:中新网)

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2021年04月

如何应对房地产和股票市场金融风险?中国人民银行回应

趋向收敛的。我国金融风险是多年长期积累形成的,是体制性、机制性、周期性和行为性等因素叠加的一个结果,尤其当前疫情影响不确定性较大,宏观环境依然复杂严峻,国际资本流动的波动比较大,外部冲击引发境内金融市场波动,股市、债市和大宗商品市场面临振荡的风险,少数的大型企业集团目前还处在风险的暴露期,中低资质的企业还面临融资困境,债务违约的风险比较高。部分热点城市房价上涨的压力仍然比较大,高杠杆的中小房企的债务违约等潜在风险也是值得持续关注的。面对这些风险,下一步,防范化解金融风险进入常态化的阶段,金融管理部门还将继续聚焦重点领域,全力做好存量风险的化解工作,同时不断完善体制机制建设,健全金融风险预防预警体系,提升金融风险防控的前瞻性、全局性和主动性,牢牢守住不发生系统性金融风险的底线,为经济持续恢复和高质量发展营造良好的金融环境。

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2021年04月

今年房地产市场可能呈现五大趋势

年,维持房地产市场整体平稳运行是大概率事件,但市场的分化或许仍将继续。在金融监管政策影响下,房企的经营行为可能会受到影响。2021年可能会出现以下五大趋势:    趋势一:市场分化会继续2020年房地产的最明显的特征是分化,主要表现在:不同城市之间的市场出现明显分化,总体来说一线城市价升量增,而三四线城市则相反;在同一个城市内部也出现分化,核心地带的住宅涨幅明显大于外围地带;从成交户型看,同样出现分化,大户型的成交增速明显高于小户型的增速;租金与房价之间的分化,总体来说租金是下降的,但房价却是上涨的。反差最强烈的是深圳,2020年二手房价格大涨超过二成,但租金却下降4%左右。    房地产市场出现分化的主要原因有以下几方面:  一是过去几年房地产调控政策对一线城市采取严控房价的策略,经过几年的累计,购买力增加。对于三四线城市则实施“去库存”策略,以棚户区改造为代表的政策措施有力地刺激了三四线城市的房地产市场,随着棚改政策的退出,这些三四线城市的购买力不济是预料之中的。  二是由于疫情的影响,海外留学的高端人才回流加速,带动了资金流的回流,这些高端人才主要流向一线城市。  三是宽松的宏观政策的主要受益者是高净值人群,他们的财富快速增加,这是高端物业的需求增速快于一般住宅的主要原因。  假如国内外疫情蔓延在2021年仍然难以得到控制,则上述趋势仍将继续。反之,如果疫情快速得到有效控制,货币政策回归中性,上述因素就逐渐弱化,市场的分化现象也将消失。      趋势二:房地产业进入低增长时代  随着土地红利、刚需红利、金融红利的消失,房地产行业全面进入低增长、低利润的时代。据克而瑞统计,2020年部分规模上市房企的全口径业绩增速从2019年的约19%放缓至约11.2%。45家企业中,28家房企增速有明显放缓,5家房企业绩转向负增长。该趋势估计在今年将继续维持并强化。  2020年出台的“三道红线”针对的是房地产开发企业的“三高”经营模式,迫使企业降低财务杠杆率。此政策一旦全面实施,整个房地产行业的平均杠杆率将会出现明显下降,按照总资产负债率70%来计算,行业的总杠杆就限制在了3.3倍。    控制了财务杠杆也就限制了盈利能力。对于单个企业来说,负债扩张的最快速度就是15%,不可能出现过去50%以上(个别企业甚至出现连年翻番)的年增长速度。因此,从净利润率的角度看,要实现类似过去十几年动辄30%甚至更高的净利润率就有些困难了。甚至不排除将出现业绩负增长的企业。  整体来看,2021年开发商的重点会是去库存、去杠杆。一方面,融资新规影响房企投资意愿,拿地减少。另一方面,2021年房企到期债务同比增长36%,加上“三道红线”影响,房企现金流处于非常紧张的状态,需要加速回款,缓解现金流压力。过去房价地价单边上涨的时候,大家都不觉得库存是个问题,土地储备持有时间越久,房价上涨了,利润更高,但是未来库存是一个大问题,房企要改善资产负债表,最好的办法是把库存变成现金,尽量追求零库存。  由于头部企业得到的监管更多,去杠杆的压力增加,增长会明显放缓,因此行业前10或前5企业的市场集中度将出现一定程度的下降。      趋势三:房企开启多元化经营时代  专业化经营曾经是万科获得市场认可的关键理念,但此一时,彼一时。当年很少有行业的盈利水平能获得超过房地产开发,随着房地产行业盈利水平向社会平均利润率回归,房地产开发企业围绕主业进行多元化经营的现象将逐渐增加。  具体来看,地产多元化,可能会有以下方向:  一是从主业出发,围绕上下游业务进行扩展。居住服务类是重要投资方向之一,包括房地产经纪行业、物业、文旅、长租、联合办公、智能家居、装修装饰,等等。  二是跳出主业,跨行业发展。机器人、汽车、农业、体育、文化、生命科学,就属于这一类。这一类发展的机会,在于技术进步、消费升级,技术进步可以诞生全新的产品,消费升级可以诞生全新的市场,对于新进企业和资本来说,这就是机会。      趋势四:数字科技转型  未来会是一个数字化的时代。去年,受到疫情影响,很多房企开始重视营销数字化,而贝壳于2020年在美国股票市场上市,当前的市值远超过万科,让很多房企看到了地产数字化巨大的想象空间。预计今年,会有越来越多头部房企布局数字科技领域。  企业做数字化转型,有四个主要目的:一是能促进管理提效,管理效率能提高很多;二是要做到业务赋能;三是要辅助决策;四是使房企的营业模式发生颠覆性的变化。  科技在地产行业的应用也会越来越深入,甚至会成为房企核心竞争力之一。      趋势五:市值和信用管理将受重视  过去,房地产开发企业非常关注市场销售的规模排名,因为有了市场规模地位就可以获得充分的金融支持。但随着“三道红线”监管指标的实施,这样的秩序可能会发生改变。金融机构从重视开发企业的规模转变为关注其财务质量,由此导致房企的关注焦点也会出现变化,规模不再是十分重要的指标。  从过去几年的排名看,TOP100的榜单似乎在逐渐稳定下来,TOP10只1~2个位次会变动,TOP20的新面孔变动率也在20%以内。但随着“三道红线”的实施,房地产行业的江湖座次可能要重新排序。  开发企业的信用风险的管理将愈发重要。2020年债券市场的违约案例快速增加,地产行业的违约案例最受关注。以往的金融机构对于开发企业的信用风险并没有进行科学的评估能力,他们评判企业风险的主要因素往往是规模,只要规模比较大的房地产开发企业就可以容易获得金融机构的信任。随着规模较大的房地产开发企业违约案例的出现,加上监管者出台一系列指标要求,金融机构对房地产开发企业的信用风险评估必将越来越精细化,倒逼房地产开发企业充分重视自身的信用风险管理。  资本市场日益成为机构主导的时代,相对于房地产开发规模而言,市值管理更加重要,如果不重视市值管理,公司就会越来越被边缘化。因此,如何与机构投资者继续沟通?如何完善公司治理制度?将成为上市公司日常管理工作中的重要课题。

