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2013年10月年底北京住房供应迎来高峰 未来房价逐步趋稳
月份开始北京市加大土地供应，后4个月供地255公顷，是前8个月供地总量的1.4倍。随着土地供应的增加，企业也加快了开工进度，一般新开工1至2个季度后可形成住房供应，今年2、3季度新开工面积同比分别增加76.0%、63.0%。由此判断，年底北京市商品住房供应将迎来高峰，库存将得到较大补充，供求矛盾会明显缓和，市场预期将得到调整，房价将逐步趋稳。 北京市在前三季度出让住房用地同比增加1.3倍的基础上，重点将通过“限房价、竞地价”的方式，加快自住型商品住房用地供应，着力满足需求最旺盛的刚性自住需求、改善型需求和夹心层家庭。自住型商品住房政策将于近日发布，此类住房面向全市符合限购条件的家庭，其中保障房轮候家庭及本市无房家庭优先购买；价格比周边商品住房低30%左右；套型以90平方米以下为主，购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。今年以来已在朝阳、海淀等推出了3宗自住型商品住房地块，据悉，市政府明确表示年内土地供应将以自住型住房项目为主，近期又在朝阳、通州、大兴、亦庄、顺义、昌平、平谷等区县推出了多块配建自住型商品住房项目用地，房价在1-2.2万元之间，年底前将形成2万套左右供应。明年，自住型商品住房的供应还将大规模增加，计划推出5万套左右，并且在土地供应计划中单列，优先供地，确保供应。 来自：百度新闻
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2013年10月中国与东南亚“高铁经济外交”的虚虚实实
开始，或换言之，是一次“重启”。 近期中国国家领导人相继出访东南亚各国，引发国际间广泛关注。其中李克强总理在访问泰国时郑重推介中国高铁技术，并表示将推动泛亚铁路建设，促进区域互联互通，改善东南亚半岛物流、货运及双多边贸易。一时间中泰之间“高铁换大米”说法层出不穷，一些传闻甚至称，中国南车、北车、中铁、中铁建等相关企业已开始参与其间。稍早时，习近平主席访问马来西亚，两国关系提升至全面战略伙伴关系，同样有传闻称，中国对马来西亚高铁计划兴趣浓厚。 撇开政治账、战略账不提，在某些分析家的经济账中，此番中国在东南亚高铁项目上的“收获”，将有助于中国和东南亚间尽快实现全面互联互通，中国-东南亚两大经济体间的联系将更密切、更迅捷，更能令中国在与其它区域外经济体在本地区的竞争中抢占先机。 在这类解读者看来，东南亚高铁规划眉目业已清晰，即自昆明出发，西线经木姐至缅甸若开邦皎漂再至仰光，自仰光至泰国清迈再至曼谷，东线自昆明至老挝万象至清迈再至曼谷，然后东西两线均自曼谷至马来西亚吉隆坡，然后经吉隆坡-新加坡高铁，一直通到马六甲海峡之滨，即所谓“中南半岛陆路走廊”。 然而这条“走廊”真如某些分析家所言的这般“实”么？不然。 中南半岛高铁线路(“泛亚铁路”)的研究工作早在几年前便已展开，并先后有所谓“西、中、东”三线的规划，其中西、中两线即前面提及的两条线路，而东线则是由昆明至越南河内，再自河内至胡志明市，通联柬埔寨金边至曼谷。但这一连同中国和东南亚的中南半岛高铁网规划虽曾在2010年前后，因中国、缅甸、泰国等的积极参与而热闹一时，但很快因中方(刘志军事件、温州动车事故)和中南半岛各国(国内争议不断，各国意见不一)两方的原因而被投冷。 上述线路中真正建成的，仅中国境内昆明-木姐约150公里。木姐-缅甸皎漂线前几年几乎隔三岔五传出“动工在即”消息，却无一例外“跳票”，可靠消息称，这条线实际上由于缅甸北方少数民族地区局势不稳，至今尚未完成权限勘探，至于皎漂至仰光，以及仰光至泰国、老挝的线路就更无从说起；昆明-老挝万象线是所有线路中最接近上马的，但原本应在2011年初开工、2017年第九届亚欧峰会前通车、盛传于今年初正式举行开工仪式的这条418公里长高铁，却因老挝国内意见不一被一拖再拖，最初计划客运时速200公里、货运120公里，如今也降为最高时速不超过160公里，原拟参与合资经营的中方公司退出，改为更稳妥地提供融资、技术支援和工程承包服务(中国进出口银行提供70亿美元贷款，2万名中国工人施工5年)。然而正如许多质疑者所言，年GDP不过80亿美元的老挝，是否真能负得起这副重担？ 此次传得有鼻子有眼的曼谷-清迈高铁，其实仅被列入泰国高铁“四大远期规划”(曼谷至清迈、廊开、罗勇、合艾)，至今并无动工时间表，仅有个“2022年前完工”的概略性蓝图。真正被提上日程的，是所谓“四小线”(曼谷至彭世洛、呵叻、芭堤雅和华欣，四条线总长不过250公里)，且就连这四条短线路也尚未完成招标，更不用说上马。