北京成交量下跌背后 新房奇货可居开发商曲线涨价

 在严厉的调控政策下，数据失真正成为不容忽视的事实。
  记者近日调查发现，在北京市严格管制的背景下，开发商主动或被迫推迟开盘，房子变得奇货可居。这不仅使得“买房犹如买白菜”的疯狂购房现象持续，也让开发商有了曲线涨价的底气。
  而按照北京市统计局的数据，4月份，北京楼市的成交量、成交价格均呈现明显下滑。
  “持续半年以上的供不应求的现状，也是新政实施至今价格不跌的根本原因，倘若这种供不应求形势若不能得到改善，下半年北京房价可能补涨。”伟业我爱我家(博客，微博)集团副总裁胡景晖说。
  奇货可居的新房
  5月15日，记者以购房人身份来到通州九棵树某中端楼盘售楼处，虽已是下午5点多，但售楼处依然一片热闹景象。几个客户围着一个销售人员认真地听其讲解沙盘，接待大厅内也坐满了人。
  “目前已是第三次开盘，均价24000元~27000元/平方米。之前二期开盘一两天就卖完了，这期在4月27日开盘后也没剩多少了。”该楼盘销售人员向记者介绍。
  这与看似低迷的成交下滑数据差距颇大。
  数据显示，4月北京新建住宅签约套数为8280套，环比下调幅度为57.3%。5月份以来，楼市持续了4月份成交量下滑的趋势，5月份上旬新房(不含保障房)网签量仅为1404套，环比上月下降43.3%，比去年同期下降29.2%。
  在业内人士看来，价格管理明显抑制了开发商推盘速度，导致供应量下降。供应量的减少也传导至成交量致其下滑。
  亚豪机构数据显示，截至5月19日，2013年北京楼市仅新增供应22378套商品住宅，而成交量则达到了48910套。在这一背景下，目前北京商品住 宅存量仅61000余套，相比去年同期下滑了39%，而在这6万余套的市场存量中还包括一部分品质较差的“历史存量”，以及部分去化速度较慢的高端产品存 量，除去这些 “非活跃存量”之后，所剩的可快速转化为成交的“活跃存量”数量更加稀少。
  稀少的供应使得大多项目入市就受到购房者追捧，部分项目甚至开盘即售罄。
  记者从北京市住建委网站看到，5月份刚刚拿到预售许可的项目，开盘后去化率大多超过50%，这些热销楼盘也以“刚需盘”居多。
  伟业顾问事业集团数据显示，2013年前4月北京项目销售TOP20中，成交均价在2.5万元以下的项目为9个，接近销售排行榜的半数。
  以通州区华业东方玫瑰为例，北京市住建委网上显示该楼盘最近一期入市是4月17日拿到预售许可证，预售范围是B区。但在该项目售楼处，其销控表显示目前 B区的两栋楼均已基本销售完毕。该楼盘销售人员告诉记者，目前正在等待D区的预售许可证，拿到预售证就会开盘，预计5月下旬。
  无独有偶，截至5月22日，位于房山的蓝城家园5月18日取得预售许可证并于当天开盘，179套房源仅剩9套；同一天开盘的丰台区长辛店长兴家园，144套房源也只剩不足30套的可售房源。
  “目前，楼市供需矛盾的尖锐造成了购房需求的累积，只要有符合刚需客群要求的新项目入市，就受到购房者追捧。”亚豪机构副总经理任启鑫说，未来“日光盘”现象将会增加，因“项目热销、一房难求”形成的房价上涨预期也可能将进一步促进购房需求的上升。
  值得注意的是，热销的远不止于“刚需盘”，尽管许多高端住宅尚未获得预售，但大多已被预订一空。
  “比如来广营区域的金茂悦项目就卖得特别好，基本上是一开盘就卖得差不多了，非常抢手，找关系也不容易买到房子。”有十多年操盘高端楼盘经验的伟业顾问 集团北京公司高端项目营销部部长佟易表示，北京市场上4万元/平方米以及更高的楼盘，目前其实都卖得很好。例如“五一”期间北京某均价不低于35000元 /平方米的项目开盘，仅有186套房源却吸引了1410名购房者参与角逐。
  除了金茂悦，近期开盘的望京金茂府虽然均价超50000元/平方米，去化率也超50%。
  “北京的限价措施对部分项目的推盘、定价策略会有一定影响，但对项目的整体销售计划影响不会太大，因为高端楼盘预售证一般是分批才能拿到，这期间，由于 高端项目的稀缺性，房源早已被核心客户预订，因此并不担心后期销售。”位于大兴黄村的高端楼盘华润公元九里相关人士表示。
  华润公元九里计划于5月份开盘，预计有40多套房源，每套单价在700万元以上。
  “这些房源早已被内部认购，现在着急的是预售证迟迟批不下来。”该项目相关人士说。
  以精装修曲线涨价
  有了购房者的追捧，一些定位于“刚需”和改善型需求的楼盘似乎也有了涨价的底气。
  “我们未来两个月的售价可能就会超过30000元/平方米。因为现在北京市库存也就五六万套了，供应量远远赶不上消化量。”在通州某定位中端的项目，其销售人员颇为自信地说。
  目前，该项目售价在27000元/平方米，而在3月份，该项目上一期产品的价格约为25000元/平方米。
  而根据记者的调查，该项目并非个案，在北京限价后，新批项目的价格多在上涨。根据链家地产市场研究部统计，3月北京全市成交量前百的普通住宅项目，在4月继续有成交的有76个，价格上涨的占比为64.5%，但超过7成涨幅在5%以内。
  “限价政策尽管能够在市场上游控制房价，但在开发商与政策的博弈过程中，供需矛盾或更加突出，实际成交价格也难以出现实质上的下调。”链家地产市场研究部张旭认为。
  另外一个因素也不容忽视，在限价令下，一些开发商将原来的毛坯改为精装修，增加项目的附加值，从而达到变相涨价的目的。
  记者调查发现，北京4月之后入市项目中，精装项目有所增多。
  而亚豪机构也预计，拟于6月份入市的北京楼盘，精装修和现房产品的比重也会明显增加，在31个6月计划入市项目当中有14个项目为精装修或现房产品。在 纯新盘的普通住宅项目当中，精装修或现房的比重更是高达63%，其中像富力尚悦居、京投万科·西华府、京杭府等为精装修产品，而公园6号、观湖华城等为现 房或准现房项目。
  以通州合生滨江帝景项目为例，该项目一期于2012年9月开盘，价格19800元/平方米左右，即将开放二期，预计价格23000元/平方米，目前正在等待预售许可。
  “我们的精装修标准从原来的3000元/平方米升级为4000元/平方米。”谈及涨价原因，该楼盘销售人员这样告诉记者。
  此外，一些开发商以装修另算的方式，与购房者额外签订装修合同，以达到曲线涨价的目的。
  “精装修与现房产品的明显增多，很大程度上是开发企业为抵御市场调控所采取的应对策略。其中现房产品主要是由于项目为躲避上轮调控带来的市场低迷，延迟 到现在已成现房；而精装修则更多的是为了化解限价政策，老项目后期通过精装修实现价格的上调，而纯新盘则通过前期精装修为后期项目调价留出空间。”任启鑫 表示。

来自：百度乐居