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2020年12月明年我国宏观政策将“稳”字当头
界经济形势仍然复杂严峻，复苏不稳定不平衡，疫情冲击导致的各类衍生风险不容忽视”。与此对应的是，在7月和12月中央政治局会议“要强化机遇意识、风险意识”的基础上，会议新增了“增强忧患意识”“坚定必胜信心”“坚持底线思维”“提高风险预见预判能力”等要求。基于会议提出“宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性”“保持对经济恢复的必要支持力度，政策操作上要更加精准有效，不急转弯，把握好政策时度效”“合理把握宏观调控节奏和力度”等说法，预示2021年政策总体上还是会逐步收紧和退出，但力度和节奏会控制好。具体来看：财政政策方面，会议要求“积极的财政政策要提质增效、更可持续”，而2019年会议的提法是“大力提质增效、更加注重结构调整”，疫情以来则变为“更加积极有为、注重实效”，意味着明年财政政策将重回疫情前的提质增效，而“保持适度支出强度”的要求，意味着明年财政赤字和专项债规模应会有所下降、但幅度应不会很大；同时，财政政策的主要任务从去年的“支持基层保工资、保运转、保基本民生”变为“在促进科技创新、加快经济结构调整、调节收入分配上主动作为”。货币政策方面，会议要求“稳健的货币政策要灵活精准、合理适度”，2019年会议的提法是“灵活适度”，疫情以来变为“更加灵活适度、精准导向”。总体看，央行仍将相机抉择；此外，会议要求“保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配”，对比10月以来央行提出的“货币供应应和基于潜在产出的名义增速相匹配”，预示着明年货币供应的收缩幅度不会过紧。监管政策方面，12月的中央政治局会议要求“抓好各种存量风险化解和增量风险防范”，本次会议则强调“提高风险预见预判能力”“抓实化解地方政府隐性债务风险工作”“处理好恢复经济和防范风险关系，多渠道补充银行资本金，完善债券市场法制”“打击各种逃废债行为”等，预示明年防风险的重要性高于强监管，国家也会尽可能避免发生处置风险的风险，同时避免发生政策退出过快过急的风险。2021年是我国现代化建设进程中具有特殊重要性的一年，是“十四五”规划的开局之年，也是建党100周年。因此，明年的宏观环境需要保持稳定，政策走向也需要稳字当头，要促进经济运行保持在合理区间，继续做好“六稳”“六保”工作，政策操作上也要更加精准有效，合理把握宏观调控节奏和力度。
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2020年12月从GDP数据，看中国房价格局走势
下，“限价红利”和“无房优先”形同虚设，市场刚需年轻人被逼向死角。但马上，被中央点名的深圳下发严令，要求银行通查购房人资金来源，据说有的盘一夜冻结200多个购房名额，从“因城施策”升级为“因盘施策”，全面封杀炒房行径。我一直认为，房价是城市经济上行的结果和表现，房子是可投资的，但像这种恶意炒房手段是绝对不可取的。不单会把风险转嫁到市场上，而且会摧毁城市土壤，倒逼年轻人出走，影响整个城市的经济发展，损人利己。在房子投资层面，“长期主义”是我一直遵守的不二法则：忘掉今天，甚至今年的得失，也拒绝去赚不可持续的快钱，而是把眼光放长远，扎根于这个城市的未来，跑赢通胀不成问题。在“长期主义”的房产价值研究层面，经济数据是最直接的，今天借此机会，我再从GDP、人均GDP、居民待遇等层面，结合房价解析一下全国重点城市，让大家心里有一个宏观的概念。1目前来看，我国（内地）的城市经济划分，分为三个档位：2万亿GDP、万亿阵营（包括准万亿）、和8000亿以下。据统计，2019年末，达到2万亿GDP的城市共有5个，分别为：上海、北京、广州、深圳、重庆。四大一线城市，外加一个3000万人口的工业直辖市，成为了中国经济的第一梯队。2万亿的经济规模是很庞大的，甚至超越了诸如乌克兰、希腊、越南等一个国家的经济实力。其中北上广深房价和城市价值匹配，而重庆一直以长期天量土地供应强压房价，1万多的均价在全国版图之上，依然属于价值洼地。重庆工业经济强悍，从改革开放之后就位列第一阵营，2020前三季度超越广州，重回全国第四。当然像重庆这样强供应量的经济大城，楼市有一个明显的特征：分化严重。那么在买房上，一定要选择核心地段的优质的物业。因为在未来，整个城市的居民，都是由外向内层层升级的走势，最后房价开始梯度分化。