在“四大远期规划”中，真正攸关“国际通道”的，是全长615公里的曼谷-廊开线，泰国政府也的确曾提出引进中资，合作兴建廊开-曼谷高铁的计划，结果遭到泰国皇家铁路公司的阻挠，因为后者一直运营的廊开-曼谷慢速铁路利润丰厚，不愿高铁的开通“搅局抢戏”。 马来西亚吉隆坡-新加坡高铁早在1998年就由马来西亚本土建筑集团杨忠礼提出，2006年再被“炒冷饭”，今年2月19日新马两国才达成协议，并可能引进日本资金、技术，计划在2020年建成。至少在目前，这仅仅是新马区间的线路，和“泛亚铁路”无关，更和中国资本、企业关系不大，中铁总公司的确曾提交计划书，但被新加坡陆路公共交通委员会否决。 越南境内高铁的关键，是北起河内、南至胡志明市，全长1570公里的“南北高速铁路”，并多次传出准备引进日本新干线技术的消息。但这条高铁两度因预算(分别报价560亿美元和380亿美元，越南法律规定，19亿美元以上预算项目需国会批准)太高而被国会封杀，且尚未开展环评。即便一切顺利，这条铁路也要2020年动工，2030年完成，至于通联国际高铁网，就更不知猴年马月了。 不难看出，所谓“东南亚高铁”，实际上是概念多于实际，想象多于现实。习近平主席、李克强总理此次南行，将因刘志军事件等而一度被“投冷”的东南亚高铁提法重新“激活”，具有一定意义，但这仅仅是一个开始，或换言之，是一次“重启”。 东南亚各国国情迥异，经济状况参差不齐，一些国家(如泰国与柬埔寨)间还存在龃龉，经济、政治层面均存在对“高铁通连”的强大阻力。在这些国家里，越南、缅甸等国拥有较长里程的旧铁路(缅甸为5300多公里，越南2600多公里)，大多沿用法国殖民时代的“米轨”，轨距1米，运力有限，运能、时速升级的潜力也受到很大制约，而要和国际(如中国)铁路网接轨，就需要改用1.435米标准轨，相关国家在究竟全盘改用标准轨，还是使用标准-米轨两用轨问题上相持不下，无疑让问题变得更加棘手。此外，越南、缅甸都出现过激烈的“要不要修高铁”之辩，“修高铁不如修高速公路”、“要高铁还是要环保”等敏感话题常令高铁项目进两步、退一步，难以从“务虚”迈入“务实”阶段。这几国中，老挝的经济状况是相对较差的，铁路基础更是迹近于零，也正因如此，该国在兴建高铁中“历史包袱”较小，做出决策相对容易，但经济水平和融资偿还能力不足，客观上仍极大阻碍着其高铁项目建设。 对于东南亚的国际高铁网，中国、日本早在几年前就不遗余力展开博弈，力图抢得先手，在东南亚确立“以我为主”的游戏规则制定权和主导权。但或许恰因为国际因素的纠缠不清和相持不下，反倒让相关国家摆出一副左右逢源、谁也无法轻易“吃到嘴”的架势，看似两头通吃，实则至今为止，谁也没法吃到嘴。 东南亚各国之所以如此，一方面不想得罪任何一方，另一方面也自认奇货可居，打算借此货比三家，待价而沽，但在客观上，这种“谁也不得罪、谁都不拍板”的模棱态度，让本就混乱的东南亚高铁格局变得更加晦涩，也无疑进一步放慢了东南亚高铁“和国际接轨”的速度。 此外，还应冷静看到，东南亚高铁项目忽明忽暗、虚虚实实的关键因素，还有资金缺口和盈利前景难以乐观。区域内各国不论财力、技术，都不足以独立承担高铁项目的建设、运营，需要国际合作的扶持，且高铁项目获得高效益、高回报的前提，是网络化、规模化，和有充足的运输需求做保证。这些问题既阻碍相关国家立项，也会对有意投资和介入经营的外国企业、资本，构成不小的压力。比如，越南南北高铁计划之所以会被国会封杀，关键就在于许多人认为越南财力不足，债务负担沉重，兴建高铁将加剧财政负担，且许多测算都表明，高铁的社会经济效益难期乐观，弄不好将成为一个华丽的大包袱；泰国高铁规划被“大拆小”，同样和财力不足、各方担心运营前景有关。 此外，越南、缅甸和泰国高铁项目，都不同程度出现了各竞争国家间、国内各利益阶层、集团间博弈的局面，将原本的基建问题，演绎成国内政治和地缘政治问题，一旦简单的问题复杂化，其进程就会受到很大影响。 照此情形，在目前情况下，东南亚各国，以及对东南亚高铁有兴趣的潜在投资国，暂时恐只能先搁置恢弘的“半岛国际高铁网”蓝图，先从一条条具体的国内或两国间区间线路做起。在具体项目规划中，应更多考虑线路所经国家、地区、尤其“小社区”的利益，而不应一味沉湎于“大规划”，更不能抱着“车同轨”的理念，片面强调“以我为主”。 应该清醒地看到，近年来每逢东南亚出现重大外交博弈，“高铁的故事”就会热闹一阵，但很快又趋于沉寂。东南亚高铁千头万绪，涉及复杂的方方面面，绝非一两次外交“大动作”就能水落石出。对此，旁观者应有清醒的认识。 来自：中国建筑新闻网
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2013年10月保障房建设大跃进 缺乏需求研究乱象暴露
