北京一房价涨2万/平 卖方市场愈明显

　　最新统计数据显示，今年4月，全国新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为67个和66个。70个大中城市新建商品住宅平均价格环比指数为100.95，比上个月减少0.14，尽管涨幅出现7个月来的首次下降，但是环比仍连续11个月上涨。

　　5月19日，位于北京房山区的金地朗悦售楼处人头攒动。销售人员告诉记者，项目本月底将推出50席120——140平米三居，成交价格预计为19000元/平。

　　而资料显示，去年5月，其成交均价仅在1.5万元/平米上下，比如今的成交均价低了将近4000元/平米。更具戏剧性的是，尽管之前的售价更低，项目却一直处于滞销状态，而涨价之后楼盘销售反而实现逆转。

　　去年8月，新华网记者查询北京市住建委网站，发现金地朗悦入市一年却项目签约率仍不足50%。而今年3月开盘的三期多次对外宣称为“日光盘”。

　　最高涨2万/平

　　呈现上涨趋势的不止是房山区域。5月18日，位于通州区土桥地铁站附近的金隅花石匠开盘，均价22000/平。“如果等到下次开盘，肯定要到25000元/平左右”，其销售人员表示。据悉，项目开盘当天成交了一半以上的房源。

　　相比之下，配套趋成熟的北五环，涨势更是疯狂。位于北苑区域的天润福熙大道，去年8月开盘时项目均价为30500元/平方米，如今单价直蹿50000元/平方米。

　　但这些项目能大幅涨价，均因为在“限价令”之前便已领预售证。按照目前“限价令”的要求，新推楼盘的后期与前期价格相比，不能出现明显涨幅。

　　不过“限价令”颁布之后，许多项目亦未受控制，多通过现房或者拆分装修费等方式“曲线”涨价。据悉，为了分担房价，位于大兴区南五环的一个知名高端楼盘更是将精装标准定在了8000元/平方米。

　　据统计局公布数据，北京无论新建住宅还是新建商品住宅，价格自去年6月份开始环比上涨，已经出现11个月连续环比上涨，北京的二手房价格也有连续6个月的环比上涨。

　　北京楼市供求矛盾尖锐房价短期恐难下降

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，“自2012年11月以来，北京新房市场新增供应量与交易量已经连续6个月差值高达2万多套，这也是新政实施至今价格不跌的根本原因。”

　　据《北京晨报》报道，在低库存下，新上市的项目都成了“香饽饽”。丰台区一楼盘的140套房源还在申请预售证，却都有了认定的买家。长江实业地产投资有限公司董事郭子威也表示，刚销售完的尚湖别墅仅在商场巡演两周就完成了100套的销售，销售额接近10亿元。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，存量持续低迷，意味着供求矛盾尖锐，将推动未来开盘项目中频现“日光盘”。

　　据亚豪机构统计数据显示，上周北京楼市共有6个项目开盘，包括中国铁建原香漫谷、东亚五环国际、中冶蓝城等项目，开盘项目个数与之前一周持平，但供应套数及供应面积则有所降低，环比分别减少27%和18%。而据北京市住建委及伟业我爱我家集团统计数据显示，刚刚过去的一周，北京全市新建商品住宅网签总量为1596套，环比前一周上涨52.3%。二手住宅网签总量为1463套，环比前一周上涨了21.3%。业内人士分析认为，楼市成交的冲顶，与新增供应维持在相对高位有直接关系。

　　3月份新政执行以来，楼市经历近两个月的新政适应期，房价却始终坚挺。针对目前北京楼市的形势，胡景晖分析表示，北京楼市调控细则出台已近两个月时间，选择观望的刚需购房者购房意愿逐步回暖。而开发商上半年销售压力不大，新房推盘动力不足，二手房源经历3月份的过度释放之后，总体房源较为紧张，在较为严峻的供需形势之下，房价下降的可能性也不大。　卖方市场愈明显