接下来是万亿城市阵营，按照GDP突破万亿的时间顺序分别为：天津、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛、长沙、无锡、宁波、郑州、佛山。其中最有希望破2万亿GDP的城市分别是苏州、成都、武汉、杭州、天津和南京。这些城市是准一线城市，除了苏州是地级市以外，其他要么省会要么是直辖市，地位卓越。其中苏州2019年GDP已经达到1.9万亿，按照6%左右的经济增速，今年已经毫无悬念。苏州，作为长三角传统工业强市，已经紧跟时代完成了产业升级，未来依旧是中国最强地级市的存在。前两年因为房价涨得太凶，被中央点名调控，2020房价回落了一整年。但纵使如此，苏州跟南京、杭州依然存在价差，在长三角领域，苏州依然是价值洼地。不过苏州目前施行的是强供应策略，在这种策略下，明年房价会回稳，但基本不会出现大的涨势，也是刚需值得关注的一年。其次是成都、杭州、武汉，也是进入2万亿GDP第一阵营的预备员。其中成都是成渝城市群的引领者，与武汉一样，都是合一省之力成一市之功，所有人才资源都在源源不断送往这两个城市。不过今年的疫情让武汉摔了个跟头，跟成都拉开了一定的距离，不过在房价上，显然武汉要比成都更有机会。这跟股票一个道理，成都持续利好一直涨，而武汉突然利空，斩掉一部分价值开始爬坡。最后是天津。说实话天津这些年的经济有些不尽如人意。1978-2020前三季度全国十大经济城市排行想当年改革开放后是全国第三城，北方第二城，而现在甚至滑出了TOP10。天津经济的滑坡，注定对楼市支撑力有所影响，接下来市场还会继续横盘筑底。在今年前三季度的经济表现中，北方只有北京一城进入全国前十，也注定了中国南北分化大趋势。2除了准万亿城市，在万亿阵营中，我认为当下可买的城市依次排名为：佛山、长沙、郑州、青岛、无锡、宁波。这几个城市都维持在1～1.2万亿GDP左右的水准，竞争力相当。其中佛山处于大湾区，属于人口流入一极地带，房产价值突出。尤其是2020年这一波，深圳带着卫星城惠州、东莞房价上涨，已经透支了一部分涨幅空间，而佛山作为跟东莞同等级别的城市，一直在储蓄购买力，形成了一定的补涨动力。而且佛山是工业强市，居住环境比东莞强很多，去年人口流入25.29万人，仅次于广深，长期的人口虹吸力夯实了房价。长沙不用多说，全国房价洼地，现在就可以上车，但长沙又不同于重庆，重庆未来可以通过缩减土地供应让房价飞升，与城市价值匹配。但长沙不行，作为全国调控模范案例，已经被所有城市盯着了，很难再放下包袱。无锡、宁波作为同地域，仅次于苏州、杭州的城市，产业动力和人口吸引力同样非常强劲，不过这两个城市在今年房价都涨了不少，为此还遭遇严政调控。尤其是无锡被调控打压，房价开始明显下滑。这两个城市在接下来的一年内房价都会回落调整，购房者可以稍作观望。接下来是郑州和青岛，这两个城市上一轮房价涨幅透支，已经回落2-3年的城市。城市基本面有，也是所在省份的佼佼者，今年很容易见底。建议大家多多关注这两个城市10-12月的成交走势，一旦出现上扬姿态，证明房价已经筑底成功，跌无可跌。3除了万亿城市，值得关注的还有准万亿GDP成员，目前9000亿GDP预备员已经达到7座，分别为泉州、东莞、济南、合肥、福州、南通、西安。这一个梯队的竞争主要在于产业结构和城市政治地位。在强省会战略下，合肥、西安、济南、福州会成为所在省份的强者。不过，合肥和西安是区域绝对强者，后期房产价值稳定，今年还出现较为火热的楼市现象。合肥民间出现业主联合哄抬房价乱象，而西安则一直维持缓幅上涨，走出了独立行情，不过刚刚也出台了政策调控，要求把二套首付提高到7成，货真价值地打击炒房。这两个城市会在接下来一年的时间内继续横盘筑底。福州和济南情况相同，位置都有些尴尬。福州有厦门分流，济南则一直被青岛压制。这两个城市的房价上一轮房价周期透支严重，近两年一直处于“跌跌不休”的状态，预计还有一段时间回落。按照房产价值，我认为依次排序为合肥、西安、福州、济南。其次是产业结构。在国内大循环为主的产业基调下，西安作为对外贸依存度较低的西部核心城市，经济会实现反转，潜力较大。而东莞和泉州作为沿海外贸城市，经济会相应下滑。今年前三季度的GDP表现证明了这个趋势，西安为4.5%，而东莞、泉州分别仅为0.2%、1.5%。当然东莞还有大湾区概念，是深圳的超级卫星城，除了外贸业务，未来还要承接智能、科技等新兴产业。而泉州作为工业强市，但长期被厦门、福州压制，财富人群也会被长期虹吸。所以在整体竞争力上，东莞和西安相当，而泉州又稍差些许。4接下来，我们来研究人均GDP。人均GDP是衡量一个城市发达程度、民富情况的重要参考。国际机构称，人均GDP高达2万美元属于高收入发达城市，也是第一梯队。