来源及分配机制等却没有跟上。正是因为这些工作的滞后导致了当前已经暴露的保障房建设之乱象，而一些更为深层次的问题却可能还在潜伏期。 以大鹏保障房烂尾为例，之所以出现龙岗与大鹏两地政府之间相互推诿，保障性住房的资金来源问题是核心。为了保证保障房建设任务的完成，市级政府往往按照摊派方式，把总任务分解到各个区政府。在分配过程中，会考虑到各个区域保障房需求量，但更多考虑区域土地资源丰裕度和搞平均主义。因此，不管各个区政府的财力人力如何，都要有任务。以大鹏及坪山等新成立的新区来说，都面临财政相对比较困难的状况。在财政比较困难的情况下，还要完成中短期只有投入没有产出的保障房，的确勉为其难。保障性住房任务如何在市一级政府和区一级政府分配，资金如何协调，都需要双方进行沟通而不是单向的下任务。只有这样，才可能从根本上避免烂尾事件的再度发生。 对大鹏保障房烂尾事件进一步深究，我们可能要拷问：大鹏有没有必要建保障住房。毫无疑问，像大鹏这样距离城市中心较远的区域，在相当长时期内想要吸引市区人口来居住恐怕不太现实（目前开发的商品房一般都是度假概念）。那么，由此看来大鹏的保障房应该是考虑本地区域居民的需求。按照目前保障房保障范围仅仅为户籍人口，而大鹏户籍人口总量4万多人，以原住民为主，而原住民大部分拥有自建房，因此未来这数千套的保障房分配给谁也是个大问题。同样，像坪山新区这样偏远的区域，盖了大量保障房，远超本区域需求，因此毫无疑问有相当一部分是为满足市区人口的需求。但是，由于与市区之间的交通配套问题等尚未通盘考虑，这些保障房将来是否会出现严重的空置也是一个大问题。 反观香港，保障房建设工作就考虑周全得多。其保障房基本建设在郊区的新市镇，建设时序为先建设快捷交通，然后建设保障房及其配套所需要的教育、医疗、商业等，再其后在区域相对成熟后高价拍地引入开发商建设商品房。因此，其保障房普遍非常受到港人欢迎，空置的情况基本没有发生过。 因此，建议政府以大鹏保障房烂尾事件为契机，全面检讨保障房建设体系，完善各个环节，推进保障房这一民生工作。 来自：中国建筑新闻网
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2013年10月高铁“走出去” 铁路建设是否王者归来
达9.89%。资金面上，中国铁路总公司（下称中铁总）本周一发行了今年第五期铁路建设债券，总额为200亿元。 板块暴涨 据悉，铁路基建板块自今年初开始进入下行通道，在“黑六月”更是猛跌。随着7月高铁投资有望重启的传闻，铁路基建板块震荡上扬，而本周受益于李总理的言论再度大涨。 记者查阅资料后获悉，铁路基建板块指数已从7月的1349.38点上涨至本周一的1785.84点。截至本周一收盘，铁路基建板块吸入资金9.5亿元，为两市板块吸入资金之首。其中，中国北车、中国中铁和中国南车吸入资金均超1亿元。 不过，中金公司分析员丁玥认为，李总理推荐高铁出口，铁路基建股其实受益有限。“从基本面看，在中国高铁‘走出去’的战略实施过程中，基建公司受益会显著弱于设备公司。虽然前者的订单和工程量会相应增加，但基建的非标准化特性会使得相关公司在海外施工时面临更为复杂的工程管理和更多风险点，盈利贡献不确定性较高。”丁玥认为。 建设提速 就在几天前，中铁总公布了1—9月全国铁路主要指标完成情况。今年前3个季度，全国完成铁路基建投资3287亿元，比去年同期的2920.5亿元增加12.5%。按照中铁总年初的计划，今年全年铁路固定资产投资总额为6500亿元，其中基建投资额为5200亿元（后于7月初修改为5300亿元）。据此推算，中铁总仅完成年内计划基建投资的62%。 中投顾问流通行业高级研究员申正远对此指出，从以往经验看，每到第四季度，铁路建设投资都会快速增长，今年也不例外。随着投资的不断加码，全年完成投资计划可期。 信达证券分析师关健鑫认为，7月的国务院常务会议部署改革铁路投融资体制，同时提出加快中西部和贫困地区铁路建设，这标志着铁路建设重新获得国家层面的高度重视和政策的大力支持。值得一提的是，铁路基建板块上市公司中报业绩普遍实现了较高增长，并大幅超越市场预期。 “中铁总开始公布官方数据，标志着铁道部改革基本落定。3月铁道部启动改革后，其官网停用，而中铁总网站待建，我们一直从新闻媒体搜索每月的铁路投资数据。本月中铁总网站正式公布官方投资数据，显示了相关人员调整已基本落定，相关审批等工作也进入正常轨道。”丁玥表示，“今年9月单月全国完成基建投资511.1亿元，同比下滑20.5%。而去年的铁路投资自9月开始加速，此后单月均超600亿元。根据当前的投资额预判，完成全年5300亿元的基建目标任务问题不大，但大幅超预期的概率较低。” 