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2021年03月

购买房子,如何从开发商品牌判断未来房价的增值潜力

产品、售后服务、文化价值等一系列综合价值的评价和认知,是一种信任。一个好的品牌往往能够为产品产生增值效应,给品牌拥有者带来溢价,这是企业的一种无形资产。因此,很多企业总是在自己发展的过程中用各种这样的方式来包装、推广、树立自己的品牌形象。有品牌的商品能够产生很高的附加值,比如说我们看到的一些名牌服饰,化妆品、奢侈品等,品牌越强,商品的溢价能力越高,这中间除了他们的开发成本,生产成本,营销成本等等之外,很大一部分就是他们的品牌附加值。房地产品牌对于房地产的开发商而言,品牌也同样具有很高的附加值,比如说在宋卫平时代的绿城房产,就因为他始终专注于房地产楼盘的品质,将产品做到一丝不苟、精益求精,被公认为是一个产品至上的完美主义者,因而在圈里"绿城品质"有口皆碑,同样的地段,只要是绿城的房子可能都会比别人高出10~30%的溢价,而且常常比别的楼盘销得更好,这就是"品牌价值"带来的效应。这些年来,随着进入房地产市场的企业越来越多,开发越来越成熟,慢慢地这个市场就开始分化,一些开发商逐步形成了自己的特色,因而这些房地产品牌的识别度也越来越高,比如万科主要以开发住宅为主,万达主要以开发商业地产为主,华侨城主要以做文旅地产为主等等,另外,在产品的建筑特色、风格、质量、等等多方面,这些开发商也都慢慢形成的自己的风格。以品牌判断房价行情的方法如何通过开发商品牌来掌握房地产市场行情,这主要可以通过以下几种方式来判断。我们按照两种分类法,对房地产企业进行归纳:一、按照地域范围划分,可以把房地产企业分成:1、本土企业;2、外来企业。本土企业,就是指在当地发展起来的、目前依然扎根在本土进行开发的房企。这里面又分两类型,1、对外扩张的脚步还很小,还没有形成全国性规模的企业;2、由本土发展起来的全国性大型房企。外来企业,也有两种类型:第一种,为外地来的中小房地产企业,主要目标市场在外地,新进入当地进行房地产开发;另一种是全国性大型房企,但是此前没在这个城市搞过房地产开发。二、按照房地产企业的规模来分,主要分:1、大型全国性房企;2、中等规模房企;3、创业型房企三种类型。从名称上可以看出来,全国性房企的实力最强,中等规模房企的实力次之,创业型房企的实力最差。把上面的两种分类方式结合起来,形成几个组合,就可以对房价行情做出比较合理的分析判断:1、 从本土发展起来的大型全国性企业,在本土的品牌价值最高,说白了,本土是这些企业的老根据地,无论如何这些企业不会去破坏当地的企业形象,再加上是本土发展起来的,因而对本土的资源掌控的比较好,所以,这一类企业开发的楼盘,无论地理位置、建筑设计、工程质量等各个方面都会比较过硬,这种楼盘最有潜力,未来保值增值的空间也最大。2、 属于本土的中等规模企业,这种企业深耕本地市场,本地是他们的主要目标市场,因而也就尽量做好产品,尤其在本地已经有多个楼盘的成功开发经验,这种房地产公司在本地也会比较可靠,在当地的品牌价值仅次于全国性房企,因而,在当地目标人群中的认可度会比较高,楼盘的品牌溢价也较高。

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2021年03月

上海高中招生改革“名额到校” 学区房要凉凉?

初中都有机会升入优质高中、弱校小校升入机会还相对提高的制度一旦建立,单为择校而选择居住地的行为会少很多。这些政策直接将刚被一些房产中介和自媒体炒作起来的所谓‘初中学区房’概念很大程度掐灭。未来,将持续有力地引导家长们更加理性选择入读学校,也就更加理性地选择居住地。”“名额到校”促进教育资源分配更加均衡根据上海发布的《实施办法》,名额分配综合评价录取具体包括名额分配到区招生录取和名额分配到校招生录取两类,合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%,与改革前相比,名额分配比例进一步扩大。《实施办法》特别明确了名额分配的具体要求。其中,由上海市教委直接或共同管理的市实验性示范性高中学校,名额分配招生计划占其招生计划总数的65%,原则上以各区当年度中招报名人数占全市中招报名人数的比例为测算依据分配到各区,分配到各区的计划中须有不低于20%的比例以均衡、随机为原则分配到不选择生源的初中学校。同时,由区教育局管理的市实验性示范性高中学校,名额分配招生计划占其招生计划总数的50%-65%,其中,分配到区招生计划约占本校名额分配招生计划的30%,分配到校招生计划约占本校名额分配招生计划的70%,原则上要分配到本区每所不选择生源的初中学校,实现名额分配全覆盖。上海易居房地产研究院指出,此次政策是教育制度改革和优化的重要内容,体现了教育公平的导向。从相对通俗的理解角度看,实际上就是将市实验性示范性高中招生总计划进行了优化,通过名额分配方式,使得相关区和初中获得更多的报考和入学机会。换而言之,高中教育资源的分配更加均衡,各个初中后续可以享受更多的报考优质高中机会,进而使得初中各校的生源更加均衡。“‘不能对口好初中孩子就彻底掉队’的焦虑情绪会大大减缓,单为择校而选择居住地的行为会少很多。”陈杰表示,新政策的设计不仅巧妙而且具有深远意义。陈杰进一步分析称:“新政之下,每个初中,哪怕规模再小,都有一定的‘托底保障’进入优质高中名额。而那些规模较小的初中,即那些报名人数较少的初中,相对就更加有吸引力了。而这些初中往往又是坐落在居住地段人气不太足的区域,这会带动这些区域的人气复苏,引来居住人口的空间分布更加均衡。”业内:2021年学区房将迎来降温“不可回避的是,这两年大城市住房问题中,一个很尖锐的问题就是学区房较热。无论是一手房还是二手房,都出现了学区房抢房的现象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称,“从实际过程看,热门小学和初中都出现了‘一校难求’现象,暴露出扭曲的置业观和教育观。”比如,在刚过去的2020年,上海学区房房价一路上扬。根据克而瑞数据库监测的数据,2020年全年,上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米,同比上涨2.5%。而以去年学区房炒作较多的大三林板块为例,其2020年全年新建商品住宅成交均价为99359元/平方米,同比上涨17.7%。根据上海易居房地产研究院对大三林板块、张江板块和黄浦区三个学区相对热的板块进行分析数据显示,2019年,这三个板块的价格比较稳定。而到了2020年尤其是二季度开始,这三个板块的价格明显上涨,出现了学区炒作、一房难求、房价哄抬、预期不稳等乱象。上海三个热点区域/板块的房价走势图片来源 CRIC、易居研究院对此,严跃进表示:“此次上海教改工作,将优质高中资源以名额分配的方式进行配置。一些冷门的、过去不为家长看好的初中,后续入读优质高中的机会大增。在‘小升初’的机制下,也会传导到相关的小学择校过程中。通过这样一个机制,也真正使得此类小学和初中的生源质量改善。各类学校后续都可以享受更公平的招考机会,自然使得‘哄抢好学区’的现象减少,进而促进相关学区房的价格降温。”上海中原地产资深分析师卢文曦告诉新京报记者:“新的政策出现对打击‘炒作学区房’,会有一个立竿见影的作用,现在的逻辑是,‘宁做鸡头,不做凤尾’ ,在家门口的初中也有机会进入很好的高中,这样,慢慢地,随着大家对学区房的关注度降低,学区房市场也会逐步降温。”“从政府的近年来一系列表态和政策看,高水平高质量实现教育均衡和促进教育公平的决心很大,教育均衡发展之路还正在路上,进一步促进教育公平的措施还会源源不断而来。伴随这些政策发展,我们也有望看到择校热会进一步降温,人们的居住地选择将越来越理性,对学区房的炒作会越来越少,甚至学区房的概念可能未来就会变成一个伪概念。教育资源分布的均衡化将有力推进居住均衡,进而让住宅市场的发展会更加健康平稳和可持续。”陈杰总结称。新京报记者 徐倩编辑 武新 校对 薛京宁