目前在我国依次为深圳、无锡、苏州、南京、北京、上海、广州、杭州、武汉和宁波10座城市，除武汉外全属东部地区。深圳人均GDP排名遥遥领先，这源于深圳常住人口、土地面积相对其他一线城市较小，而且是我国第一个完成城镇化建设的城市，居民财富受益于城市发展极大。前几年，我们在探讨中国房价极值，很多人把票投给了北京，只因为深圳是新贵中心，而北京是权贵中心。然而经过上一轮房价大潮，深圳房价已经超越北京一个段位。拿学区房来讲，北京学区房10万出头，而深圳20万单价的房子比比皆是。在豪宅层面，深圳更是高北京一个段位。以此来看，北京相对于深圳还是价值洼地，这也从今年的楼市行情中有所体现。其中，江苏有三座城市上榜，广东、浙江分别有两城上榜。整体来看，长三角地区最富有，人均GDP最高，这也源于早期县镇经济的积累，实现了大城小镇的均富，长三角房价未来依然是全国的主要梯队。人均GDP在1.5-2万美元区间的高收入城市第二梯队，包括长沙、佛山、南通、青岛、福州、合肥、泉州、东莞、郑州和济南10座城市，也集中在中东部，福建和广东两省分别有两座城市上榜。当然这里有人质疑了，成都和重庆为何没有上榜，难道是这两座经济大城不够发达吗？这里还要研究人口的数值。成都1600多万人口，重庆更是3000多万人口，比同等级的大城高出不少，而且两城地域辽阔，GDP被郊区县镇分流，拉低了整体数值。如果单论城区人均，成都和重庆依旧可以排在第一列队。5最后再做一个总结。未来在摒弃房地产经济的主流思维观念中，所有城市会失去“地方庇佑”，也就不会再出现“一荣俱荣，一损俱损”的画面。在“长期主义”投资逻辑中，经济面良好的城市房价会处于长期上涨的趋势中。不过，在此期间会被政策导向、土地供应等多个因素干扰，出现短周期的快速上涨或者下跌，我们也称其为“大涨小跌”或者“大涨大跌”周期。而我们要做的就是盯紧楼市行情，找到每次房价回落后的稳定价值区间，这就是购房者最好的上车时机。当然中国房地产20多年，几波潮起潮落，房价基本已经和城市实力对应上了。判断城市房价当下是透支还是潜力，只需要对比和“锚”的关系。怎么理解呢？举个例子，一线城市我认为北京当下的房价是最实际的，是“锚”，对比经济数据后，你会发现上海、广州价格也很实际，唯独深圳有些过火。而二线城市，苏州是最“锚”，重庆、长沙就是洼地，而同一梯队的成都价格尚可，杭州就有些过分。三四线城市，省会城市1万左右的房价是“锚”，高于这个价格就是泡沫，低于这个价值还有一定的空间。研究的多了，你会在这其中慢慢找出一些固定的规律。不过在这种房价走势中，优质城市的房子会越来越难买。前几天跟深圳的一个多套房业主聊天，他说自己也没有想去炒房，但趋势就是这样。2003年在深圳买的房子没过几年就涨了好几倍，换了2套，2013年买的80万小两居，2016年又涨到400万，而后又换成1300万的改善豪宅。那时候买房真的很便宜，首付1-2成，贷款利率又低。而现在认房又认贷，动不动几百万的首付，利率5点多，放到现在自己根本买不起。不同的时代会造就不同的命数。虽然接下来年轻人会享受到智能高科技时代带来的红利，一切都显得那么便利。但便利的环境，资源会越来越稀缺，留在大城市的机会也越来越难了。一代不走进大城市，那么下一代走进大城市的机会又会多难一层，幸亏内地跟香港不一样，当下还有多个万亿二线城市在生根发芽，大家不用都往一线城市挤。当然二线城市的机会能不能把握得住，还要看大家的想法了。最后再告诉大家一个很重要的信息：一定要紧盯年尾（10月-1月）的行情，如果成交呈上扬趋势，楼盘火热，二手房门店热闹，你就要马上去看房。因为翘尾行情是隔年小阳春的铺垫，尤其是今年楼市萎靡的城市，也会进入触底区间，切记。
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2020年12月上海发改委：将夯实土地供应计划，适当增加年度土地供应量
用。具体包括7条政策措施：一是保持土地市场交易平稳有序。疫情防控期间，对采取定向挂牌出让的地块，取消现场交易环节，直接电子挂牌交易并确认竞得。对公开招标拍卖挂牌方式出让的地块，现场交易环节通过网络方式进行。顺延开竣工和投达产履约时间，消除疫情对土地出让合同履约的影响。二是加快经营性用地出让节奏。夯实土地供应计划，适当增加年度土地供应量。针对不同出让方式，采取差别化入市管理。三是加快推进城市更新。存量工业用地经批准提高容积率和增加地下空间的，不再增收土地价款。支持利用划拨土地上的存量房产发展新业态、新模式，土地用途和权利人、权利类型在5年过渡期内可暂不变更。四是减轻房企入市成本压力。今年开工建设的住宅项目可延期缴纳城市基础设施配套费。允许符合条件的房企延期缴纳土地增值税。五是降低制造业项目用地成本。保障重点转型区域制造业用地规模。协调推进桃浦、南大、吴淞、吴泾、高桥等重点区域整体转型，降低项目落地成本。六是提高存量土地投资强度。精准实施混合用地出让、容积率提升、标准厂房分割转让、绿化率区域统筹等政策，高效利用存量土地。七是加大对先进制造业、现代服务业筹资支持力度。优化战略性新兴产业资金支持方式，将中长期低息贷款政策从集成电路扩大至人工智能、生物医药领域。做好市、区两级技改专项资金保障，增加资金规模，提高项目支持比例。