负债前行 只是，如果要完成年度投资计划，一边大规模建设、一边高额度举债就将成为中铁总和相关上市公司的常态。 记者了解到，本周一中铁总发行的今年第五期铁路建设债券额度与往期一样，均为200亿元，但在本期债券发行前，尚未到期的铁路建设债券已超过7000亿元，中铁总每年需要支付的利息已高达330亿元。 “从发债频率看，这五期铁路建设债券在7月24日到10月14日不到3个月的时间内密集发行，足见中铁总下半年尤其是第四季度筹资力度之大和动作之频繁。”业内人士称，“而按照国家发改委的批复，今年全年中铁总将可发行总计1500亿元的铁路建设债券。也就是说，在剩下的两个半月内，中铁总还将发行500亿元债券，再加上上半年已经发行的各为200亿元的中期票据和短期融资债券，今年中铁总将总计至少发行1900亿元铁路债券，占其年度基建投资总额的36%，足见铁路建设融资对债务性资金的高度依赖。” 申正远表示，虽然铁路投融资改革正在推进，但并不是一蹴而就的。债务融资模式短期内难以改变，在其他渠道未形成时，这仍然是铁路资金的主要来源渠道。 中信建投分析师施同亮曾对媒体表示，随着铁路债务的扩张，铁路债券的规模也越来越大，中铁总的偿债压力越来越大，这对铁路债券的发行及中标有一定影响。但是，中铁总偿债不是问题，因为铁路债一方面有国家的信用，另一方面国家正在通过民间资本、铁路基金等方式引资，以缓解中铁总的债务压力。 “随着发债等多种方式保证铁路建设资金到位，下半年铁路建设将加速，铁路基建上市公司全年业绩有支撑。另外，十一届三中全会前后铁路投融资改革方案及其他改革措施出台的预期也将成为铁路基建板块估值提升的催化剂。”关健鑫指出。 来自：中国建筑新闻网
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2013年10月统计局：北京上海广州9月房价同比涨幅超20%
广州、深圳、厦门、南京、沈阳、郑州、福州、南充、太原、岳阳、长沙、武汉、乌鲁木齐。 张大伟认为，在限购限贷的情况下，房价涨幅依然惊人。一二线城市日光盘迭出，而且各地用精装修拆分等额外的购房支出也在增加。实际价格上涨幅度超过指数体现的涨幅。新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了15个，这15个城市完成年度调控任务已经基本无望。 国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，同比涨幅较高与前期房价上涨累积有关。今年9月份，城市新建商品住宅价格同比上涨，既是去年10月份以来各月房价环比上涨累积的结果，也与去年同期房价下降、基数较低有直接关系。 “去年9月，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅价格同比分别下降0.7%、1.9%、0.7%和2.2%。据测算，去年9月其他51个同比下降的城市新建商品住宅价格同比平均下降1.8%。”刘建伟称。 京城一家地产企业董事长21日晚表示，现在的房价涨势可能会引来的新的楼市调控，未来几年房地产市场会逐步分化，二三线城市之间会分化，房地产企业之间也会分化，总体上企业将会磕磕绊绊的往前走。 来自：新浪财经
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2013年10月专家：诺奖得主预言中国房价下跌或成真
所说的有效市场，但在中长期内是可以预测的；第三位获奖者拉尔斯·彼得·汉森则否定简化的、无摩擦的模型，在发展标准风险模型方面具有重要贡献。 今年是以雷曼兄弟破产为标志的全球金融危机爆发五周年，将诺奖颁发给上述三位研究资产价格定制和趋势分析的经济学家，不仅凸显了需要全面反思过去10年全球普遍性的资产价格上涨，以及与本轮危机爆发的关联性，而且凸显了近年来资产价格决定机制、演变趋势异常复杂的现实，需要完善原有资产定价模型的原理和更新影响因子，学术领域的创新亟待突破。 在金融危机爆发5年后，主要发达经济体复苏前景不明朗，很多国家仍旧在糟糕的经济泥潭中挣扎，而新兴市场国家正在经受增长乏力、结构性问题严重，而主要经济体的资产价格（股价、债券价格和房价等）却完全背离了宏观环境和资产价格模型所能解释的波动区间，而出现了严峻的错误定价趋势。为什么会有这样的走势，原有的资产定价理论无法给出信服的答案。正是基于此，诺奖委员会将奖项授予上述三位经济学家，希望能够融合对市场规律的探寻、资产定价机制的创新等理论和资产价格波动趋势预测的实证方法论，意在再造新的资产定价理论体系，用心可谓良苦。 