　　对于房价的上涨，多位业内人士表示并不意外，而主要原因乃供给不足。公开资料显示，北京连续两年的土地供应未能达到计划指标。2011年北京土地供应完成了计划的92%，而2012年北京市共成交商品住宅用地276公顷，加上商业办公用地与经营性用地，仅仅完成全年计划1200公顷的31%。

　　而“供应”相对应的是，新房“需求”量剧增。北京房协发布数据显示，2012年北京楼市成交量中一手房和二手房的比率大约是1：1.4。有分析表示：“出台”二手房交易征税20%“京版细则出台后，新房要承载主要购买需求，自然面临更大压力。”

　　严重的供需不平衡，开发商自然借势提价。天润福熙大道向媒体回应涨价事宜时，就直言不讳地表示：目前北五环以内，福熙大道成为仅存的改善性住宅大盘项目，典藏价值大幅提升，项目稀缺性进一步凸显。

　　而卖方市场不仅使得购房者失去议价的能力，其所购买产品的品质也无法保证。5月19日，有数十名业主来到天润福熙大道售楼处维权，业主们拉出横幅，称开发商“偷工减料”，涉嫌“商业欺诈”。原来，该项目C3、C4楼的东西墙面并未采用开发商承诺的石材，而是涂料。

　　易宪容：楼市调控应利用有效经济杠杆

　　用经济杠杆作为房地产宏观调控主要工具，主要指房地产信贷政策、税收政策及土地拍卖规划等政策。其中房地产税征收是最主要的经济杠杆工具。所以，笔者认为，如果政府通过房地产税等经济杠杆来遏制住房投机投资，方向是正确的。

　　只是，当前市场对征收房地产税是否对遏制高房价起到作用仍有怀疑，甚至有观点直指征收房地产税非但对遏制高房价没有作用反之更会推高房价；也有人认为，征收房地产税会加重低收入者购买住房的负担，更让低收入者无支付能力进入楼市；还有人认为，征收房地产税是二重征税，是对民众财富的掠夺。可见，征收房地产税阻力不小，尤其民众对住房税收对遏制住房投机投资的作用了解太少。而事实上一套公正公平的房地产税收制度对遏制高房价是能起到重要作用的。对此，无论是政府还是媒体都有义务向民众解释清楚。

　　其实，上述反对征收房地产税的言论，无论从经验上还是从经济逻辑上和学理上都是站不住脚的。房地产税作为现代国家的主要税收工具，既有增加财政收入的功能，也有调节收入分配的功能，更不用说对遏制房价起到重要作用了。如果房地产税是公平公正的，既有对弱势民众的减免条例，也有对过多持有住房的累进税制，那房地产税能让这些住房投机投资者逐渐退出市场，从而改变住房市场预期，楼市的投机性质也会随着房地产税征收而减弱并让房价回归理性。如果房价下行，房地产投机者如何可能把房地产税的负担转移给下家呢？这时，持有过多住房的人不转移房地产税负担都不容易把手中住房套现，要把税收负担转移更是不可能让其住房脱手了。

　　所以，问题的关键不是房地产税能否遏制高房价，而是房地产税实际内容是什么，是不是一个公正公平的房地产税。如果总觉得中国房地产税征收基础条件不成熟，还是只能如上海与重庆那样的做法来试点，那笔者认为这样的房地产税试点所能起到作用就十分有限了，不仅难以遏制住房投机投资，反之会增加楼价上涨预期，因为市场会认为政府对遏制高房价不敢玩真的。在这样的情况下，房价焉能不涨？此时，房地产税对遏制高房价的作用也就荡然无存了。

　　面对居高不下的楼价，政府利用有效经济杠杆或征收房地产税来改变当前市场预期并转变房地产宏观调控思路，已非常急迫了。这意味着从根本上让行政性调控方式全面退出，而要建立起一套公正公平的房地产税，就得先确立一系列制度基础。比如要全面普查全国的住房，查清现有的住房谁在持有及如何分布，由此建立起公开透明的住房信息系统，在此基础上通过公共决策来设立相关的法律及公正公平的房地产税收制度。

来自：中国建筑新闻网