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2020年11月境内债市融资规模收缩明显 房企资金压力难减
级分析师潘浩表示，主要受到相关债券违约影响，境内债市受到短期冲击，上周房地产行业规模约45.7亿元的5笔境内债券取消或延期发行，其中，4笔取消，1笔延期，取消或延期发行的债券数量较前一周增加3笔。珠海华发集团表示，由于近期债券市场波动较大，为合理降低发行利率，控制公司融资成本，经发行人、主承销商、律师及全体投资人协商一致，决定取消原定于2020年11月19日可续期公司债券（第四期），原计划发行规模不超过人民币25亿元。北京城建15亿元第三期超短期融资券也取消发行。一面是还债压力居高不下，一面是监管继续紧缩。事实上，目前已提交注册的金科地产2020年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期），11月9日，项目状态从此前的通过更新为不通过。对此，金科地产相关负责人回复称，交易所要求将此前630位时点的报表更新为930时点数据。鲁能公告也显示，鲁能集团第一届董事会第三次会议和发行人控股股东国家电网批准发行人申报发行额均为不超过40亿元，但最终，经中国证监会批准，同意公开发行不超过34亿元的公司债。绿地公告也显示，2月26日申报稿计划融资180亿元，但11月最新发布的封卷稿显示，最终融资额定为170亿元。房企还债压力并未降低。金科公告显示，发行人拟安排本次债券偿还公司债券兑付或回售本金或利息。鲁能表示，本次债券募集资金扣除发行费用后拟全部用于偿还公司在未来两年内到期或行权的公司债券。绿地控股表示，计划偿还需于2020年12月10日兑付的，发行金额共100亿元债券，拟使用募集资金偿还金额94.13亿元；同时偿还2021年1月21日兑付的发行金额为100亿元债券，拟使用募集资金偿还金额85.87亿元。业内人士表示，随着监管进一步趋严，房企资金压力难减，未来如何稳定资金链将成房企重中之重。预计在“三条红线”政策落地的背景下，除进一步加大融资力度外，出售项目、引入战略投资现象或将增多。
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2020年11月“房住不炒”真的来了
网，专治不服这则温馨提示，内涵丰富。近来，多个城市都发布了“关于2020年11月部分社保业务调整的温馨提示”，温馨的要点在于，自2020年11月起，企业职工各项社会保险费交由税务部门统一征收。该来的终于来了，这意味着坊间传颂多年的全国社保联网，真真切切就在眼前。对于少数人，意味着靠证书挂靠挣钱的路数即将被堵死，对于群体更大的一批人，则意味着靠外地补交社保突破限购买的房子，很可能真正“房住不炒”了。温馨提示中，还有一个要点，就是“有序清理重复参保”，话说的很明白，如果您以前在不同地区都同时在缴纳社保，那就是无序的，是要被清理的。这种无序，有很多的原因，但自从2015年涨价去库存，此后一二三四线城市房价次第上涨，进而引发各种调控（尤其是限购、限贷措施）之后，引发一个重要的动因就是为获取“房票”，譬如对欧神们率领的炒房大军，这都是轻车熟路的规定动作。然而，温馨的新政来了，重复的社保将不复存在，您只能保留常住地区或是就业地区的一个参保关系，如果您真是落户买房，就拿出就业证明来，即便您能拿出双重甚至多重的就业证明，然并卵，留下的只能有一个。这意味着什么呢？变数，早有端倪在畅想种种可能性之前，不妨先回头看看，这社保信息的收网早有端倪，两个多月前，国家医保局、财政部、国家税务总局近日联合发布《关于加强和改进基本医疗保险参保工作的指导意见》，自2021年参保年度起，全国参保信息将实现互联互通、动态更新、实时查询，其中便强调了上述这条”有序清理重复参保”。虽然还有些地区的社保卡和医保卡并非一体，但医保卡并入社保卡，合二为一已然是大势所趋。医保联网，已然为社保全面联网奠定了根基，信息中的种种问题，也早在相关部门掌握之中。既然不能再有多地社保，那么，整治为购房而参保的行为就简单不过了。