2008年全球金融危机爆发以来，政府刺激是各国经济政策的主题，可以说，如果没有各国政府的刺激，包括美国和中国在内的主要经济体难以出现象样的复苏迹象，各国的资产价格也不会出现无法预测的、脱离经济环境的反弹，而中国城市的房价更不会出现逆经济周期、逆收入增长、逆体制性和结构性制约下的上涨。可以说，近年来资产价格波动迷思，在很大程度上是在原有的、基于市场规律作用的资产定价机制中，政府因子作用的范围在扩大、作用的原理难以捉摸所致。 政府的经济决策考虑因素很多，包括短期的经济增长、选民的呼声、政客的利益等等，这让资产价格的波动远远不是计量模型所能够预测的。政府的政策是改变经济主体的预期，但是正如罗伯特·希勒所言，公众对经济的基本面会有自己的认识，对政府故意做出的乐观表态会有自己的理性预期，所以政府不太可能“骗出一个好的均衡”。 反而，政府的刺激政策会扭曲经济主体的行为，突出的就是利用政府“担责任”而激发严重的道德风险，而美国“次贷”危机的爆发、欧洲债务危机的爆发，从源头上来讲，就是政府干预造成的。前者如政府激励银行为本不具有购房能力的人提供贷款，刺激房价及其衍生金融产品的非理性上涨；后者如政府为选民承诺远远脱离财政实力的高福利，造成债券价格的非理性波动等。 中国的房价之所以脱离城市居民收入、城市化和人口红利等因素，一个原因就是政府的干预，这让屡次预测中国房价下跌的经济学家大跌眼镜。因为他们是用城市居民收入、城市化和人口红利等一般决定因素来构建中国房价分析机制，并得到中国房价上涨不可持续的结论。但是，与其它国家相比，我国政府介入经济（如房地产）的机制更加复杂、更加难以量化，这是国外经典资产价格计量模型所无法预测的根本原因。当然，这也是诺奖表彰拉尔斯·彼得·汉森在否定简化的、无摩擦的模型和发展标准风险模型上所作出的贡献的主要原因。 但是，正如诺奖委员会对于罗伯特·希勒基于行为金融理论所提出的“资产价格在中长期内是可以预测的”这一观点的认可，罗伯特·希勒认为中国的房价在中长期内必然会下跌，因为人的本性（动物的精神）在全球是相同的。目前，中国各大城市所洋溢的乐观情绪与2005年的美国是一样的。大多数人认为，即便是房价下跌，也是软着陆。但是，美国的房价还是出现了超过30%的下跌，部分区域下跌过半。 近年来，在全球各国政府的刺激下，美国房价从2012年下半年开始反弹，而中国房价更是飞速上涨，这是诺奖经济学家没有预测到的，但正如罗伯特·希勒所证实，从长期来看，政府无效干预的影响必然会体现在房价下跌中。在中国，正如一些地方造城运动引起的房价下跌已经在发生，诺奖获得者关于房价下跌的预言在未来也不得不防。 来自：中国建筑新闻网
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2013年10月高铁“走出去” 铁路建设是否王者归来
达9.89%。资金面上，中国铁路总公司（下称中铁总）本周一发行了今年第五期铁路建设债券，总额为200亿元。 板块暴涨 据悉，铁路基建板块自今年初开始进入下行通道，在“黑六月”更是猛跌。随着7月高铁投资有望重启的传闻，铁路基建板块震荡上扬，而本周受益于李总理的言论再度大涨。 记者查阅资料后获悉，铁路基建板块指数已从7月的1349.38点上涨至本周一的1785.84点。截至本周一收盘，铁路基建板块吸入资金9.5亿元，为两市板块吸入资金之首。其中，中国北车、中国中铁和中国南车吸入资金均超1亿元。 不过，中金公司分析员丁玥认为，李总理推荐高铁出口，铁路基建股其实受益有限。“从基本面看，在中国高铁‘走出去’的战略实施过程中，基建公司受益会显著弱于设备公司。虽然前者的订单和工程量会相应增加，但基建的非标准化特性会使得相关公司在海外施工时面临更为复杂的工程管理和更多风险点，盈利贡献不确定性较高。”丁玥认为。 建设提速 就在几天前，中铁总公布了1—9月全国铁路主要指标完成情况。今年前3个季度，全国完成铁路基建投资3287亿元，比去年同期的2920.5亿元增加12.5%。按照中铁总年初的计划，今年全年铁路固定资产投资总额为6500亿元，其中基建投资额为5200亿元（后于7月初修改为5300亿元）。据此推算，中铁总仅完成年内计划基建投资的62%。 中投顾问流通行业高级研究员申正远对此指出，从以往经验看，每到第四季度，铁路建设投资都会快速增长，今年也不例外。随着投资的不断加码，全年完成投资计划可期。 信达证券分析师关健鑫认为，7月的国务院常务会议部署改革铁路投融资体制，同时提出加快中西部和贫困地区铁路建设，这标志着铁路建设重新获得国家层面的高度重视和政策的大力支持。值得一提的是，铁路基建板块上市公司中报业绩普遍实现了较高增长，并大幅超越市场预期。 “中铁总开始公布官方数据，标志着铁道部改革基本落定。3月铁道部启动改革后，其官网停用，而中铁总网站待建，我们一直从新闻媒体搜索每月的铁路投资数据。