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2021年03月

央行副行长陈雨露:不搞大水漫灌,提高管理国际化货币的能力

央银行制度,建设现代金融体系,深化金融高水平开放,为经济高质量发展、全面建设社会主义现代化国家提供重要支撑。在货币政策方面,陈雨露强调,重点是完善货币供应调控机制,保持货币供应量和社会融资规模增速与反映潜在产出的名义国内生产总值增速基本匹配,不搞大水漫灌,守护好老百姓的“钱袋子”。第一财经:党的十九届四中、五中全会都对建设现代中央银行制度作出重要部署,为做好“十四五”时期金融工作特别是中央银行工作指明了方向。接下来,建设现代中央银行制度的工作重点有哪些?陈雨露:建设现代中央银行制度的主要任务是,按照党的十九大明确的战略部署,健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架。在健全现代货币政策框架方面,工作的重点是要完善货币供应调控机制,保持货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配,不搞大水漫灌,守护好老百姓的“钱袋子”。同时,我们还会进一步增强货币政策操作的规则性和透明度,建立制度化的货币政策沟通机制,有效管理和引导预期。当然,利率市场化改革也会进一步深化,中央银行政策利率通过市场利率向贷款利率和存款利率的传导更加顺畅,引导金融资源更多配置至小微、民营企业。在健全宏观审慎政策框架方面,工作的重点是要构建系统性金融风险防控体系。2008年国际金融危机后,宏观审慎政策框架在全球得到广泛实践,成为现代中央银行制度主要组成部分,我国较早在这一领域进行了探索。“十四五”期间,针对金融创新发展和金融风险演变特点,人民银行会继续完善宏观审慎政策框架,逐步将主要金融活动、金融市场、金融机构纳入宏观审慎管理,重点加强对系统重要性金融机构、金融控股公司与金融基础设施监管的统筹监管。此外,我们会继续推动加强金融监管协调,不断补齐制度短板,减少监管空白和监管套利。在应对和处置金融风险时,我们会要求进一步压实股东、各类债权人和地方政府责任,与金融监管部门共同守住不发生系统性金融风险的底线。第一财经:近年来,金融服务实体经济提质增效,但经济的结构性矛盾日益凸显。下一步,在建立现代金融体系,增强金融普惠性方面,人民银行会有哪些新举措?陈雨露:“十四五”是“两个一百年”奋斗目标的历史交汇时期,也是我们建立现代金融体系的关键时期。人民银行将认真履行国务院金融委办公室职责,按照市场化、法治化、国际化原则,持续推动建设现代金融体系,进一步打通金融向实体经济的传导,更好支持国民经济重点领域和薄弱环节,更好支持加快构建双循环新发展格局。一是要建立现代金融机构体系。国有商业银行改革方面,重点是要以强化公司治理为核心,更好支持实体经济,服务小微、民营企业发展。中小金融机构改革方面,要从完善制度入手,支持中小银行和农村信用社持续健康发展,保持县域金融机构法人地位总体稳定,保持金融体系完整性,促进城乡协调发展。政策性金融改革方面,我们会在前期改革成果基础上继续推进,实施政策性业务与商业性业务分账管理,提升支持国家战略的能力。我们继续坚持“两个毫不动摇”,鼓励和支持民营金融机构规范创新发展。二是要发展现代金融市场体系。我们会继续改善融资结构,大力发展债券市场和多层次资本市场,提高直接融资比重。通过消除歧视、降低门槛,加强金融消费权益保护,使各类市场主体能够以可负担的成本获得参与金融活动的公平机会。金融科技蓬勃发展,对金融市场产生了深刻的影响。“十四五”期间,我们需要建立金融科技规范发展的制度体系,更好发挥人工智能、大数据、云计算等新技术提升金融普惠性、便利性的重要作用。三是要完善现代金融基础设施体系。经济高质量发展和高水平对外开放对金融基础设施服务的便捷性、联通性、安全性提出了新的要求。为此,我们需要综合统筹规划金融业综合统计、反洗钱以及金融市场登记托管、清算结算、支付、征信等金融基础设施,优化结构布局,统一监管标准,确保安全高效运行。为适应双循环新发展格局,我们要继续推动境内外各类金融基础设施互联互通,构建适应金融双向开放的金融基础设施管理体系。第一财经:党的十九届五中全会将“更高水平开放型经济新体制基本形成”列入“十四五”时期经济社会发展主要目标。为此,人民银行将开展哪些新的探索?陈雨露:近年来,我国金融业开放取得了突破性进展。人民银行会同其他金融监管部门集中宣布了50多条对外开放措施,不仅取消了银行、证券、基金管理、期货、人身险领域的外资股比限制,还取消了企业征信、信用评级、支付清算等领域的市场准入限制,金融市场双向开放的程度也在不断提升,为实现我国高水平开放、维护开放型世界经济体系作出重要的努力。新形势下,我国经济高质量发展需要实现更大范围、更宽领域、更深层次的开放,加快制度型开放,建设更高水平开放型经济新体制。一是对标国际高水平,加快实现准入前国民待遇加负面清单管理制度,按照市场化、法治化、国际化原则推动金融业对外开放。在扩大开放的同时,要更加注重金融风险防控,尽快补齐监管制度短板,提高金融监管的专业性和有效性,使监管能力和开放水平相适应。二是顺应市场需求,稳步推进资本项目可兑换,稳慎推进人民币国际化,提高管理国际化货币的能力。人民币自2016年加入SDR货币篮子以来,已被正式赋予全球公共物品属性。人民币国际化水平的提升,将增加储备货币这一全球公共物品的有效供给,促进国际货币体系的平衡和稳定。三是以服务实体经济为根本,优化和稳定全球产业链、供应链,服务好双循环新发展格局。金融业开放不仅有利于自身竞争力和效率的提升,也将有助于提升金融服务业支持实体经济的效能,更好利用国际国内两个市场、两种资源,实现更加强劲可持续的发展。四是继续加强金融对外交往与合作。我们会继续坚持负责任大国定位,加强货币政策国际协调,不将汇率工具化,不搞以邻为壑的竞争性贬值。在“一带一路”建设方面,我们将发挥金融业开放的支持作用,通过推动本币使用为“一带一路”建设提供更加长期稳定的资金融通支持。

