国五条细则落地满月：上海成交量环比跌同比仍涨

“国五条”细则落地满月，上海楼市仍延续平稳态势，多个楼盘加推房源，成交踊跃。

　　昨日是“五一”小长假最后一天。在浦东新区的新城碧翠售楼处，销售人员对早报记者介绍，此次加推约100套两房、三房公寓和花园洋房，其中公寓均价3.3万元/平方米，开盘推出3万元抵扣20万元优惠，洋房均价4.4万元/平方米，开盘推出5万元抵扣30万元优惠，“长假期间约售出一半左右。”

　　与改善型楼盘表现“中热”不同，“五一”期间入市的刚需楼盘继续表现出旺销势头。昨日下午，浦东明天华城售楼处人员称，在小长假期间推出的100多套优惠房源已全部卖完，“主要为两房、三房，优惠后的均价在1.7万—1.8万元/平方米。”

　　嘉定莱英北郡售楼处人员则称，假期推出180套两房、三房房源，均价1.3万元/平方米，“只剩下几十套了，现在刚需楼盘都卖得非常快。”

　　另外，浦东的中高端别墅楼盘尚东鼎假期加推10多套叠加、联排别墅，“均价5万元左右，全款9.6折，贷款9.8折，假期三天共售出3套，总价在850万—1500万元。”该楼盘相关负责人说。

　　据该负责人介绍，在4月中上旬，楼盘的来访量、成交量较3月明显下降，但从4月中下旬开始，楼盘来访量又开始回升上来，呈现出前低后高的趋势，但总体来看，整个4月的楼盘来访量、成交量较3月略有下降，“五一假期三天的来访量较此前的普通周末明显增加，成交也较理想。”

　　“市场热度仍高”

　　尽管市场还维持热度，但受“国五条”细则出台后“末班车”效应影响，上海4月新建商品住宅成交量环比还是出现显著下降。

　　据金丰易居&佑威数据显示：2013年4月，上海市商品住宅成交面积为90.29万平方米，环比上月下跌41.30%，但比去年同期仍上涨48.08%；成交均价为23914元/平方米，环比上月上涨4.45%，比去年同期上涨5.80%。4月全市商品住宅新增供应量为83.95万平方米。

　　上述成交情况与近期各地颇为类似。一个月前，北京上海等城市相继出台了“国五条”实施细则，此后各地楼市交易量大幅下降。

　　据链家地产[微博]市场研究部统计，截至4月27日，北京市新建商品住宅(包含保障房)成交量为7188套，环比3月下降62.9%，与去年同期基本持平；在广州，4月前半月新建商品房网签不足3000套，比3月下降超过20%。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受中广网采访时称，现在各地细则对征收个人所得税问题还没有明确的说法，只有个别城市按照个人所得税20%差额来征收，绝大部分城市还是沿用过去的按照总额1%-2%征收个人所得税，这样对楼市影响不会太大，对整个二手房交易的影响也会逐步减退。

　　佑威机构执行董事黄志坚表示，上海4月商品住宅成交量环比下跌四成，表明恐慌潮已过。不过同比依然涨幅近五成，表明市场的热度比去年明显为高，总体上市场环境从对购房者有利转向对开发商有利，特别是刚需产品。

　　4月成交中，刚需项目不出意外仍是主角。成交排名前10的项目中，7个为单价2万元以下的刚需楼盘。

　　房价仍存上涨冲动

　　据黄志坚分析，从月度商品住宅的成交量和新增供应量上看，连续7个月的成交量均大于新增供应量，表明商品住宅市场在去库存的过程中，库存量从高位回落，去化所需要的月数也不断回落，调控下的供求关系从原来的全产品供大于求，转向部分产品供不应求，特别是作为成交主力产品的刚需产品，已经呈现严重的供不应求，不加大相应产品的供应，以目前的去化能力，房价上涨在所难免。

　　某外资房企总经理也认为，4月楼市还是呈现出供需两旺、有供应就会有成交的局面，需求仍然以刚需为主，而均价环比、同比均出现上涨，说明刚需楼盘的价格上升趋势已经得到确定。

　　“4月楼市对新政反应不明显，仍然处于偏热状态，一些楼盘价格上涨还是很明显的。”中房信分析师薛建雄称。

　　但价格上涨并非没有市场压力。

　　薛建雄介绍，“五一”假期期间推盘的刚需、改善型楼盘价格较此前都有不同程度上涨，价格涨得多的成交量就少一些，要跑量的楼盘成交量就高一些，“像新城碧翠以其目前的价格，售出一半也已经算很不错的了，现在市场有分化，一些新近入市的楼盘销售压力大，策略是跑量，而一些卖到中后期的楼盘则开始追求利润，价格调高，销售速度也慢下来。”

　　“5月供应量或下滑”

　　尽管4月上海楼市成交量环比出现较大幅度下滑，但90万平方米的成交量仍算较高水平。

　　薛建雄说，成交环比下滑与供应量不足有关，“现在楼市的供应量仍然不够充足，预计5月的成交量也不一定会有太大的上升空间。”不过“五一”房展会会对5月全月成交产生一定贡献，房展会各楼盘积累的客源可在接下来的5月陆续成交。

　　昨日是上海“五一”房展会第三天，据主办方消息，当天的人流量约2.5万人次，较首日的4万人次、次日的3.5万人次有所减少。据上海搜房网统计，此次房展有近130个本地楼盘参展，本地全新盘13个，以刚需楼盘为主，逾九成项目表示将于年内推盘。

　　上述某外资房企总经理称，“5月房价将继续维持向上态势，但供应量在经历3月份的放量和透支后，5月是否能维持4月的水平，我有点担心。如果5月楼市新增供应量出现下降，今年9月份之前楼市供应不足的状况就可能确立，而价格上涨的冲动也会变得更大。”

　　而某港资房企副董事介绍，他们旗下的项目“五一”期间的来访量、成交量和4月差不多，比去年同期要好，一个均价1.7万元/平方米的刚需项目三天成交了30多套，另一个市区中高端项目成交了两套总价1500万元的大户型公寓。

　　“我们没有在五一期间推出特别优惠，但也没有涨价，实际价格和此前3、4月份都是持平的。”该副董事说，虽然4月成交良好，但他们在5月不会申请新的预售证，最后一批新房源预计将在6月初获取预售证上市，5月将以在售房源销售为主。

　　据不完全统计，5月份上海预计将有63个新盘项目入市，较上月增加10个。值得一提的是，上述63个预计入市的新盘项目中，有30个项目截至4月28日价格为待定。

　　某品牌房企营销负责人也表示，由于3、4月份成交量、供应量都较大，5月成交量或将继续下滑，“从春节后到现在，大家的推盘力度都比较猛，很多开发商手上能拿出来的都拿出来了，所以预计5月供应量，尤其是主力楼盘的有效供应会出现阶段性下滑，但价格不会往下走，现在开发商没有降价的动力，反而随着业绩的向好，优惠幅度会相继收窄。”

　　顾云昌认为，今年楼市还会继续保持温和回暖，楼价会温和上升，这是大的概率。

来自：新浪财经