由此，未来存在三种可能性，一种是既往不咎，只要在社保系统联网前完成的购房行为，都认定为历史遗留问题，不再追究；第二种是既往必咎，从购房所在地出台限购政策开始计算，只要是此后靠参保获取购房资格的，一律追究；第三种可能性则是以证为壑，在社保实现全国联网前，已经取得了房产证的，认定为历史问题不再追究，而尚未取得房产证的，就“因城施策”了。从逻辑上推演，相对而言，第三种可能性实现的概率是最高的，毕竟，让钻调控政策空子者付出代价，既符合政策制定者的初心，又能在很大程度上顺应民意，何乐而不为呢？房产税，或许还远或许有人认为，此次的社保联网叠加第七次全国人口普查所强调的“查人又查房”，更重要的目的是砸下房产税的靴子，但得出此推论或许还早。首先得搞清楚，中国的住房可不都是商品房，首先有城乡之分，农村宅基地上的自建房很难纳入征税体系吧；其次，即便在城镇，保障性住房，央产、校产、军产和种种公房，都占了大部分，商品房占比不过三成有余，税基怎么定？如果只征收商品房的房产税，叠加传说中的二套以上和人均60平方米这两大要素，总量还有多大？若针对多城市的多套房产，征税模型如何建立，征税成本有多高？当太多的疑问依旧存在，还是面对现实吧。社保实现全国联网之后，首当其冲的调控铁拳就在眼前，因“无序社保”而获得了购房资格还有效吗？如果无效，还能够获取房产证吗？一旦真的兑现，炒房者面对的就是天凝地闭般的极寒。
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2020年11月房企债券周融资额环比增逾七成
、境外债券规模双升，主要由于单笔大额发债规模拉动，上周发行大额规模债券数量超越此前10月总和。近期房企发行大额债券需求明显增加。中原地产研究中心统计数据显示，受还债压力和监管压力影响，11月上旬，房企融资需求井喷，仅11月上旬，房企境内境外发布近600亿元融资计划，刷新年内纪录。中原地产首席分析师张大伟表示，2020年房企整体融资金额刷新历史纪录。从近期来看，市场传闻房企融资收紧，房企担忧未来销售压力，为了应对即将到来的市场变化，加快储备资金，尽量大额度融资。众多房企发债主要用于还债。上海易居房地产研究院研究员王若辰表示，在还债压力增长下，房企存货增速明显收窄。今年三季度，超大房企、大型房企、中型房企存货同比增速分别为12%、4%、-0.7%。这意味着，在监管进一步升级，未来形势整体不明朗下，房企开始明显减缓扩张力度。一面是还债压力居高不下，一面是监管继续紧缩。业内人士表示，随着监管进一步趋严，如何稳定资金链将成房企重中之重。下一步，在“三条红线”政策落地背景下，除了进一步加大融资力度，出售项目、引入战略投资现象或增多。
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2020年11月房价越高越值钱？金融老司机教你三招拆解买涨不买跌的散户心理
主流的宏观经济理论和认识，货币决策层的通常做法是：物价涨了，央行就升息、或提高银行准备金，或通过公开市场收回流动性；物价跌了，就用反向货币政策手段来增发基础货币。如果按照凯恩斯尤其是后凯恩斯主义的货币内生说来看待现代市场经济运行，就完全不同了。凯恩斯认为，货币供给并不是央行可以自行决定的，而是经济体系内的许多因素决定的，因而货币尤其是广义货币M2，则是由一国经济活动内生创生出来的。对一般人来说，说货币不是央行发出来的，而是经济活动内部生成的，那肯定是一个天方夜谭。大家一定会问：这怎么可能？凯恩斯，有没有搞错？用一个例子来说明吧：假设某银行贷给100万房贷给客户A，于是这个客户的帐上就被记入了100万，不过，因为这100万还是存在银行的帐上，同时A客户的房子也抵押给了银行。于是，这银行就可以把这100万，扣去5%的储备金，即95万，做为银行的存款再贷给客户B，B客户获得了房贷95万之后，银行再扣95万的5%，再将90.25万贷给客户C……，依此类推，直到客户Z……仔细看一下，在这一系列的贷款过程中，银行每放一次房贷，就等于同时“创造”了一笔等额的货币。于是，就这样，这家银行将最初央行发出来的100万基础货币，通过房贷系统，创造出来了1000万“货币”。这就是银行的货币乘数效应，通过这个效应可以清楚地看到：房价越涨，货币就“创造”地越多。
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2020年11月“十四五”将继续坚持房住不炒