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2021年03月

全国人民代表大会常务委员会工作报告(摘要)

核心的党中央,从容应对世所罕见的风险挑战,统筹推进“五位一体”总体布局,协调推进“四个全面”战略布局,在危机中育先机,于变局中开新局,疫情防控取得重大战略成果,全面建成小康社会取得伟大历史性成就,决战脱贫攻坚取得全面胜利,交出了一份人民满意、世界瞩目、可以载入史册的答卷,中华民族伟大复兴向前迈出了新的一大步!面对错综复杂的国际形势、艰巨繁重的改革发展稳定任务,在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下,全国人大常委会坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻习近平法治思想,履职尽责、积极作为,为推动重大工作部署、应对重大风险挑战、维护国家安全提供法律保障,有效发挥了国家权力机关的职能作用。十三届全国人大三次会议以来的10个月,常委会认真行使立法权、监督权、决定权、任免权,制定法律9件,修改法律13件,作出有关法律问题和重大问题的决定8件,正在审议的法律案23件;听取审议35个报告,检查1个决定和6部法律实施情况,进行专题询问2次,开展专题调研6项,作出决议1项;决定批准或加入条约7项;审议通过39个任免案,依法任免国家工作人员259人次。常委会工作最为显著的特点是紧跟党中央重大决策部署,紧贴人民群众美好生活对法治建设的呼声期盼,紧扣国家治理体系和治理能力现代化提出的法律需求实际,加强立法和法律监督,努力使各项工作更好围绕中心和大局、更好服务国家和人民。一、加强宪法实施和监督,维护国家法治统一完善宪法相关法律制度。修改国旗法、国徽法,更好维护国家形象、弘扬爱国主义精神,让捍卫国旗和国徽的尊严成为人们的自觉行动。修改选举法,适当增加县乡两级人大代表名额,夯实人民代表大会制度基础。适应深化国家监察体制改革需要,制定公职人员政务处分法,审议监察官法草案。全国人大组织法、全国人大议事规则制定30多年来,进行首次修改,提交大会审议的修正草案,全面贯彻坚持党的领导政治原则,充分吸收人民代表大会制度实践的新经验、新成果,充分反映党和国家机构改革后机构设置及其职能发生的新变化。经过全体代表的共同努力,一定能把这两部法律修改好,成为全国人大及其常委会依法履职、确保人大工作高效运行的程序法,成为实现坚持党的领导、人民当家作主、依法治国有机统一的保障法。维护香港特别行政区宪制秩序、法治秩序。十三届全国人大三次会议作出关于建立健全香港特别行政区维护国家安全的法律制度和执行机制的决定后,常委会迅速行动,于去年6月连续召开两次会议,审议通过香港特别行政区维护国家安全法,并决定将其列入香港基本法附件三,由香港特别行政区在当地公布实施,扭转了香港在国家安全领域长期“不设防”的严峻局面。去年8月、11月,先后通过关于香港第六届立法会继续履行职责的决定、关于香港立法会议员资格问题的决定,本次大会将作出关于完善香港特别行政区选举制度的决定,之后常委会将根据这一决定修改完善相关法律,打出一套法律的“组合拳”。大力弘扬宪法精神。根据党中央决策部署,落实宪法规定,作出关于授予国家勋章和国家荣誉称号的决定,习近平主席签署主席令,授予钟南山共和国勋章,授予张伯礼、张定宇、陈薇“人民英雄”国家荣誉称号。举办6次宪法宣誓仪式,任命和决定任命的23位国家工作人员庄严宣誓。开展国家宪法日活动,召开第7个国家宪法日座谈会。做好合宪性审查和备案审查工作。回应涉及宪法有关问题的关切,确保法律法规和政策举措符合宪法规定、宪法精神。2020年共收到报送备案的行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、经济特区法规、司法解释、特别行政区法律1310件,逐件进行主动审查。围绕疫情防控、野生动物保护、民法典实施、食品药品安全、优化营商环境等五个方面开展专项审查和集中清理,发现需要修改或废止的规范性文件3372件,督促有关方面及时予以纠正。做好依申请审查和移送审查,共收到公民、组织提出的审查建议5146件,对属于常委会审查范围的3378件逐一进行研究,提出处理意见,其他建议分别移送有关机关处理。收到有关部门移送审查的地方性法规58件,督促制定机关修改或废止了27件。推动地方人大普遍建立听取备案审查工作报告制度。正式开通国家法律法规数据库。二、围绕党和国家工作大局,顺应人民期盼,加强重点领域立法加强公共卫生立法修法。截至目前,已完成修订动物防疫法等6项任务,修改野生动物保护法、执业医师法、传染病防治法等11项任务将在今年年底前完成。推动依法做好公布疫情信息、调配应急物资、化解矛盾纠纷、维护市场秩序等工作。加快国家安全立法。制定生物安全法、出口管制法,修改档案法,审议海上交通安全法修订草案、数据安全法草案、个人信息保护法草案。贯彻落实习近平强军思想,适应新时代国防和军队建设需要,制定海警法、退役军人保障法,修改国防法、人民武装警察法,审议军人地位和权益保障法草案、兵役法修订草案、军事设施保护法修订草案。围绕推进高质量发展和高水平对外开放立法。制定城市维护建设税法、契税法,修改专利法、著作权法,审议乡村振兴促进法草案、印花税法草案、海南自由贸易港法草案,作出关于设立海南自由贸易港知识产权法院的决定和关于设立北京金融法院的决定。抓紧社会建设和社会治理领域立法。通过刑法修正案(十一),修改未成年人保护法、预防未成年人犯罪法、行政处罚法,审议反食品浪费法草案、反有组织犯罪法草案、法律援助法草案、家庭教育法草案、教育法修正草案。聚焦特定领域、特殊问题,积极开展“小切口”立法,拓展了立法工作方法和路径,标志着立法工作进一步向专业化、具体化方向发展。继续完善生态环保法律。本届以来制定和修改长江保护法、土壤污染防治法、固体废物污染环境防治法等12部相关法律,作出1项决议,正在审议湿地保护法草案,用最严格的制度、最严密的法治划定生态红线,守护绿水青山。去年12月通过的长江保护法,全面贯彻“共抓大保护、不搞大开发”理念,是我国第一部全流域的专门法。及时召开长江保护法实施座谈会。做好民法典实施相关工作,推动相关配套法规和司法解释的修改完善,阐释好民法典一系列新规定新概念新精神,带头做好宣传、推进、保障实施工作。三、坚持寓支持于监督之中,依法开展法律监督和工作监督强化计划和预算、决算审查监督。紧扣十三届全国人大三次会议批准的经济社会发展目标任务,突出做好“六稳”工作、落实“六保”任务,听取审议国民经济和社会发展计划执行情况报告、中央决算报告、预算执行情况报告、审计工作报告,审查和批准2019年中央决算。听取审议关于审计查出问题整改情况的报告并进行专题询问,开展整改情况跟踪监督。认真开展疫情防控税费优惠政策、减税降费专题调研。