本月中铁总网站正式公布官方投资数据，显示了相关人员调整已基本落定，相关审批等工作也进入正常轨道。”丁玥表示，“今年9月单月全国完成基建投资511.1亿元，同比下滑20.5%。而去年的铁路投资自9月开始加速，此后单月均超600亿元。根据当前的投资额预判，完成全年5300亿元的基建目标任务问题不大，但大幅超预期的概率较低。” 负债前行 只是，如果要完成年度投资计划，一边大规模建设、一边高额度举债就将成为中铁总和相关上市公司的常态。 记者了解到，本周一中铁总发行的今年第五期铁路建设债券额度与往期一样，均为200亿元，但在本期债券发行前，尚未到期的铁路建设债券已超过7000亿元，中铁总每年需要支付的利息已高达330亿元。 “从发债频率看，这五期铁路建设债券在7月24日到10月14日不到3个月的时间内密集发行，足见中铁总下半年尤其是第四季度筹资力度之大和动作之频繁。”业内人士称，“而按照国家发改委的批复，今年全年中铁总将可发行总计1500亿元的铁路建设债券。也就是说，在剩下的两个半月内，中铁总还将发行500亿元债券，再加上上半年已经发行的各为200亿元的中期票据和短期融资债券，今年中铁总将总计至少发行1900亿元铁路债券，占其年度基建投资总额的36%，足见铁路建设融资对债务性资金的高度依赖。” 申正远表示，虽然铁路投融资改革正在推进，但并不是一蹴而就的。债务融资模式短期内难以改变，在其他渠道未形成时，这仍然是铁路资金的主要来源渠道。 中信建投分析师施同亮曾对媒体表示，随着铁路债务的扩张，铁路债券的规模也越来越大，中铁总的偿债压力越来越大，这对铁路债券的发行及中标有一定影响。但是，中铁总偿债不是问题，因为铁路债一方面有国家的信用，另一方面国家正在通过民间资本、铁路基金等方式引资，以缓解中铁总的债务压力。 “随着发债等多种方式保证铁路建设资金到位，下半年铁路建设将加速，铁路基建上市公司全年业绩有支撑。另外，十一届三中全会前后铁路投融资改革方案及其他改革措施出台的预期也将成为铁路基建板块估值提升的催化剂。”关健鑫指出。 来自：中国建筑新闻网
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2013年10月房贷收紧抬高刚需购房成本 首套房贷利率优惠缩水
地房贷整体趋紧 北京审批流程需2个多月 《经济参考报》记者了解到，目前银行信贷政策呈现明显收紧之势，尽管尚未出现银行普遍停贷的现象，不过首套房贷八五折的优惠利率已经成为历史，主流银行当前的房贷利率大部分上调至九折以上，个别银行开始执行基准利率。 分析人士指出，房贷政策收紧使得购房门槛提升，成本增加，将直接影响到刚需群体的入市热情。 成色 金九银十部分楼市表现平淡 一直以来，房地产市场的“金九银十”总是备受关注。随着前三季度结束，今年国庆长假期间的成交情况无疑成为第四季度成交的风向标，进而影响到整个全年的市场走势。 市场机构CRIC研究中心在对全国49个城市，20家企业以及上百个项目跟踪调研后指出，今年国庆期间房地产市场冷热不均，部分城市表现平淡。 一方面，10月长假期间多数城市周度成交量环比9月均有所下降。调研的49个城市中，仅7个城市有所上涨。该机构指出，国庆长假期间各地交易中心停止备案是造成黄金周成交量远小于9月周均水平的重要原因；此外，与去年同期相比，三线城市成交情况明显好于一二线城市。 CRIC研究中心分析师杨晨青告诉《经济参考报》记者，“我们调研的24个一二线城市中仅10个城市成交量高于去年黄金周期间，而其他14个城市较去年国庆期间成交量全部下降，厦门、石家庄跌幅甚至达到80%以上；与一二线城市相比，25个三线城市则完全相反，只有6个城市较2012年黄金周成交量有所下降，其余城市全线上涨”。 在杨晨青看来，供应不足致使“银十”以来部分城市市场成交平淡。各房企2011年以前的土地储备已经基本消化完毕，而2011年以及2012年初恰逢企业拿地低潮，致使现在多数企业货量不足，2012年底至今成交的土地还未能进入市场成为商品住宅供应。 他表示，传统意义上的“金九银十”的推盘旺季普遍出现在9月，10月市场供应渐少使得成交略逊于9月。此外，近几年房地产行业推广渠道越来越多，房展会对市场的影响正逐年趋弱，今年国庆期间各地的房展会关注度也不及往年。 杨晨青还指出，银行普遍收紧个贷使得刚需、改善型需求入市门槛有所提升，审批条件从严、首套房贷利率上浮等已经成为各银行的共识，甚至个别城市个别银行已经暂停个人住房贷款业务。 利空 主流银行房贷利率普遍上调 一二线城市，银行收紧房贷正成为普遍现象。除了北京等城市普遍上调房贷利率以外，近期广州、天津、武汉等地多家银行都以“额度用尽”为由暂停房贷业务。以北京为例，当前主流银行首套房贷利率报价均为九折以上。