，促进房地产市场平稳健康发展。”值得注意的是，《建议》将住房定义为“消费”，用“促进住房消费健康发展”来表述，同时还表示将“深化土地管理制度改革”。在推进以人为核心的新型城镇化一项中，《建议》具体规划了城镇化建设路径，表示要“实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。”老旧小区改造工作也将继续，《建议》指出，要强化历史文化保护、塑造城市风貌，加强城镇老旧小区改造和社区建设，增强城市防洪排涝能力，建设海绵城市、韧性城市。针对住房保障工作，《建议》指出，要有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。和人口流动息息相关的户籍制度方面，《建议》表示，要深化户籍制度改革，完善财政转移支付和城镇新增建设用地规模与农业转移人口市民化挂钩政策，强化基本公共服务保障，加快农业转移人口市民化。都市圈建设方面，《建议》指出，优化行政区划设置，发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈。推进成渝地区双城经济圈建设。推进以县城为重要载体的城镇化建设。同策研究院宋红卫认为，十四五规划中最大的亮点在于，推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下游、产供销有效衔接，促进各产业门类关系协调。扩大内需，形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡。这是在“房住不炒”和“不把房地产作为短期刺激经济的手段”之后新的房地产市场定位.这可以说是重大的调整，也决定了未来5年的行业定位。来源 | 每日经济新闻
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2020年10月城市规模越大，职住分离就越严重？
越大，职住分离就越严重？城市如何改善职住分离缩减通勤时间？中国城市规划设计研究院高级工程师冉江宇、付凌峰等所在的研究团队基于通勤大数据进行了一份城市职住分离度的研究，提供了一份参考答案。哪些城市职住分离度低？根据中国城市规划设计研究院联合百度慧眼等单位发布的《2020年全国主要城市通勤监测报告》(以下简称《报告》)，基于其中35座大城市的通勤数据，研究团队得到35座大城市的职住分离度指标。职住分离度以km为单位，指理论上能够实现的最小通勤距离（不考虑就业差异与人的选择，在既有职住分布状态下通过交换就业地）。而市民的实际通勤还受到土地开发政策、居民收入、交通系统可达性等因素的影响。在《报告》的同一计算标准下，实际平均通勤距离是职住分离度的1.9~3.8倍。冉江宇告诉我们，“城市的职住空间分布越均衡，也有利于缩短整体平均通勤距离。”哪些城市职住分离度低？从上图可见，四大一线城市中，北京职住分离度最高，远超其他三座城市，为6.57km，深圳职住分离度最低，仅为2.51km。在新一线城市中，宁波、大连、厦门等城市职住分离度相对较低，不超过3km。而成都、青岛、郑州、西安等城市相对较高，处于4km-5km的区间，超过了上海、广州、深圳。由此看来，职住分离度与城市的发达程度、经济总量水平并无直接关系。那么它是否与城市的规模有关呢？答案也是否定的。35座大城市中包含4座超大城市、10座特大城市、10座Ⅰ型大城市和11座Ⅱ型大城市。职住分离度在统计上并未出现随城市规模增长而逐渐增加的情况。大城市规模的划分标准比如超大城市中，深圳市职住分离度小于大部分的超大城市，与Ⅰ型大城市中的大连、昆明以及Ⅱ型大城市中的福州和宁波比较接近。而Ⅱ型大城市中的石家庄、西宁和银川的职住分离度值大于5KM，超过所有Ⅰ型大城市和特大城市的水平。均衡分布的职住空间决定一座城市职住分离度的因素是什么？这需要从城市内部的空间布局来探索。冉江宇告诉城叔，在数据上发现职住分离度低的两种类型：“一类是（城市就业和居住的热门板块）集中在一定尺度（15km）范围内，职住布局相对均衡。”比如厦门、福州、深圳、南宁等。在这些城市中心城区通勤的人口，80%以上都聚集在市中心15千米的半径范围内。这些城市有的中心城区比较小，有的通过密集型发展，使绝大部分的居住生产在较小的空间半径中开展，呈现出较低的职住分离度。“要注意的是，反过来说并不是满足15km尺度以内集中发展的城市，一定就是职住分离度低的。”冉江宇特别强调。这与城市15km圈层内部职住的实际分布也有关系，也就是职住中心空间契合度的问题，“这对城市职住分离度的影响更为直接”。以石家庄市为例，研究指出，其15千米半径范围内集聚92%的通勤居住人口和87%的就业人口，但是主要就业中心位于中山路沿线4千米的范围，而大量的居住热点呈面状均匀分布在10千米的圈层，这导致职住中心空间契合度较差。尽管石家庄城区人口规模远小于上海、深圳等城市，但其职住分离度高于上述两城。