深入推进人大预算审查监督重点拓展改革。制定关于加强地方人大对政府债务审查监督的指导意见。开展全口径预算审查、全过程预算监管。加强政策实施效果和资金使用绩效情况监督,建立听取政府预算绩效评价情况及相关部门重要政策和重点资金绩效情况通报机制。推进预算联网监督系统二期建设。认真履行对国有资产管理的监督职责。作出关于加强国有资产管理情况监督的决定。听取审议2019年度国有资产管理情况综合报告和关于企业国有资产管理情况专项报告。开展企业国有资产(不含金融企业)管理情况监督调研。开展健全国有资产治理体系专题调研。听取审议专项工作报告。听取审议国务院关于科技创新、股票发行注册制改革、脱贫攻坚、财政农业农村资金分配使用情况的报告。首次听取审议国家监察委员会关于开展反腐败国际追逃追赃工作情况的报告。加强执法司法工作监督。听取审议国务院关于公安机关执法规范化建设工作情况的报告,听取审议最高人民法院关于加强民事审判工作依法服务保障经济社会持续健康发展情况的报告、关于民事诉讼程序繁简分流改革试点情况的中期报告,听取审议最高人民检察院关于适用认罪认罚从宽制度情况的报告。持续加大执法检查力度。检查了关于全面禁止野生动物非法交易和食用的决定、野生动物保护法、土壤污染防治法、农业机械化促进法、慈善法、公共文化服务保障法、反不正当竞争法的实施情况,听取审议国务院关于研究处理“一决定一法”执法检查报告及审议意见情况的报告。连续3年先后检查大气污染防治法、水污染防治法、土壤污染防治法实施情况,实地检查22个省份的78个地市,召开74场座谈会,暗访170个单位和项目,梳理20类82个问题,点名曝光143个单位存在的问题。扎实做好专题调研。把专题调研作为常委会开展工作监督的重要方式,委员长会议组成人员、常委会、专门委员会和工作委员会开展232次调研,形成了307个调研报告。其中,常委会组织开展“十四五”规划纲要编制工作若干重要问题、生态环保决议落实情况、珍惜粮食反对浪费情况、社会保险制度改革和社会保险法实施、民族团结进步创建工作、政府投资基金管理与改革等6项专题调研。“十四五”规划纲要相关专题调研历时4个多月,形成22份专题调研报告,有效服务人大监督和立法修法工作,也为中央和国家机关提供决策参考和工作参考。四、坚持代表主体地位,支持和服务代表依法履职认真落实关于加强和改进全国人大代表工作“35条具体措施”,不断提高代表工作水平。认真办好代表议案和建议。十三届全国人大三次会议主席团交付的506件代表议案全部审议完毕,其中118件议案涉及的22个立法项目已审议通过或正在审议,168件议案涉及的58个立法项目已列入立法规划或计划。代表提出的9180件建议,交由194家承办单位办理并全部答复代表,代表建议所提问题得到解决或计划逐步解决的占71.28%。将181件代表建议涉及的9个方面问题确定为重点督办建议,全国人大有关专门委员会负责督办。代表在闭会期间提交的400多件建议,交由98家承办单位研究处理,做到即收即办、逐件反馈。密切常委会同代表的联系。常委会组成人员直接联系439位代表,认真听取代表意见建议。推动代表深度参与常委会工作,邀请175人次代表列席常委会会议,召开2次列席代表座谈会。各专门委员会探索建立对口联系代表机制,500多人次代表参加执法检查、工作调研、计划和预算审查监督、国有资产管理监督等工作。落实重要法律草案征求代表意见机制。增设6个立法联系点,新设5个基层预算审查监督联系点。密切代表同人民群众的联系。代表联系群众形式多样、内容丰富。按照常委会统一安排,约1800人次代表参加集中视察、专题调研活动,形成一批重要调研成果。全国人大代表就近参加代表联络站、代表之家活动,积极推动解决就业、教育、医疗、住房、养老、食品安全、生态环保等方面人民群众反映突出的问题。加强代表履职能力建设。创建全国人大网络学院。开设人大历史、代表履职知识、代表风采等具有人大特色的专栏,增强培训课程针对性和实效性,截至目前课程总点播量达到83万次。举办3期网络视频学习班和2期线上线下相结合的代表学习班,1.1万人次代表和地方人大负责同志参加学习。改进人大信访工作,开通网上信访平台,一年多来处理网上信访2.4万件次。认真研究分析群众来信来访反映集中的问题,在相关立法修法工作中予以回应。五、服务国家外交大局,发挥人大外事工作的职能作用创新外事活动形式,举行各层级双边视频活动46场,出席视频会议26场,进行通话交流15次,开展线下外事活动27场,外交信函往来近600件。加强双边友好交往。举行中俄议会合作委员会第六次会议、中法议会合作委员会第十一次会议,同蒙古国家大呼拉尔开展定期机制交流;与日本、韩国、老挝、柬埔寨、印尼、新加坡、乌兹别克斯坦、德国、肯尼亚等国议会领导人视频会晤,从立法机构角度助力国家关系深入发展。香港特别行政区维护国家安全法通过后,全国人大以双边友好小组组长名义给93个国家议会和欧洲议会发了106封信函,介绍有关情况、阐释中方立场,获得广泛理解和支持。推动多边交流合作。围绕共建“一带一路”倡议,加强与沿线国家议会的政策沟通和立法交流。出席第五次世界议长大会、第六届金砖国家议会论坛等视频会议,参加各国议会联盟、议会世贸大会指导委员会、亚洲议会大会、东盟各国议会间大会等多边活动,推动将“人类命运共同体”、“以人民为中心”、“团结合作、共同抗疫”等主张写入多边会议文件。对外宣介中国道路和中国制度。积极宣介习近平新时代中国特色社会主义思想,主动介绍中国发展成就和对世界的贡献。主动宣介习近平法治思想,介绍人大制度和立法工作。主动宣介中国坚持人民至上、生命至上的抗疫理念,分享中国抗疫经验做法。加强人大英文网站建设,办好中国人大杂志英文版。坚定维护国家利益。发挥常委会发言人、外事委发言人、法工委发言人机制作用,在涉港、涉疆、涉台和抗疫问题上阐明中方立场。六、加强履职能力建设,不断提升常委会自身建设水平加强思想政治建设。巩固深化“不忘初心、牢记使命”主题教育成果,深入学习《习近平谈治国理政》第三卷,开展7次常委会党组集体学习,举办6次常委会专题讲座,及时传达学习习近平总书记重要讲话和中央会议、文件精神。召开习近平总书记关于坚持和完善人民代表大会制度的重要思想学习交流会、第26次全国地方立法工作座谈会,深入学习习近平法治思想,带头学习宣传宪法法律和相关履职知识。完善常委会运行机制。制定全国人大例会、其他重要会议改进会风的具体措施。合理安排委员长会议、常委会会议。按照紧凑高效的原则,合理安排会议日程。常委会召开了8次会议,平均出席率超过97%,列席人员到会率超过95%。坚持民主集中制原则,保障常委会组成人员充分行使民主权利。充分发挥专门委员会作用。修订专门委员会分党组工作规则。各专门委员会共召开152次会议,牵头起草13件法律草案并依法提请审议。协助常委会做好备案审查工作。组织开展执法检查和专题调研,持续跟踪监督常委会审议意见研究处理情况。