自2012年一季度以来，首套房贷八五折利率在北京全线铺开，成为推动市场复苏、提振购房者信心的重要因素之一。但从2013年5月开始，多家银行逐步取消八五折利率优惠。目前仅有数家外资行依然提供八五折优惠利率，但是受制于较为苛刻的条件，市场份额极为有限，首套房贷利率主流报价已经提到了九折以上。 链家地产市场研究部张旭告诉《经济参考报》记者，从首套房贷利率批贷的结果来看，八五折利率优惠占比从4月开始稳步下滑，到9月占比达到43.6%，为2012年3月以来的最低。从目前的银行口径来看，仍有几家主流银行的首套房贷利率报价维持在九折，部分银行已上调至95折，甚至是基准利率。通常年底银行的信贷额度都会减少，预计四季度银行的利率报价还会呈上涨的趋势。 张旭表示，受2012年八五折利率全线铺开以及年中的两次降息影响，首套商贷利率在2012年前三季度稳步下滑，其后则保持低位运行的稳定局面，2013年二季度以来出现上行态势。今年9月，首套房贷批贷的平均利率为5.80%，为基准利率的八九折。从目前银行的报价估计，11月、12月的银行批贷后的首套房商贷的平均利率水平将会达到九五折以上。 中原地产市场研究部总监张大伟说，当前银行信贷逐渐收紧，甚至今年11月后购房者可能要面临“难以获得贷款”的局面。 张大伟介绍，尽管目前各银行官方口径并无暂停房贷的公布，但事实上的确有多家银行已基本暂停房贷业务，主要是因为这些银行的首套房贷款等基本无优惠，购房者并不会选择这些银行做贷款，所以出现了事实上的贷款暂停。 他进一步指出，与今年6月份相比，目前北京各家银行的放款时间都在一个月左右。相比年初的5至10个工作日，延长了很多。预计从今年10月底开始，贷款额度会更加紧张，折扣优惠可能会再收窄。 影响 刚需群体购房门槛增加 在张大伟看来，目前市场情况下，一二线城市刚需购房者受到房贷收紧的影响最大。这部分购房者首付能力弱，绝大部分房款需要贷款。“虽然中央政策提及保护刚需，但现实是首套房刚需的贷款利率折扣一直在减少”。 他分析指出，“以贷款100万为例，之前85折利率的话，30年贷款期内购房者需要支付利息105.9万。而如果是基准利率，购房者甚至需要支付的利息高达128.7万。而按照现在一般的基准利率9成计算，30年支付的利息也高达113.4万”。 对此，张旭也认为利率折扣的上涨将会直接增加购房者的月供压力。房贷利率上调，购房者月供增加，再加上2013年以来房价的持续上涨，会对部分购房者的购房能力产生直接影响，尤其是刚需群体将面临雪上加霜的局面。 张旭进一步指出，首套房贷利率明显收紧对需求的影响将是必然。目前来看，尽管市场上还未出现明显的需求萎缩，短期内也难以扭转价格走势，但是总体来看市场的上行空间将会受到限制。 世联地产一份针对购房者信心指数的报告显示，2013年3季度购房者信心指数为58.2，较上季度提升1.5，创下近三年来新高。这也是自今年年初“新国五条”政策颁布以来，购房信心指数首次提升。从分类指数来看，当前房价满意指数、未来房价预期指数、购房时机预期指数均有明显提升。 CRIC研究中心的调研结果显示，当前市场上刚性需求仍占据主导地位，国庆期间多数热销项目仍是刚需项目。广州花都的雅居乐锦城折后均价不到10000元/平方米，当天即销售900套；而位于南京的江岸景城尽管位置较为偏远，其价格优势吸引了一批刚需客户，推盘当天即销售八成。 张大伟告诉《经济参考报》记者，相比改善型客户，刚需群体很难提前还款，受到房贷利率的影响也最为直接。他认为，“在目前的市场情况下，刚需购房者也恰恰是最容易恐慌性入市的群体，因为没有住房，担忧永远买不起，只能透支购买力。在现在市场情况下，政府应该保障刚需夹心层的基本居住需求，提供类似公积金等低利率购房工具，避免市场整体恐慌”。 来自：百度乐居
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2013年10月多部门调研 三中全会后房地产调控可能出长效机制
地产企业融资将进一步市场化、多元化。其中，备受市场关注的房地产投资信托基金（REITs）政策方案，已被相关机构提交至决策部门。 在房产税、个人住房信息系统建设和供地政策等方面，有可能在短期内取得一定突破，在房地产调控长效机制中被明确。其中，供地政策可能将要求各地年度土地供应规模需比照此前五年供地规模平均值。以限购为主的行政手段恐仍将在一定时期内存在。 多项长期措施有望推出 对于房地产调控长效机制，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一曾表示，更多地采用税收、信贷等经济和法律手段进行调控，同时，在完善住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。 