实际上，另一类职住分离度较低的城市正是依靠职住空间的分布契合取胜。“这些城市并不是集中在一定尺度内发展，而是呈现分散组团式发展的格局，同时遵循职住相对均衡的原则布局。”冉江宇表示。这一类城市比如大连、宁波。其中心城区各5km圈层的通勤人口都不超过总体通勤人口的30%，空间分散的数个组团中心相距较远，有的甚至超过15km。但各组团中心周围分布有居住板块，有利于在更大的市区范围实现职住平衡。固偏型城市与错位型城市职住分离度小，并不一定实际通勤距离就短。实际通勤成本和理论最小通勤成本的相对差程度用过剩通勤系数表示。一般来说，如果“过剩通勤系数”和“职住分离度”两个指标都比较低，市民的通勤状态就会比较理想。不过研究团队也发现，“绝大多数城市的这两项指标是此消彼长。”因此，将职住分离度较小（小于30%分位数）、过剩通勤系数较大（大于70%分位数）作为“错位型”城市。相反，将职住分离度大于70%分位数、过剩通勤系数小于30%分位数的城市作为“固偏型”城市。研究发现，职住分离度较小的9座典型错位型城市，空间上都“呈现组团型或团块型分布，没有一座带型城市”。从城市规模来看，绝大部分为Ⅰ型大城市，为大连、厦门、合肥、哈尔滨、昆明、乌鲁木齐，其余包括一座特大城市：深圳；两座Ⅱ型大城市，福州和宁波。这些城市在职住空间上分布相对紧凑，但考虑到包括周边配置如学区、交通、产业在内的诸多因素，市民实际通勤距离仍有较大的优化空间。“对于错位型大城市来说，尤其需要去降低实际通勤距离，改善实际通勤状态。”冉江宇表示。职住分离度较大、过剩通勤系数较小的固偏型城市中，北京市的职住分离度超过6.5km，显著高于其他代表城市；石家庄市、西宁市、银川市位于第二梯队，职住分离度指标均超过5.4km；西安市、郑州市、青岛市、成都市位于第三梯队，职住分离度指标为4.1~4.6km。对于这些城市来说，职住之间的空间距离较大是市民通勤成本高的主要原因。在这些城市中，多出现了单一功能区空间（比如产业园、居住区）集聚的现象，比如产业郊区化。同时，优良公建设施的集中、轨道交通枢纽站旁住宅和CBD的连片开发，也将对职住分离度带来影响。例如也有研究发现，与通勤距离相比，高收入者更倾向追求更好的住房品质及居住环境，而高端住宅会在配置良好的特定地段集中。同样，研究团队发现，如果住房安置政策更多以建设量或覆盖面为唯一目标，将许多政策性商品房、保障性住房社区在城郊集中建设，而缺乏对低收入群体住房空间分布需求的考虑，也会带来特定群体的职住空间分离。对此，冉江宇建议，固偏型城市应当将职住空间布局的调整作为优先目标，在空间规划、产业选址等方面引导职住分布平衡或沿主要廊道梯度布局。
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2020年10月扩投资促消费，畅通双循环：四季度经济工作主线明晰
席经济学家伍戈对第一财经表示，考虑到目前供需平衡逐步形成基本畅通的国民经济循环，经济增长的内生动力开始显现，中国经济在四季度和明年一季度持续向好的基础依然坚实。与此同时，进入四季度以来，从中央到地方密集召开经济形势分析相关会议，部署四季度经济工作，减税降费、扩大投资、促进消费等成为央地经济工作的主线。减税降费不打折扣经济复苏的底气来自于中国经济的韧性足、潜力大，以及一系列宏观调控政策的精准有效。四季度经济工作中，减税降费依然是重要发力点。此前，财政部表示，预计全年新增减税降费规模将超过2.5万亿元。今年1～8月，全国实现减税降费18772.86亿元，对缓解企业困难、稳定市场主体、支持复工复产和经济平稳运行发挥了重要作用。财政部税政司副司长陈东浩10月21日在三季度财政收支情况新闻发布会上表示，财政部将加大指导和督促力度，继续密切关注各行业税负变化，跟踪做好效果监测和分析研判，研究解决地方和企业反映的突出问题，帮助企业用足用好政策，更好地促进企业复工复产和经济平稳运行。中共中央政治局常委、国务院总理李克强10月12日主持召开部分地方政府主要负责人视频座谈会，研究分析经济形势，推动做好下一步经济社会发展工作。李克强指出，减税降费让利是助企纾困的重要支撑，是当前经济稳定恢复的关键举措。要继续狠抓后几个月政策落实，更精准用好财政直达资金，承诺的都要确保兑现到市场主体身上，决不打折扣，增强他们的发展能力。各级政府要坚持过紧日子，坚决防止搞集中清欠税收、乱收费削减政策红利。扩大普惠金融覆盖面，为更多中小微企业和困难行业提供有效金融服务。10月9日，国家税务总局党委书记、局长王军主持召开税务总局局长办公会议也强调，要协同做好减税降费和组织收入工作，越是临近年底，越要确保该减的税费不折不扣减到位，坚决守住不收“过头税费”的底线，确保政策红利直达市场主体，更好服务“六稳”“六保”大局和构建新发展格局。