加强人大机关建设。坚持办好党风廉政宣传教育周活动,继续开展机关内部巡视,梳理完善137项机关制度。严格执行中央八项规定及其实施细则精神,深入推进“灯下黑”问题专项整治,坚决纠治形式主义、官僚主义。提高参谋服务保障工作水平。统筹做好人大舆论宣传工作。积极研究、阐释、宣传人民代表大会制度,全面准确报道人大会议和立法、监督工作,认真办好“代表通道”、“部长通道”集中采访活动。大力宣传代表在抗疫斗争、脱贫攻坚、民族团结中的履职担当,讲好中国故事、中国人大故事、人大代表故事。常委会工作还有一些差距和不足,主要是:立法质量需要进一步提升,立法形式不够丰富,一些领域法律跟不上新时代提出的新要求;监督工作的实效性需要进一步提升,监督的形式和工作机制有待探索创新和不断完善;代表工作水平需要进一步提升,需要为代表履职创造更好的条件。常委会将虚心听取代表和各方面意见建议,不断加强和改进工作,更好履行宪法法律赋予的职责。中央全面依法治国工作会议确立了习近平法治思想的指导地位,习近平总书记多次就人大工作发表重要讲话、作出重要指示,为坚持和完善人民代表大会制度指明了方向、提供了遵循。在新的奋斗征程上,必须充分发挥人民代表大会制度的根本政治制度作用,坚持党的领导、人民当家作主、依法治国有机统一,通过人民代表大会制度牢牢把国家和民族前途命运掌握在人民手中。今后一年的主要任务2021年是实施“十四五”规划、开启全面建设社会主义现代化国家新征程的第一年,也是中国共产党成立100周年,中华民族伟大复兴迎来更加光明的前景。进入新发展阶段,人大工作必须增强使命感、责任感、紧迫感,勇于担当、敢于负责、善于作为,自觉承担起新时代新征程对人大工作提出的新任务新要求。常委会工作的总体要求是:在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下,以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入学习贯彻习近平法治思想和习近平总书记关于坚持和完善人民代表大会制度的重要思想,全面贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神,坚持党的领导、人民当家作主、依法治国有机统一,立足新发展阶段,贯彻新发展理念,构建新发展格局,紧紧围绕“十四五”规划和2035年远景目标谋划人大工作,依法行使立法权、监督权、决定权、任免权,发挥好在全面建设社会主义现代化国家中的职能作用。一、切实加强宪法实施和监督,维护宪法尊严和权威。认真抓好宪法实施工作,落实宪法解释程序机制,积极回应涉及宪法有关问题的关切。加快推进宪法相关法立法修法工作,制定监察官法,修改全国人大常委会议事规则、国务院组织法、地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法等。切实加强宪法监督工作,认真做好合宪性审查、备案审查工作,维护国家法治统一。持续推动宪法宣传教育,组织好宪法宣誓、国家宪法日活动。维护宪法和基本法确定的特别行政区宪制秩序,确保“一国两制”实践行稳致远。二、切实加强重点领域、新兴领域、涉外领域立法,不断提高立法质量和效率。根据立法工作计划,初步安排审议45件法律案,还提出了近20件预备项目。继续实施强化公共卫生法治保障立法修法工作计划,制定突发公共卫生事件应对法,修改野生动物保护法、传染病防治法、国境卫生检疫法、执业医师法等。坚持统筹发展和安全,健全国家安全法治体系,制定反有组织犯罪法、陆地国界法、粮食安全保障法、数据安全法、军人地位和权益保障法,修改突发事件应对法、海上交通安全法、安全生产法、兵役法、军事设施保护法等。围绕建设现代化经济体系、促进科技创新,制定海南自由贸易港法、期货法、印花税法、乡村振兴促进法,修改反垄断法、科学技术进步法、公司法、企业破产法、审计法、农产品质量安全法、畜牧法等。完善民生保障、教育文化、社会治理、生态环保急需的法律制度,制定反食品浪费法、文化产业促进法、家庭教育法、学前教育法、个人信息保护法、社会救助法、法律援助法、湿地保护法、南极活动与环境保护法,修改体育法、教育法、职业教育法、妇女权益保障法、治安管理处罚法、行政复议法、环境噪声污染防治法等,加快推进黄河保护立法。及时跟进研究数字经济、互联网金融、人工智能、大数据、云计算等新技术新应用领域的相关法律制度。加快推进涉外领域立法,围绕反制裁、反干涉、反制长臂管辖等,充实应对挑战、防范风险的法律“工具箱”。丰富立法形式,坚持既要搞“大块头”,又要搞“小快灵”,适时启动条件成熟领域法典编纂工作,针对实际需要以“小切口”形式推进立法。三、切实加强监督工作,确保国家机关依法履行职责。根据监督工作计划,预安排了29个监督项目。切实承担好推进人大预算审查监督重点拓展改革、监督国有资产管理情况两项职责,听取审议计划执行等7个工作报告,修改关于加强中央预算审查监督的决定、关于加强经济工作监督的决定。坚持围绕中心、服务大局,做好专项工作监督,听取审议关于加快构建新型农业经营体系等10个专项报告。坚持做好立法与推进法律实施并重,检查企业破产法等6部法律的实施情况。结合听取审议关于建设现代综合交通运输体系、检查固体废物污染环境防治法实施情况的报告,开展2次专题询问。围绕财政补贴管理与改革等,开展6项专题调研。进一步完善监督工作机制,改进方式方法,增强监督工作实效性。四、切实加强代表工作,更好发挥代表作用。深入落实常委会组成人员联系代表制度,健全专门委员会、工作委员会联系代表机制。强化代表对常委会和专门委员会、工作委员会立法、监督、对外交往工作的参与。提高代表议案和建议工作水平。支持代表密切联系群众。加强代表服务保障工作,继续建好代表履职信息化平台。加强全国人大网络学院建设,完善代表系统培训机制。支持原选举单位依法监督代表履职,推动代表履职档案规范化建设。实施新修改的选举法,做好全国县乡两级人大换届选举工作。五、切实加强人大外事工作,深化和拓展各层级各领域交流合作。统筹安排疫情防控常态化背景下的对外交往。开展多层次、多渠道对外交往,积极参与议会多边机制活动。围绕国家核心利益和重大问题主动发声,宣介中国道路、制度和政策、理念、主张。六、切实加强自身建设,夯实履职的思想政治组织基础。深入学习贯彻习近平法治思想和习近平总书记关于坚持和完善人民代表大会制度的重要思想,认真开展党史学习教育。切实加强人民代表大会制度理论、中国特色社会主义法学理论研究。更好发挥专门委员会作用,发挥常委会工作机构作用。全面贯彻中央八项规定及其实施细则精神。健全网上受理信访制度。加强新闻舆论工作。加强与地方人大的工作交流。标签: 北京 城市 中央 中国 中心【责任编辑】免责声明:本文仅代表作者个人观点,与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。