据中国证券报记者了解，相关部门已对房地产调控长效机制进行过多轮探讨，有关报告数易其稿。从现已披露的信息不难看出，一些基础性政策措施有可能长期化运行。一些城市已陆续将房产税试点方案上报，虽有部分方案被退回修改，但房产税试点扩围已是大势所趋。 鉴于重庆、上海两地房产税试点影响有限的现实，不少业内人士呼吁，新一批房产税试点方案应有所不同，不仅需提高税率，也应扩大征收范围。应尽快明确房产税面向存量房征收的长远目标。 尽管存在重重障碍，个人住房信息系统建设和联网仍将是未来一段时间的重要工作。在此基础上推进的差别化信贷和税收政策（房产税、个人所得税、契税等），将可能长期化运行。 此外，土地供应政策也有可能被纳入房地产调控长效机制中，其原则与国土部现有要求大体类似，即各地年度土地供应规模需比照此前五年供地规模平均值。其中，热点城市应高于上述标准。 旨在规范土地流转的土地改革方案，正在国土部主导下推进，可能在即将召开的十八届三中全会上有所突破。但由于农地确权工作尚未完成，法律障碍较难破除，在短期内尚难实现城乡建设用地自由流转。这意味着，城镇建设用地规模将不会有明显增加，热点城市所面临的房地产用地供应紧缺状况仍将存在。 业内人士认为，与融资层面的松动不同，未来的土地供应政策仍将趋紧。其中，推进城镇化将可能带来大量房地产用地需求，但为防止土地被粗放利用，土地政策反而可能更加严格。 直接融资政策或逐步放宽 中国证券报记者近日从权威人士处获悉，有关机构已将REITs相关政策方案提交至主管部门，该政策可能伴随着房地产调控长效机制推出。 作为房地产融资证券化的重要手段，REITs在国外已较为成熟，被不少业内人士看好。多数业内人士认为，若未来房地产融资政策有所放开，REITs就极有可能随之开闸。 6月底、7月初，数家涉房上市企业宣布股票停牌，准备重大资产重组等事宜。此后，停牌的房企迅速增多。首批停牌的新湖中宝、宋城股份已向证监会递交了与再融资有关的申请，但由于土地市场火热、房价上涨迅速，其再融资申请审批速度明显放慢。 多数业内人士认为，从当前房地产再融资政策的变化不难看出，促进房地产业融资市场化、多元化和规范化，将是政策方向。因此，未来的房地产直接融资政策将可能倾向于逐步放松行政管制和限制。 行政手段短期难退 房地产调控长效机制的确立，是否意味着以限购、限价为代表的短期行政手段迅速退出市场？多数分析人士认为，当前行政手段不具备大规模退出房地产调控领域的条件。 据中国指数研究院统计，9月，全国百城新建住宅平均价格为10554元/平方米，涨幅比8月明显扩大，且自2012年6月以来已连续16个月环比上涨。当前，房价仍处于上涨通道中，业界普遍认为此时不宜对政策进行松绑。 此前，温州、芜湖等地曾尝试放松“限购令”，且未被有关部门叫停。此举虽引发房地产调控政策松绑预期，但多数业内人士认为，为稳定市场，热点城市的限购等政策还将持续。 业内人士表示，在国庆长假前后的这波楼市上涨热潮中，除改善型需求释放的影响外，因地价上涨和政策松动传闻而引发的房价上涨预期，也成为重要推动因素。因此，从预期管理的角度，相关政策不会在短期内有大的调整。 事实上，梳理近几个月来高层领导及有关部委人士公开表态，并没有关于政策松绑的说法。“房地产调控长效机制推出意味着现有政策松绑，更多是外界的一厢情愿。”一位接近住建部的专家表示。 上述专家表示，由于涉及多方利益，房地产调控长效机制建立是渐进的过程。相应的，以“限购令”为代表的行政手段退出，也应是渐进的过程。否则，在缺乏有效替代政策的情况下，大规模放开限购，意味着楼市调控松绑，对市场稳定有害无益。曾有专家认为，房地产调控长效机制建立需5年时间。 业内人士认为，在短时间内，楼市调控政策总基调不会发生大的变化。虽不排除个别城市再度尝试松绑政策，但对热点城市来说，行政手段甚至有加码的可能，如“限价令”、“限房价竞地价”等手段范围可能扩大。 来自：中国建筑新闻网
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2013年10月多地曝出公积金贷款难 北京住房公积金放贷正常
8195; 记者以购房者身份向工作人员咨询公积金贷款相关事宜，在问过记者购房所在的区域及新房还是二手房等问题后，工作人员递给记者几张表单，让记者进行填写。对于是否能顺利批贷，工作人员表示，填写完表格并提交材料后如果材料没问题，基本都能贷下来。 关于审核贷款的时间，咨询台工作人员告诉记者：“新房要比二手房快，新房是直接从开发商手里拿，而二手房涉及之前的居住情况，审批相对较慢。”但工作人员表示，具体需要多长时间才能通过审批，还得看递交材料的实际情况定。(记者 易朵) 来自：百度乐居