扩大投资、促进消费从各地部署四季度经济工作的重点看，扩大有效投资、促进消费升级，畅通“双循环”，成为重头戏。10月12日召开的经济形势部分地方政府主要负责人视频座谈会强调，围绕推动经济转型升级，遵循规律，扎实推进“两新一重”项目建设，在生态环境保护、关键技术攻关等方面挖掘更多新的有效投资增长点。10月22日，广东省省长马兴瑞主持召开全省前三季度经济形势研判会，表示要加大力度支持实体经济发展、全力以赴稳定工业增长，抓紧抓实重点项目建设、充分发挥好投资的关键作用，完善促消费政策措施、多渠道挖掘市场消费增长潜力，大力开拓国际市场、狠抓重大外资项目建设、巩固提升外贸外资回稳向好势头。10月23日，河北省经济工作暨安全稳定工作推进会议也提出，要突出抓好扩大有效投资，充分发挥“三件大事”战略支撑作用、省市重点项目投资拉动作用和“两新一重”项目重大牵引作用，加快雄安新区重点片区和重点工程建设进度，推动重点项目建设升级加力。突出抓好消费扩容提质，推动传统大宗消费增速回升，扩大生活消费，着力增加农村消费，发展电子商务等线上消费，充分释放经济发展潜力。数据显示，前三季度，全国固定资产投资（不含农户）436530亿元，同比增长0.8%，增速年内首次由负转正，上半年为下降3.1%。前三季度，社会消费品零售总额273324亿元，同比下降7.2%，降幅比上半年收窄4.2个百分点；其中三季度增长0.9%，季度增速年内首次转正。野村中国首席经济学家陆挺认为，疫情的有效管控将有助于服务性消费进一步回升，纾困和经济刺激政策的积极效果将会进一步显现，基建投资将成为四季度投资发力的主要力量。四季度稳经济的关键发力点在于如何发挥投资的关键作用，特别是用好已下达或正在下达的预算内资金、地方专项债和抗疫国债。只要把新增投资用好用足，在扩大有效投资上下功夫，同时带动消费快速回升，可以为巩固经济企稳向上势头提供强大动力。华兴资本首席经济学家李宗光对第一财经表示，随着对疫情规律认识的不断提升，人们的消费热情在逐渐回来。地方政府积极作为，比如发放消费券，对于消费复苏和整个社会活动的复苏有非常积极的作用。国庆消费的爆发，对整个后续经济复苏的持续性有着非常积极的作用。京东数科首席经济学家沈建光也认为，除三季度普遍保持较高增速的工业生产和出口，内需回暖，特别是消费明显回升，预示中国经济复苏已由供给端拉动的结构性复苏向供需联动的全面回暖方向迈进，或为四季度与2021年中国经济反弹蓄势。接下来出口-制造业投资链条以及居民消费特别是服务消费有望逐步替代地产、基建投资，成为经济进一步复苏的主要驱动力。加码布局新基建在投资和消费方面，值得一提的是，前三季度，5G建设等新基建、新消费的拉动作用在增强，新经济对整体经济的带动作用非常显著。四季度，国家相关部门和地方政府密集发声，新基建等有望迎来更大力度的政策支持。10月21日，在全国信息通信监管工作电视电话会议上，工信部党组成员、副部长刘烈宏提到，务实推进5G网络规模化部署，加快核心技术创新，深化5G融合应用，扩大千兆光纤覆盖范围，加快建设新型数据中心。打造高质量工业互联网网络体系，以“5G+工业互联网”512工程为牵引，持续推进企业内外网改造。全方位推动工业互联网深度融合应用。5G、工业互联网等新基建的建设速度大超预期。前三季度我国电信业务总量同比大幅增长18.6%，固定资产投资同比增长16.5%，其中5G投资占比达到38.2%。5G网络和终端商用快速发展。截至9月底，累计建设5G基站69万个，已经提前完成了全年的任务目标。在刚闭幕不久的第三届数字中国建设峰会上，福建省征集、梳理数字经济对接项目总计607个、总投资4392亿元，其中签约项目426个，总投资3316亿元，分别同比增长38.3%、31.6%，涵盖人工智能、5G、工业互联网、区块链等前沿领域。其他多地也在密集部署。10月13日召开的上海市委财经工作委员会会议指出，要加快发展创新型经济、服务型经济、开放型经济、总部型经济、流量型经济，推动人才、资金、技术、信息等各种流量扩容增能，促进大数据、云计算、人工智能等新兴流量提升壮大，大力培育在线新经济。沈建光分析，新基建为“后疫情时代”中国经济破茧重生、求新谋变创造了积极条件。5G、人工智能、大数据、物联网等既是新兴产业，也是基础设施。不仅有助于推动产业升级，扩大有效需求，保障民生托底，也是稳增长工作的重要抓手。这些超前投资虽然当期来看收益有限，但外溢性明显，极大提高了社会生产和物流效率，提升了中国的竞争力，支撑着中国作为全球第一大制造国的地位。