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2021年03月

疏堵结合 切实防范房地产金融风险

房地产领域:首先,流向房地产及相关领域的贷款在持续增加;其次,疫情冲击导致居民消费减少,但个人住房贷款规模不降反升;再次,以一线城市为代表的部分城市房价显著上涨,房价泡沫化风险的迹象有所显现。在此背景下,持续加强房地产宏观审慎监管十分必要,通知的出台很及时也很有针对性。考虑到不同地区房地产市场的分化状况以及不同银行房地产贷款占比的显著差异,通知做出了两方面弹性规定。一是建立了分档管理和区域差别化调节机制。根据银行业金融机构资产规模及机构类型,分五档对房地产贷款集中度进行管理。此外,还建立了区域差别化调节机制。二是对于房地产贷款占比和个人住房贷款占比超过上限的银行,给予一定的业务调整过渡期。这两项规定能够较好地稳定市场预期,促进各地区银行机构的房地产贷款占比和个人住房贷款占比稳步调整至合理水平。不管是房地产贷款集中度管理等宏观审慎措施,还是限购限贷等举措,都希望通过堵住资金流向房地产的去路,达到防范房价泡沫化风险的目的,但光靠堵是不够的。从往年的经验来看,在加强房地产监管的态势下,即使部分城市提高了购房首付比例,居民家庭会转而使用消费贷购买住房,导致消费贷规模大幅攀升。如果未来部分银行的个人住房贷款占比达到了通知规定的上限,居民家庭仍然可能设法通过其他形式获得贷款,然后再用于购买住房。不仅如此,近年来实体企业投资房地产的现象屡有发生,这也意味着,即使银行部门严格按照通知规定的上限管理房地产贷款,部分实体企业仍然可能以实体投资的名义获得贷款,再投向房地产领域。实体经济内生增长动力不足、投资回报率偏低是大量资金流向房地产的根源,只堵不疏难以解决根本问题,疏堵结合才能切实防范房价泡沫化风险。除了堵住投资和投机性资金流向房地产的去路,还应尽快疏通实体经济所面临的障碍,培育更多发展空间和投资机会:一是以人工智能等新技术为抓手,加快促进技术进步,着力培育新的增长点;二是进一步减税降费,尤其是降低企业的非税负担;三是加快发展民营银行等中小金融机构,构建与中小企业融资需求相匹配的金融服务体系,缓解中小企业融资难融资贵困境;四是进一步优化营商环境,消除民间投资在教育、医疗等领域面临的“玻璃门”、“弹簧门”和“旋转门”等进入壁垒。

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2021年02月

人口生育政策若放开对房地产的影响

这截图上可以看出来问题,东北年轻人跑了,老龄化严重。有些地方之前就放松了,能生三个的都不想生。所以即使全面放松,我估计效果也有限。过去7年的数据显示,东北除了沈阳和大连还有点人口增量外,其他城市的人口几乎都是下降的,非常令人担忧。最近公安部公布了2020年,中国进行户籍登记的新生儿数据是1003.5万人。公安部统计的是:当年出生,当年上户口的数据。2019年这个数据是1179万人,减少了176.5万人,降幅15%。是否和疫情有关就不知道了。但从历年来看,这个下降的趋势非常明显。统计局的数据是1465万,和公安部的数据有出入。但不管怎么样,都是下降。下图是历年人口数据,有2排数据,但人口经济学家认为第二排更权威。人口下降趋势难以逆转,所以全面放开生育政策也是迟早的事。今天我在各个群里问大家考虑生几个孩子,哈哈我发现只有北京上海群里对这个问题完全没反应。难怪生育率低,老龄化严重,大家都不想生孩子。为什么不想生呢?有人回答的非常好:但其他群相对来说还算正常。一般来说,只要有条件有精力带的,都会考虑生2个,没精力的就生1个。以前我们越穷反而需要养儿防老,而从欧美日韩发达国家的经历来看;似乎越发达,大家越不想生孩子,这是通病。原因无非是这几点:一是经济压力大,养育孩子的成本太高了,养不起。我国一线城市养一个孩子的成本至少200万以上,其实哪只200万啊,光买一个学区房就不止这点钱了!二是精力不足,女人生孩子痛就算了,要养大孩子更是一二十年的艰巨任务。中国的老人虽然比日本好,还可以帮忙带孩子。但却很难教育好孩子,城市中产们现在又都这么重视孩子教育。女人要上班,又要带孩子,精力真的有限。三是观念也不一样了。现在的人自我意识更强,想活出自我,孩子多了,天天带娃,影响自己的生活质量。有的女人可能还会考虑到身材,生孩子容易变老。四是经济越发达,都有社保、退休金,以后也不需要下一代来养老了。大家关心的是人口生育政策放开后,效果有多大,对房地产的影响有多大。二胎政策在2016年全面放开后,我身边的80后很多都生了二胎,基本上2个孩子是标配。从数据上来看:2016、2017年人口也出现了2年反弹,但之后又明显下滑了。可见80后想生的那一拨集中生完了,不想生的也不会生了,90后现在也三十了,但生孩子还没有80后积极。而且现在农村剩男和城市剩女也越来越多,这也非常影响生育。这跟日本也有点像。其实日本已婚的平均都是生2个孩子,但因为单身人士占比很高,所以对人口是个很大的危机。那对房地产的影响有多大呢?现在放开人口生育政策,最多是短期内影响家庭买三房还是四房。要等这些孩子长大具备买房能力,那还是二十多年后的事了。所以我们判断接下来的房地产拐点,还得往年前看人口拐点出现在哪年。1986年-1990年,是人口出生的高峰期;1990年到达顶峰,2926万。我们来推算一下。通常,22岁本科毕业后工作5-10年,开始考虑买房。现在有父母的帮助,当然有的可能会提前,也就是1986加上5-10年就是27-32岁。相对应的是:2013-2018年为置业期。........1990年的在2017-2022置业。1986-1990的这一批人,2013-2022年都是他们的置业高峰期。2013年、2014年其实置业需求很多。但是人为的调控压抑了需求。所以调控放松后,加上本来就是需求高峰期。所以才会有2015-2017年的暴涨。但从1991年开始人口剧减,只有2245万人;比1990年的人口减少了681万。降低幅度接近四分之一了,简直是断崖式下跌!所以从人口数据来看,1990年是人口拐点,我们的置业高峰期还剩两年就面临着拐点。当然这个只是理论上的。因为房地产,除了首次置业,还有改善型置业。特别是房价高的一二线城市,首次置业很难一步到位,所以过几年又要改善。而房价低的三四线城市,以前老破旧的楼梯房特别多。现在生活条件好了,大家也都想住更好的商品房,改善型需求也很旺盛。但是这种机会一定是结构性的!1990年之后的人口大拐点出现后,现在大家已经感觉到人口的稀缺性了。所以这几年各个城市都开始抢人!南京昨天又放开落户了,有四个区交半年社保就能落户。我估计要不了两年,很多城市都会全面放开落户,0门槛落户。接着说人口对房地产的影响。因为好的工作机会主要在一二线城市,人往高处走嘛!年轻人都想去大城市看花花世界。所以以后人口往大城市聚集的趋势不可逆转。经济越发达,有人口流入的城市,以后房地产依然存在结构性机会。现在货币又处于一个过剩的阶段,去大城市资产想要保值增值,有钱你不买房干嘛呢。我以前写过一篇文章,不过因为有些内容敏感后来我删了。就是富人活在通胀中,没钱的人活在通缩中。这些年货币放水,上涨的只是资产价格,而普通物价并没有上涨。所以感觉到通胀的只有富人,我们普通打工者感觉不到通胀。为什么印了那么多钱物价不涨呢?这话题又扯远了,现在贸易都全球化了;国内人工涨价了没关系,大量工厂转移到东南亚印度。别的国家生产成本低啊!总的出厂价还是没涨,最后全球都处于一个产能过剩的时代。所以只要能通过全球交易的普通商品的物价根本涨不起来,只有那些没法流动的商品倒是能涨。另外能涨的就是核心资产。因为大部分的钱都流进了富人的口袋,他们需要买高端核心资产保值增值。而一线城市,长期人口流入,资金集聚最多;且是全中国最有钱的购买人群,产业又是最强,高收入群体最多。而土地供应又有限,房价具有天然升值的内在动力。所以对货币超发更为敏感。一线城市的房子,不仅是一种居住品;还会成为一种抗通胀,带有金融属性的投资品。二线城市次之。中国是14亿人口的大国,一个省份就相当于一个发达国家的人口;所以省会城市和中心城市也是有前途的。但大部分的三四线城市人口流出,有钱人又不多,供地又充足,所以升值空间也有限。

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2021年02月

春节假期一线城市楼市成交量创近三年新高

交达到35套。  一线城市售楼处保持春节“不打烊”状态,刺激了一波购房需求得到集中释放。以北京为例,全市有超过60个项目春节不打烊,二手房门店也大部分正常看房。因为不出京,很多购房者利用春节假期看房,大部分售楼处接待客户数量和平时周末的情况接近,这也是历史上第一次春节长假出现了购房者井喷的现象。  据贝壳研究院数据,与往年重点城市春节假期二手房实际成交几乎为零不同,今年春节假期(2月11日-17日)重点18城成交情况普遍好于去年同期。  “相比一二线城市的活跃,三四线城市返乡置业相对冷清。”中原地产首席分析师张大伟表示,“虽然相比2020年疫情期间,返乡置业情况有所好转,但相比正常年份,2021年春节返乡置业成交量锐减三成以上。从未来发展趋势来看,三四线城市置业市场逐渐饱和。”  克而瑞研究中心指出,从成交看,北京、广州、深圳成交热度延续,得益于人口流动量减少,需求集中释放,春节期间成交创近三年新高;东南沿海三四线城市表现同样可圈可点,温州、佛山、淮安、莆田、东莞等城市成交情况较好,同比涨幅均超50%。  学区房成交活跃  从上述机构监测数据看,春节假期,一线城市学区房成交、带看量整体较为抢眼。  “随着2021年上半年新生入学时间临近,学区房购置也进入旺季周期。春节期间,因为就地过年,很多业主看房比较方便,带看和面谈都较为容易。”多位学区房中介人士对中国证券报记者表示。  张大伟表示,四个一线城市和杭州等城市二手房价格上涨明显加快,主要原因是受疫情影响,出国留学人群回流,增加了市场需求。同时,上海、深圳等城市打新潮涌动,投资客入市抢夺了刚需客户房源,使得少数新建住宅供应稀缺,导致二手房需求增加。此外,一线城市学区房流动性强且易出手,成为很多投资者的首选。  推盘量下降  克而瑞研究中心指出,46个重点城市在春节期间新增供应量有明显回落,2月4日至2月17日的新增供应量较2020年同期下降35%。究其原因是房企看淡春节楼市,推盘力度均有回调。  业内人士表示,房企在调整自身供货节奏,着力加大留人能力较强的省会二线城市的推盘力度。

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